住建部重磅发声！楼市迎「史诗级」政策礼包，金九银十要爆了？

10月11日，国务院新闻办公室举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就，并答记者问。

不断加大对居民购房的政策支持力度

坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场的调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策，支持居民合理住房消费，通过市场体系满足居民的多样化改善性住房需求。不断加大对居民购房的政策支持力度，下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持、下调契税税率、取消普通住宅和非普通住宅标准等，各地也因城施策出台了购房补贴等各类优惠政策，降低居民的购房成本。“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。同时，存量住房市场的规模持续扩大，目前，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房。

着力维护购房群众合法权益

扎实推进保交楼工作，坚决打好保交房攻坚战，国家、省、市成立了三级工作专班上下联动，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，指导各地按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置。对符合条件的房地产开发项目，通过城市房地产融资协调机制纳入“白名单”给予项目融资支持，保障正常建设资金需求，推动项目早日建成交付；对资不抵债的项目，加快推进破产重整或清算，在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置。对违法违规、损害群众利益的企业，坚决查处，不让其“金蝉脱壳”、蒙混过关。截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益。

改革完善房地产开发、融资、销售制度

在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。在房地产项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的行之有效办法，也就是：一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。同时，建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目“白名单”制度，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付。在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

顶层设计层面，住建部明确 “严控增量、优化存量、提高质量” 的三量调节原则，从根源上化解供需失衡。对去化周期超 36 个月的城市暂停宅地出让，2025 年全国住宅用地计划供应量同比下降 20%，二线城市降幅达 30%，这种 “以人定房、以房定地” 的供给侧改革，直接为市场去库存减负。同时，新版《住宅项目规范》的实施成为品质升级的硬约束：住宅层高不低于 3 米、四层及以上必须装电梯、阳台栏杆高度提升至 1.2 米，用标准倒逼房企从 “造房” 向 “造好房” 转型，与住建部 “以优质供给激活需求” 的导向形成呼应。

地方落地则呈现 “分层精准” 特征。一线城市打破政策壁垒激活改善需求：上海取消房贷利率首套二套区分，9 月土拍溢价率超 12%；北京放宽五环外购房套数限制，外围区域成交环比增 30%。二三线城市以 “真金白银” 降低购房门槛：广西投放 1.2 亿元补贴，延吉每平米补贴 500 元，中山对港澳购房者推出 3% 推荐奖励，形成差异化政策矩阵。金融端的协同发力更显力度，5 年期 LPR 维持 3.5% 低位，温州、苏州二套房首付比例降至 20%，部分城市人才补贴最高达 100 万元，有效缓解居民购房资金压力。​

二、市场热度透视：“金九银十” 回暖但未 “爆火”​

政策红利与房企促销的叠加，确实让 2025 年 “金九银十” 呈现回暖迹象，但 “爆火” 的预期与市场实际表现仍有差距，结构性分化成为最显著特征。​

核心城市的新房市场率先响应政策利好。深圳国庆期间新房签约量环比暴涨 120%，创下年内单周新高；广州 100 个楼盘参与 “好房焕新季”，万科、珠实等房企推出 3 万至 10 万元优惠券；上海第七批次土拍 5 宗地块收金 111.16 亿元，溢价率超 12%，显示房企对核心城市信心回升。这种回暖并非单纯依赖降价，而是品质与优惠的结合：保利、越秀等房企承诺 “无差别成交价”，中诚璟泷湾推出 “免费试住” 服务，用透明化体验修复市场信心。​

但三四线城市与二手房市场的冷清形成鲜明反差。保定等三四线城市二手房挂牌量高达 5.3 万套，全国重点城市二手房成交套数同比下降 17%，厦门、合肥等城市房价跌幅超 14%。即便部分三四线城市推出补贴政策，也难以抵消人口外流与库存高企的压力，“有价无市” 的困境仍在延续。二手房市场更陷入 “高库存、低成交” 僵局，全国百城二手房挂牌均价同比下跌 8.5%，买方决策周期延长至 3 个月，与新房市场的热度形成 “温差”。​

从行业数据看，回暖态势仍显脆弱。百强房企 9 月操盘销售额突破 2500 亿元，环比增长 22.2%，但同比仍处低位；新房销售量累计同比降幅虽从去年 9 月的 - 17.1% 收窄至今年 7 月的 - 4%，但尚未恢复至疫情前水平。这种 “局部热、整体稳” 的格局，印证了住建部政策研究中心副主任浦湛 “市场在新均衡规模上修复” 的判断，而非全面反弹。​

三、分化根源：城市能级与价值逻辑的双重重构​

“金九银十” 的冷热不均，本质是楼市价值逻辑从 “普涨时代” 转向 “核心聚焦” 的必然结果，城市能级、产业活力与产品品质成为决定房产价值的三大关键变量。​

城市能级差异直接造就市场鸿沟。一线及强二线城市凭借人口持续流入、资源集聚优势，成为政策红利的主要承接者。这些城市租售比已趋近合理区间，优质住宅租金回报率回升至 2%-3%，接近购房贷款利率水平，形成房价稳定的内在支撑。而三四线城市因产业空心化、人口外流，即便叠加多重补贴，也难以改变 “供过于求” 的基本面，部分城市去化周期突破 36 个月，房价下行压力仍存。这种分化在 “金九银十” 期间被进一步放大，资金与需求加速向核心城市集中。​

产品价值逻辑正在发生根本性转变。住建部推动的 “好房子” 建设导向，让品质成为新房成交的核心竞争力。新版《住宅项目规范》实施后，绿色建筑、智慧配套、电梯覆盖率等指标成为购房者关注焦点，广州、深圳等地的改善型房源成交占比显著提升，具备 3 米层高、智能安防系统的项目溢价率可达 12%-18%。反观缺乏品质支撑的老旧小区与远郊 “伪改善盘”，即便价格打折，也面临 “卖不动” 的困境，这正是行业从 “增量扩张” 转向 “存量提质” 的真实写照。​

房企风险出清进度加剧市场分化。2025 年新增出险房企数量虽已收敛，但部分高负债房企仍面临现金流压力，其开发的项目因 “减配降标”“交付延期” 等问题遭遇市场冷遇。而现金流稳健的头部房企或引入国资的重组房企，凭借品质把控与交付保障能力，在 “金九银十” 期间斩获佳绩，万科黄埔新城、保利天汇等项目的热销便是例证。这种 “良币驱逐劣币” 的过程，正在重塑行业竞争格局。​

四、未来预判：政策托底与市场自主修复的双向发力​

展望 “金九银十” 后半程及后续市场走势，住建部的政策礼包将持续释放效应，但 “爆火” 概率极低，市场大概率延续 “结构性回暖、整体企稳” 的态势，不同群体需采取差异化策略。​

对购房者而言，核心城市的改善型需求仍有入市窗口。一线及强二线城市的核心板块，尤其是符合 “好房子” 标准的新盘，兼具居住属性与保值能力，可借助当前信贷优惠择机入手。但需警惕三四线城市的 “补贴陷阱”，这类城市的房产即便价格低廉，也可能面临 “买后贬值、转手困难” 的风险；二手房则可重点关注房龄 5 年内、配套成熟的次新房，避开高挂牌量区域的老旧小区。​

对房企而言，“以价换量” 需让位于 “品质换量”。在 “好房子” 导向下，单纯降价已难以打动购房者，房企应聚焦核心城市，加大绿色、智慧型房源供应，同时通过 “以旧换新”“透明化交付” 等服务提升竞争力。对三四线城市的库存项目，可考虑与政府合作转化为保障性住房，避免陷入 “降价滞销” 的恶性循环。​

政策端仍有优化空间。住建部或进一步推动一线城市限购政策的精细化调整，针对刚需与改善需求出台更精准的支持措施；金融部门可能扩大 “保交楼” 专项借款规模，加速化解交付风险；地方政府需避免 “一刀切” 补贴，转而聚焦人口导入、产业升级等长效机制建设。正如浦湛所言，房地产发展新模式的构建需要时间，市场修复将是一个 “循序渐进、稳中有进” 的过程。​

五、结语：理性看待政策红利，把握结构性机遇​

住建部的 “史诗级” 政策礼包，本质是为市场提供 “托底” 支撑，而非刺激 “爆炒”。“金九银十” 的回暖迹象，是政策效应与季节性需求叠加的结果，但并未改变楼市 “结构性分化” 的底层逻辑。​

对普通人而言，与其纠结 “市场是否爆火”，不如聚焦 “自身需求与资产安全”：刚需族可把握核心城市的政策窗口期，选择品质可靠的房源；投资客需彻底放弃 “短期套利” 心态，转向长期持有核心城市的优质资产；多房持有者应借机剥离三四线城市的非核心资产。​

楼市正处在从 “旧模式” 向 “新模式” 转型的关键期，住建部的政策导向已清晰指明方向 —— 唯有顺应 “存量提质”“核心聚焦”“服务升级” 的趋势，才能在这场市场调整中实现资产保值与居住升级。“金九银十” 不是楼市反弹的起点，而是行业回归理性、重构价值的缩影。