南京建邺新房市场遇冷，二手房价格下跌近10%，购房者观望情绪浓

在当下的南京房地产市场中，建邺区的新房正面临着严峻的考验。一边是开发商高价吆喝的新盘，一边是二手房业主的降价抛售，使得购房者陷入了两难的境地，只能在两者之间徘徊观望。2025年8月，南京建邺区的房地产市场分化现象愈发明显。据我爱我家研究院数据显示，建邺区8月二手房参考均价为35044元/平方米，与7月相比下降了0.91%，与去年同期相比更是下降了9.66% 。在过去一年里，该区域房价已连续12个月下跌，而新房均价却仍高达54723元/平方米 ，二者形成了鲜明的对比。

市场整体下行，成交量与价格面临双重压力

当前，南京房地产市场整体处于下行通道。8月前两周，南京二手房挂牌均价为26913元/平方米，环比下跌0.68%。成交量方面，7月南京二手房成交7263套，环比下降2.6%。上周（8月11日至17日）南京二手房成交1521套，虽然环比上涨了0.1%，但仍低于近十周均值的8.2%。新房市场同样不容乐观，8月1日至8月17日，南京新建商品住宅市场认购658套，环比下降34%；成交750套，环比下降15%。这样的数据表明，无论是新房还是二手房市场，都面临着成交量与价格的双重压力。

区域分化明显，核心区与远郊区差异显著

建邺区作为南京的核心区域，房价抗跌性相对较强，但依然难以抵挡下跌的趋势。从搜索热度来看，8月前两周南京各区县搜索排名中，秦淮区位居榜首，搜索占比为45.13%，鼓楼和江宁分别位列第二和第三，搜索占比分别为22.84%和6.52%，而建邺区搜索占比仅为4.36%，排在第五位。南京房地产市场呈现出明显的核心区与远郊区分化格局，核心区（建邺、鼓楼、玄武）房价天花板持续坚挺，而远郊（溧水、高淳、六合）则面临库存高压和促销成风的局面。这种分化现象在未来可能还会进一步加剧。

新房难卖，多方面因素共同作用

建邺区新房难卖，主要有以下几方面原因。首先是价格倒挂现象严重，目前建邺区二手房均价为35044元/平，而新房均价高达54723元/平，巨大的价格差距让购房者更倾向于选择性价比更高的二手房。比如鼓楼滨江板块，二手房价格已跌穿4万/平方米，而新盘却卖到5万+/平方米 。其次，购房者对市场预期转弱，2025年上半年南京法拍房成交量比去年同期多了230%，二手房平均需要挂牌87天才能卖出去，比2024年多了21天，市场预期的转弱使得购房者更加谨慎，不愿意在高位接盘新房。再者，建邺区新房市场供需关系失衡，尽管建邺是核心区域，但库存量不断增加，去化周期延长，8月单月南京新增挂牌房源突破1.2万套，同比多了15%，大量二手房源涌入市场，分流了新房市场的需求。此外，南京租房市场的火热也对新房市场产生了替代品效应，贝壳南京站7月成交18713套租赁房源，环比增长6.07%，套均租金2969元，达到今年目前最高值，高昂的房价和上涨的租金使得部分潜在购房者选择继续租房居住，而不是购买新房。

购房者行为变化，更趋理性与谨慎

当下购房者的行为变得更加理性和谨慎，他们不再轻易被开发商的高价新盘所吸引，而是更加注重性价比和实际需求。从成交数据来看，总价在200万以内的房源为成交主力，占总成交量的73.6%，这表明购房者更倾向于选择总价较低的房源。面积方面，60—90平方米房源占比最高，占总成交量的40.1%；其次为90—120平方米的房源，占总成交量的25%，60—120平方米的房源占总成交量的65.1%，说明购房者更青睐中小户型。这种购房行为的变化，也将对未来的房地产市场产生深远的影响。

未来发展展望，分化持续与市场调整

展望未来，南京建邺区新房市场可能仍将面临一段时间的调整期。分化趋势将持续加剧，核心区凭借稀缺资源和产业虹吸，房价抗跌性强，适合长期持有；而远郊区域需精挑细选，优先聚焦地铁沿线、产业落地明确的板块。产品定位也至关重要，随着新规住宅项目集中入市，仅单纯依靠高得房率作为唯一亮点撬动销量模式已难以维系，更多热销的新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠等多个复合型优势的项目。例如，开发商在麒麟板块抢地时拍出了15%的溢价率，预计未来新房保本价至少要3.5万/平方米 ，然而周边二手房均价仅2.8万/平方米，这种“面粉贵过面包”的现象不仅让购房者犹豫不决，也让建邺的新房市场在2025年的夏天显得格外艰难。在这样的市场环境下，无论是购房者还是开发商，都需要更加谨慎地做出决策。