上财大中国宏观经济研究中心：房地产转向“民生基石”与“创新载体”

10月12日，上海财大2025年三季度宏观经济专题研讨会在沪举行。研讨会围绕“宏观视角下的房地产市场再定位”主题，发布《2025年三季度宏观经济专题报告》，从家庭资产负债表视角理解房地产市场定位。中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成，上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长、中国城市治理研究院研究员陆铭；上海财经大学副校长姚玲珍、靳玉英，中国式现代化研究院院长、科研处处长刘志阳，滴水湖高级金融学院执行院长陈选娟，经济学院副院长冒佩华，中国宏观经济研究中心主任、经济学院副教授吴化斌及团队成员等出席，上海财经大学视频号全程直播，吸引了逾万人次在线观看与互动。

上海财经大学副校长靳玉英教授指出，过去20年房地产是中国经济增长的重要引擎，但随着经济发展阶段与社会主要矛盾的变化，传统的“高杠杆、高负债、高周转”发展模式已不可持续。房地产市场的调整不仅是行业周期性波动的体现，更是中国经济向高质量发展转型中必须应对和解决的系统性课题。在此背景下，房地产“再定位”的核心在于重新认识其在新时代经济格局中的功能与角色。随着我国城镇化率突破67%，房地产正由“经济支柱”转向“民生基石”与“创新载体”的双重定位。2025年中央城市工作会议明确提出“构建房地产发展新模式”，将通过推进高品质住房建设、城中村改造和保障性住房供给，切实缓解新市民、青年群体住房困难，并推动房地产成为产业升级与创新发展的空间载体。为实现房地产市场平稳健康发展，短期应着力扩大融资支持，助力房地产企业化解债务风险；中长期应加快推出政策性金融工具，支持新型城镇化、城市更新等重点领域，为房地产的平稳转型注入新动力。

上海财经大学经济学院教授、中国宏观经济研究中心宁磊研究员代表团队发表《2025年三季度宏观经济专题报告》，认为从房地产市场外部破局是重点，优化宏观经济环境，提高家庭收入稳定性，家庭才会有信心去消费，宏观经济才能变得顺畅。

盛松成教授表示，我国人均住房面积已接近美国的三分之二，而人均GDP仅为美国的六分之一，需要逐渐摆脱对房地产的依赖，推动资源从房地产市场向先进制造业和现代服务业转移是顺应时代发展的必然要求。我国房地产市场不会硬着陆，有望一两年内止跌回稳；预计2025年降幅将进一步收窄，2026年后回稳的可能性较大。他指出，我国核心城市已开始步入存量市场阶段，二手房交易正成为主导，一线城市人房转化比（新建住房规模与常住人口的比值）下降，已接近纽约、东京的水平。与此同时，我国住房消费理念正发生深刻变化，体现为租房队伍不断壮大以及现房销售占比持续上升。要稳销售、稳预期、稳房价，构建房地产发展新模式四大路径：加快完善保障住房体系，解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题；推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”；依托城市更新，盘活存量市场；鼓励人口返乡创业，释放三四线城市房地产潜力。

陆铭教授认为，我国房地产市场仍有增量空间，但呈现明显的结构性分化：人口持续流入的都市圈需求依然旺盛，人口流出地区则面临压力。然而在一些大城市内部，“职住分离”与土地利用结构失衡问题依然突出。他提出“精准施策”，遵循“需求牵引供给，供给创造需求”的调节逻辑。对于人口流入地区，打破行政区划限制，实现建设用地指标随人口流动配置。具体措施包括：土地跟人走，优化土地规划，低效利用的工业和商服用地转住宅用地，增加住宅比率并放松容积率；增加土地综合利用比例，顺应后工业化城市的向心趋势，在交通便利的都市圈交界地带和轨交站点周边集中供应土地，打造职住平衡、服务完善的“十五分钟生活圈”。对于人口流出地区，则应推行“集中式收缩”规划，盘活闲置土地资源。在住房保障方面发展规范化的租房市场，推动“租购同权”，并将保障范围从“人才”延伸至广大普通劳动者。未来房地产行业需把握服务化、绿色化、适老化等新需求，通过减少空间错配、推动都市圈一体化发展、公共住房服务配套等路径，实现供需匹配与可持续发展。