在大家眼中，黄奇帆是“最懂经济的市长”，他任职期间让重庆GDP年均上涨12.8%，其增长速度在全国遥遥领先。

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而抛开这一层面不讲，他还是“楼市预言家”，早在2018年就曾预测出中国新房交易量会逐年下降，事实证明他是对的。

到了今年一月份，他在中国金融四十论坛上又提出了新的预测，那么这次预测的内容具体是什么？又是否能再次成为现实？

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一、中国楼市

过去的二十年，我们把财富都放在房子上，几乎闭着眼睛买房就能赚钱，但你可能还没真正意识到，那个时代已经彻底结束了。

黄奇帆介绍说，这是因为大量的房子都在空置，卖不出去，有钱人占有了大量的房产用来做投资和出租，他认为中国房地产的泡沫已经大到了极限。

他还认为2017年之后就是拐点，到时候就是平稳的落地，还有资产再分配，他更是预测从2024年，中国房价就会不停下跌。

他认为政府可以不断回收低价亦或是破产的楼盘，之后以公租房的形式出售，事实证明他说的一点都没错，如今都一一实现了。

要知道冰冻三尺，绝非一日之寒，说起今天楼市的困局，还要从驱动它狂飙二十年的两大重要因素说起，它们几乎同时卡壳了。

一个就是那种“无限接盘”的期待，以前我们总觉得，中国的城镇化浪潮永不停歇，会有源源不断的年轻人从乡下涌进城市，他们需要房子，需要一个家。

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正是这个坚定的念头，让开发商敢在荒郊野岭圈地盖楼，也让无数家庭掏空“六个钱包”背上三十年房贷，可如今这个因素转速骤降。

中国城镇化率已经接近发达国家水平，人口增长更是掉头向下，其实说白了，那个对房子有着旺盛需求的人群，总量已经摸到了天花板。

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这直接导致了一个“超级库存”的出现，我们用了短短三十年，走完了西方国家上百年的造房之路，人均居住面积账面上直逼欧美。

但现实却是，大量房子被建在了早已没人新增流入的三四线城市，甚至偏远县城与乡村，这些空置的钢筋混凝土，就像身体里那些坏死的组织。

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它们不再产生价值，反而持续消耗着宝贵的金融资源，而除了这个因素，另一个就是“金融杠杆”，如果说空房子是累赘，那高企的杠杆就像血管里那要命的血栓。

开发商玩转了一套空手套白狼的资本游戏，用一点点自有资金，就能从银行撬来巨额贷款拿地，再让建筑商垫资施工，最后用预售的购房款来滚动开发。

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这条链子上的每个环节都绷得死死的，负债率高达八九成是家常便饭，市场好的时候，房子不愁卖，这种模式简直是印钞机。

可一旦市场变冷，房子砸在手里卖不动，现金流瞬间枯竭，银行、供应商、买房人，所有人都被捆在一条绳上，形成了一个致命的闭环。

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当这两大因素同时熄火，指望市场那只“看不见的手”自己修复，无异于痴人说梦，于是一场由国家亲自下场主导，堪称教科书级别的宏观调控，就成了唯一的选择。

二、国家队出手

面对这样系统性的梗阻，敲敲打打的小政策根本不管用，必须下猛药，而且要准。

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这套由“国家队”亲自操盘的方案，核心是一套环环相扣的“三步走”战略，它的精妙之处在于一个动作同时解决三个困扰已久的难题。

第一步是给金融链条解套，打通主动脉，国家掏出真金白银，以市场价六七折的价格，大规模收购那些陷入困境的开发商手里卖不出去的现房。

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这笔钱不是慈善，而是救命的手术费，开发商拿到钱，首要任务就是还清银行贷款，结清建筑商的工程款，霎时间，那根捆绑着所有人的“三角债”链条被斩断。

这样一来，避免了房企大规模倒闭可能引发的金融海啸，完成了一次惊心动魄的“软着陆”，至于这第二步就是让这些资产变废为宝。

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国家收来的这些房子，如果再一股脑儿扔回商品房市场，只会加剧库存，那不是瞎折腾吗？真正的妙招在于，将它们统一转化为保障性租赁住房，也就是大家熟悉的公租房。

这一手直接改变了中国房地产市场的供应结构，它不仅为初入社会的大学毕业生、青年务工人员提供了体面又低廉的安身之所，解决了实实在在的民生痛点。

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更重要的是，它借这个机会将我国保障房的供应比例，从过去不到5%的微不足道，大步推向国际普遍认可的20%-25%目标。

过去被视为“赘肉”的存量房，如今成了服务社会的“肌肉”，第三步则是开辟一条财富新路，重塑资金循环，这些转化为公租房的资产，未来会持续带来稳定的租金收入。

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以此为基础，它们可以被打包成不动产投资信托基金（REITs），拿到金融市场上公开卖给大众，这意味着什么？我们普通人除了买房炒股，终于有了个全新的投资渠道。

你可以像买基金一样，购买这些以国家信用为背书的房产项目，每年坐享大约4%左右的稳健回报，这可比银行存款利息高多了。

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而此举的深远用意更是在于，为全社会庞大的民间资本开辟了一条新的、健康的循环通道，让钱真正流向那些服务实体经济、服务社会民生的地方，而不是再在楼市的泡沫里空转。

三、黄奇帆的预测

眼看着黄奇帆以前的预测都实现了，就在今年一月份的中国金融四十人论坛上，黄奇帆又给出了新的预测，他表示国内房地产出现了非常严重的调整，也是20年来最严重的调整。

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在这一背景下，他认为2025年中国地产将止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点，这也就是说，之后房价不会像过去那般突飞猛涨，也不会像如今这般断崖式下跌。

未来的年均涨幅可能与我们国家的GDP增长率保持同步，这也就意味着那个想要靠房子实现一夜暴富的时代，已经彻底、永久地谢幕了。

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过去二十年，“房住不炒”这四个字听得耳朵都快长茧了，但现在它已不再是一句空泛的口号，而是通过上述一系列制度设计，被实实在在地刻进了市场的底层代码。

未来的房地产市场会清晰地呈现出“双轨制”的结构，中低收入群体的居住需求，将更多由国家主导的保障房体系来解决，而商品房市场，则要服务于那些有真实改善需求的家庭。

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对于普通人来说，如果你是还没买房的刚需家庭，大可不必焦虑了，一个非理性的、由投机驱动的市场正在远去，一个价格更稳定、选择更从容的时期正在到来。

政策性的低利率和各种支持，正为你打开一个难得的窗口，但请务必记住，永远要量力而行，把月供控制在家庭总收入的三分之一以内，千万别让房子成了压垮生活的重担。

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参考资料：

新浪财经2025-06-04——黄奇帆对2025年房地产的几个判断

红星资本局2022-03-15——黄奇帆：拐点过后，是房产商良性循环的开始

中国质量万里行2020-08-26——2020房价开始下跌，楼市新一轮的地毯式调控，黄奇帆道出“真相”