近期，黄埔多个城中村公示了补偿方案，宏岗村的进展留言区一直有街坊追问，近期传来了新消息！

据了解，广州市黄埔区云埔街笔岗社区宏岗城中村改造项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造，已征询宏岗宏一经济合作社、宏二经济合作社、宏三经济合作社、宏四经济合作社意见并获得同意，目前，在不突破区政府批复的复建安置总量及区规定的单月计发临时安置费总和的前提下制定城中村改造补偿方案。

简单来说就是这一片要拆了重建，怎么给村民和集体补房子/补钱，以及需要走哪些流程等，下面小编挑一些重点内容解读一下。

补偿安置方式

被征收人可选复建安置、房票安置、货币补偿，但需注意《广州市城中村改造条例》（下称 “条例”）实施前后的区别：

条例实施前：已放弃回迁、拿过货币补偿的，原则该弃产部分上不能再要回迁；

条例实施后：新签约房屋，应“复建安置” 或 “房票安置”。

适用对象

被征收人：项目征收范围内，土地、建构筑物（住宅 / 集体物业）及附着物的所有权单位 / 个人。

“本村村民” 认定（4 类人可享村民专属权益），需经笔岗社区经联社 + 对应经济合作社共同核实：

① 村内有房，且是宏一经济合作社、宏二经济合作社、宏三经济合作社、宏四经济合作社经济合作社股东；
② 村内有房的 “原本土村民”（本村出生或合法迁入）；
③ 原本土村民的外嫁女（及合法继承人），且在村内有合法房屋（自建或继承）；
④ 海外 / 港澳台侨居村民（及合法继承人），且在村内有房屋。

“一户” 认定

关系到分户安置，4 种情形可算 “一户”，“一户” 的界定影响后续选房和面积核算，具体情形：① 夫妻 + 未到法定婚龄子女同住；② 有兄弟姐妹的：1 人需与父母共为一户，其余兄弟姐妹满婚龄 / 结婚后可单独立户；③ 独生子女：结婚后可与父母共户，也可单独立户；④ 离异无房一方再婚，且配偶无房的，可共为一户。

核心问题：自家住宅怎么补？（面积 + 补偿方式）

这是村民最关心的部分，方案详细规定了住宅补偿的 “计算方法 + 标准”，我们分点拆解。

基础公式：回迁安置面积 = 有效建基面积 ×4 + 四层以下阳台面积 ×50% + 四层以下飘楼面积 ×100%

“有效建基面积” 怎么算？2 种情形：

情形 1：有室外梯
房屋首层带室外梯的，室外梯实测面积 ×50%，计入 “实测建基面积”，作为 “有效建基面积”。

情形 2：证载面积＞实测建基面积（含室外梯）
直接用 “证载面积” 当 “有效建基面积”，此时公式调整为：
回迁安置面积 = 证载面积 ×4 + 建基范围外四层以下阳台 ×50% + 建基范围外四层以下飘楼 ×100%。

补偿标准：不足四层可购买权益面积，四层以上只补成本

四层及以下主体面积：拆一补一（拆多少，补多少回迁面积）；

不足四层：权属人可按 1500 元 /㎡，购买 “不足四层的权益面积”（比如原房 3 层，可补到 4 层）；

四层以上实测面积：不算回迁面积，按 “不高于 1500 元 /㎡” 补建筑成本（条例实施前已拿过的，不重复补）。

车位分配

120㎡回迁面积换 1 个，不足 120㎡最多换 1 个车位需用 “回迁安置面积” 置换，规则清晰：

单栋房屋回迁面积≥120㎡：每满 120㎡，可用 3㎡回迁面积换 1 个车位；

单栋房屋回迁面积＜120㎡：最多用 3㎡换 1 个车位（哪怕只有 50㎡，也能换 1 个）。

例子：回迁面积 500㎡，最多用 12㎡换 4 个车位；110㎡最多换 1 个。

空地补偿

只补 “有证空地”，“有证空地” 指未建房的合法宅基地，补偿需 “双达标”：

（1）有证空地的 “认定条件”（3 个都要满足）：

① 有宅基地使用权证，或政府规建部门的合法报建资料；
② 经村社确认 + 公示无争议（证与地址一致）；
③ 当地部门查档核实（造假取消补偿，追究法律责任）。

（2）有证空地的 “补偿条件”（2 个都要满足）：

① 空地数量＞房屋栋数：即权属人（及配偶、子女）名下的宅基地证数量，比其所有房屋栋数多，多出的空地可补；

② 按时签约：权属人（及配偶、子女）名下所有房屋，需在通知期限内签约，才能按 1500 元 /㎡，购买 “有效建基面积四层的权益面积”。

注意：屋边空地上的附属物，只补材料费，不算回迁面积。

倒塌房屋补偿：分 “有证” 和 “无证”，都能补

有证倒塌房：持有效宅基地批准文件（按 “有证空地” 标准认定），按证载用地面积补 “4 层权益面积”，1500 元 /㎡购买；

无证倒塌房：满足以下 1 个条件即可补，按实测建基面积补 “4 层权益面积”，1500 元 /㎡购买：
① 2009 年二调图 / 2009 年前地形图，标注了实体房、倒塌房或破房；
② 现场能看到局部上盖；
③ 能提供相关证明材料。

注意：条例实施前已按附属物补过的，不重复补。

搬迁费+ 临时安置费+ 签约奖励

这部分是 “过渡期间” 的权益，包括临时安置费、搬迁费、停产停业补偿，还有签约奖励。

1. 住宅类：临时安置费

临时安置费：按月发，发至签安置房购房合同后 3 个月止。

发放计算日期：从项目目纳入年度改造计划，且被征收人搬迁腾空、移交房屋及产权证明开始；

标准：24 元 /㎡/ 月（按房屋实测总建筑面积算，不含弃产面积）；

上限：单月总费用≤“区规定最高单价 × 三旧改造可计发面积”（避免超支）。

2.搬迁费：按面积算，不足 3000 元补 3000

标准：10 元 /㎡（按现状总建筑面积），单栋上限 4550 元（含电话、电视、网络迁移费）；

兜底：每栋不足 3000 元的，按 3000 元补；

注：条例实施前已拆的，不重复补。

3. 签约奖励：最高 200 元 /㎡，需按时配合

奖励条件：在规定时间内签约、自行搬迁腾空、移交物业（含房屋、简易棚等）；

标准：按不超过核定的回迁安置面积算，上限 200 元 /㎡；

注：条例实施前已拿过奖励的，不重复给。

选房

1. 选房：公平抽签，分两步走

选房全程 “公平、公正、公开”，流程如下：
① 村民按公布户型，结合自身回迁面积报名；
② 每种户型先集中抽签，确定 “选房顺序”；
③ 按顺序再抽签，一次性确定房号（避免二次争议）。
具体细则后续会单独公布。

方案生效

实施前提：经云埔街道办报黄埔区政府备案后，正式组织实施；

补充规则：方案没提到的，按国家、省、市、区的相关规定执行（兜底条款，避免漏洞）。

反馈渠道

本项目范围内的被征收人认为《房屋征收补偿安置方案》不符合法律、法规及上级有关文件规定的，请于公告时间内持权属证明材料、书面签名意见向我街道反馈意见。异议反馈联系人：周工，电话：82269887，地址：黄埔区开创大道393号B栋209室。

公告时间

2025年8月29日至2025年9月29日。