今年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？专家6字回答

上周整理三季度楼市数据时，一组反差极大的数字让我陷入沉思：

2025年1-9月全国百城新房销售面积同比下降6%，但杭州、北京等TOP20城市的出让金却同比暴涨24%以上；

三四线城市库存去化周期高达38个月，而上海徐汇单宗地块出让金就突破341亿元。

后台每天都有粉丝问：“今年不买房，5年后是捡漏还是踏空？”带着这个问题，我专访了中指研究院曹晶晶总，她只给了6个字：“分化才是常态”。

先厘清一个认知误区：大众总爱用“金价”或“葱价”这种极端化表述定义楼市，本质是忽视了房地产的“地域属性”。

这种分化在2025年已表现得淋漓尽致，核心逻辑藏在人口流动和资源集聚里。

数据显示，2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口却仅占21%，但正是这21%的人口创造了全国61%的宅地出让金。

城市能级的分化，直接决定了房产的“保值基因”。我跟踪过两个典型案例：

杭州未来科技城的改善型住宅，2025年前三季度成交均价同比上涨8%，120-144平米户型占比超50%；

而苏北某三线城市，同时间段核心地段房价下跌12%，老破小挂牌半年都无人问津。差异根源很明确：杭州2024年人口净流入15万，科创企业新增3000家；

而后者人口连续5年净流出，缺乏产业支撑。曹晶晶总强调：“非限购周期下，资金和人口只会向有产业、有配套的核心城市聚集。”

同一城市内，产品品质的分化同样剧烈。这打破了“地段决定一切”的传统认知。

上海徐汇的绿城潮鸣东方，均价12万/平却开盘即售罄；而同区老小区，房龄超20年且无电梯，单价仅5万/平仍成交惨淡。

2025年数据更能说明问题：重点30城120平米以上改善户型成交占比达30%，北京这类户型占比更是高达42%，而90平米以下刚需小户型成交占比持续下滑。

这背后是“居住升级”的刚需——高净值人群愿意为品质、绿化、物业支付溢价，而缺乏迭代的老房子正在丧失流动性。

回到核心问题：今年不买，5年后会怎样？答案藏在“结构性机会”里。

对刚需群体来说，若瞄准TOP20城市的刚需小户型，不必急于下手——当前政策已处历史最宽松阶段，首套利率3.5%、首付15%的政策红利仍在，且核心城市库存去化周期多在12-15个月，短期无暴涨基础。

但若是投资，必须摒弃“闭眼买”思维：2025年中海、绿城等房企拿地80%集中在四大一线城市，说明专业机构已锁定高价值区域，三四线城市的投资属性已大幅减弱。

5年后的楼市，不会是全面“金价”或“葱价”的单极时代，更可能是“核心城市优质房保值，非核心劣质房贬值”的分化时代。

就像2025年的杭州，奥映鸣翠府这类新规改善盘去化率超80%，而远郊刚需盘去化不足30%。

最后给个实在建议：刚需可关注核心城市的次新二手房，当前百城二手房已连续41个月环比下跌，议价空间充足；

投资则紧盯“好城市+好产品”组合，毕竟2025年的数据已经证明，能穿越周期的永远是那些兼具地段优势和品质红利的房产。