重磅！2025 年 11 月房贷再次大降息已经板上钉钉

2025 年以来，房地产市场在政策托底与市场自发调整中缓慢修复，但观望情绪浓厚、需求释放不足等问题仍未根本解决。进入四季度，随着宏观经济对稳增长需求的上升及外部政策环境的优化，11 月房贷利率迎来新一轮大幅下调的预期已逐渐明晰。从政策逻辑、经济基础到市场信号，多重维度均指向此次降息的必然性，其不仅是稳定房地产市场的关键举措，更是宏观经济高质量发展的重要支撑。

政策延续性：稳楼市 “组合拳” 的必然进阶

房贷利率下调并非孤立政策，而是 2025 年以来金融支持房地产市场系列举措的自然延续。今年 5 月，央行已实施过一轮力度可观的降准降息操作，不仅下调政策利率 0.1 个百分点带动 5 年期以上 LPR 降至 3.5%，更同步将 5 年期以上首套公积金贷款利率从 2.85% 降至 2.6%。这一系列操作形成了 “商业贷 + 公积金贷” 的协同减负效应，100 万元 30 年期贷款的商业贷月供减少 55 元，公积金贷月供更是减少 133 元，有效缓解了部分购房者的资金压力。

从政策导向看，监管层对房地产市场的支持态度始终明确。国家金融监管总局在 5 月便透露将加快出台与房地产发展新模式适配的融资制度，涵盖开发贷、个人住房贷等关键领域。截至目前，商业银行审批通过的房地产项目 “白名单” 贷款已增至 6.7 万亿元，支持了 1600 多万套住宅的建设交付，显示供给端资金支持正在持续加码。在需求端尚未完全激活的背景下，通过 11 月房贷降息进一步衔接前期政策成果，形成 “供给端保交付 + 需求端促消费” 的闭环，符合政策发力的连贯性逻辑。

尤为关键的是，当前房贷利率仍存在下调空间。尽管 5 月 LPR 已降至 3.5%，但结合一季度 3.11% 的新发放商业性房贷加权平均利率来看，部分城市通过加点调整仍有让利空间。如北京在 5 月 LPR 下调后，首套房贷利率降至 3.05%，广州则通过调整加点数维持利率稳定，这些都为 11 月进一步下调预留了操作空间。

经济基本面：稳增长与防风险的双重诉求

2025 年三季度以来，宏观经济运行的复杂性凸显，成为房贷降息的核心驱动力。尽管出口增速因贸易转移效应出现加快，但消费、投资等内需指标表现疲软，非制造业从业人员景气度在 9 月出现明显回落。房地产作为关联上下游数十个行业的支柱产业，其市场活跃度直接影响宏观经济大盘，而当前楼市调整步伐尚未结束，库存压力与观望情绪仍在制约行业复苏。

从市场数据看，尽管 4 月核心城市新房二手房销售延续增长态势，但 9 月各线城市商品住宅价格同比降幅仅为 “收窄” 而非 “转正”，市场内生修复动力不足。购房者对未来收入预期的谨慎，使得 “想买但不急于买” 的改善性需求被持续抑制，而房贷利率作为影响购房决策的核心变量，其下调带来的成本节约效应，将成为打破观望情绪的关键抓手。以上海易居房地产研究院的测算为参照，若 11 月 5 年期以上 LPR 再降 0.1 个百分点，100 万元贷款 30 年期总利息将再减 2 万元，叠加年内此前降息效果，累计减负效应将显著增强。

金融系统的流动性保障也为降息提供了基础。5 月降准 0.5 个百分点已向市场释放 1 万亿元长期流动性，充足的资金储备使得商业银行具备进一步让利的能力。同时，当前物价水平偏低，也为货币政策在宽松方向上发力提供了空间，避免了降息可能引发的通胀压力。

外部环境：美联储降息打开政策空间

2025 年 9 月美联储重启降息进程，并释放出连续降息的信号，这一外部环境变化显著弱化了国内货币政策宽松的掣肘。此前，中美利差曾是制约国内降息的重要因素，担心资本外流压力限制了政策操作空间。但随着美联储进入降息周期，中美货币政策周期逐渐同步，为国内房贷利率下调创造了有利条件。

东方金诚首席宏观分析师王青指出，外部因素对国内货币政策的约束已明显减轻，这为年底前实施新一轮降息降准扫清了障碍。事实上，这种政策窗口的契合在历史上多次显现，2024 年 9 月及 2025 年 5 月的降准降息均选择在外部压力缓解的时点落地。11 月作为四季度政策发力的关键窗口期，叠加美联储可能继续降息的预期，成为房贷利率调整的最佳时间节点。

从全球主要经济体政策取向看，多国央行已跟随美联储启动宽松周期，通过降息刺激经济复苏成为共识。在这一背景下，国内适时下调房贷利率，不仅能增强本土房地产市场的吸引力，更能通过提振内需为全球经济增长贡献力量，形成内外均衡的发展态势。

市场影响：需求释放与行业修复的双向赋能

若 11 月房贷大降息落地，将对房地产市场产生全方位的积极影响。在需求端，刚性与改善性需求将得到双重激活。对于刚需群体而言，利率下调直接降低了购房门槛，尤其是年轻购房者的月供压力将进一步减轻，有助于实现 “居者有其屋” 的目标；对于改善性群体，利率下降与前期 “认房不认贷” 等政策形成合力，将加速置换需求释放，推动住房消费升级。中指研究院测算显示，公积金与商业贷利率的协同下调，已使每年购房者利息支出节省超 200 亿元，11 月降息将使这一红利进一步扩大。

在供给端，降息带来的市场回暖将缓解企业资金压力。随着销售端回款加快，房地产企业的库存去化周期将缩短，截至 4 月末商品房待售面积连续两个月减少的态势有望延续。同时，房贷市场的活跃将带动开发贷需求上升，配合 “白名单” 政策的持续完善，将有效改善房企融资环境，巩固保交楼成果，形成 “销售回暖 — 资金回笼 — 项目复工 — 信心提升” 的良性循环。

从宏观层面看，房贷降息还将通过财富效应提振整体消费。已购房群体的月供压力减轻后，可支配收入增加将带动家电、家居、装修等关联消费增长，而房地产行业的稳定发展也将拉动钢铁、水泥等上游产业复苏，为四季度经济增长注入强劲动力。

结语：降息落地后的市场展望

综合政策逻辑、经济基础与外部环境来看，2025 年 11 月房贷再次大降息已是箭在弦上、板上钉钉。这一政策不仅是对房地产市场供求关系变化的主动适应，更是稳增长、惠民生、防风险的重要举措。对于购房者而言，降息带来的成本红利将显著提升置业可行性；对于房地产企业而言，需求释放将缓解经营压力；对于宏观经济而言，楼市企稳将为高质量发展提供坚实支撑。

值得注意的是，房贷降息并非万能钥匙，其效果的充分释放仍需配套政策协同发力。未来应进一步完善房地产发展新模式，加大 “好房子” 供给力度，推进城市更新与保障房建设，同时健全房地产金融风险防控机制。唯有需求端与供给端形成合力，才能推动房地产市场真正实现平稳健康发展，为经济社会持续向好奠定坚实基础。