苏州最强的板块-园区，房价也跌回到16年了......

神话般的园区房价，也打破了永远不跌的神话。作为苏州产业最强，板块能级最高，购买力最强的苏州工业园区，近期的成交价格和高峰期相比也下来了30%左右。

园区的发展是从湖西到湖东一路往东，前几年的热度爆棚的奥体板块之所以关注度高，主要原因是园区湖西湖东的改善客群没得选，核心区新房太少了，就算有也根本买不到，比如当年的金鸡湖畔瑞园。 而万科朗拾，招商沁苏禧，建发缦月等等核心板块的新房也是要摇号碰运气才能买到。所以买房人不得已，被迫买入奥体，奥体的板块原来的概念里属于远湖东，后来开发商卖房引用奥体板块这个概念，大家也更愿意接受这个听上去高大上的名词。奥体当年摇号的人号称买到手净赚200万起步，按当时的二手房和新房的价差，确实如此。所以催生出了茶水现象等，但是茶水这个东西又催生出了一大推骗子。很多黄牛抓住买房人想摇号买房赚钱的想法纷纷下套，那几年因为摇号被套路的人也不少。总结一句话，利润有多大风险就有多大，只要不贪就不会被骗。

园区奥体过去几年，中海国际社区因为星汇和西附的学区概念，炒作很厉害，房价涨的多，现在市场下行，跌的也很厉害。其中唐宁府143平最新成交价只有500多万了，要知道当年唐宁府的房价逼近7万单价，涨幅领跑苏州。 当下跌的厉害的最主要原因还是因为新房品质太好，竞品太多。在如此激烈的二手房竞争中，唐宁府也只有靠价格取胜了。

尤其是园区老牌豪宅，最近买房人的认可度出现了变化，随着绿城沁百合，紫金翡丽甲第，绿城凤起潮鸣等等豪宅的不断入市，有1000万以上预算的对老房子地段价值的认可度反而在降低，特别是房龄老的大平层产品。 用我最近一个看豪宅的粉丝的话说，房子也是要更新换代的，除非非常核心稀缺的独栋别墅，否则房龄依然是买房最看重的因素之一。

过去很多人疯狂买入园区，哪怕掏空六个钱包，加超级大杠杆也认为园区的房子永远比其他区好，因为在19-22年苏州很多地方已经不涨或者下跌的时候，园区依然在涨，也就催生了所谓的园区神话。哪怕园区九龙城太阳城这些大高层的小户型，四五百万只能买个小三房，很多人依然愿意买单。当年的楼市经典语录：宁要园区小三房，不要相城大平层。 而时至今日，园区的相对跌幅可以说是非常大的，前几年高位买入园区的中产，基本都已套牢，园区房价神话的共识被打破。

当下的园区已经来到了地段和产品全面升级的新时代，新房全面进入低密洋房别墅时代，小道消息接下来还会有第四代住宅出现。对于改善来说房子的选择面越来越多但总价也越来越高，对于刚需来说没有新增供应二手老房子接受不了，只能被迫买入相城和吴中，这也是今年以来，相城的澄阳街道的房子卖的火爆的原因，四季听澜的火热，熙和的疯狂，龙湖的热销，60%以上客群几乎都来自于园区。随着未来隧道的通车，城市之间的距离被拉近，苏州这样高架遍地的城市，住在哪里其实都一样。甚至低房价反而会让普通人有更强的安全感和更高的幸福指数。

这个世界本就没有只涨不跌的神话，也没有止跌不涨的东西，万事万物逃不过周期二字，中国人讲60年一甲子，循环一次就是一个康德拉季耶夫周期，当下的房地产市场经过6年的下行，老百姓买得起房，有钱人能买到好房子。

市场的上行是必然，具体什么时候上行，大家可以打在评论区，我希望评论的朋友不做情绪的奴隶，而是理性的客观的论述。因为市场不会因个人意志而转移。