开封房价近四年演变：从6200元上涨至6320元，下跌至6128元

根据相关数据统计，自2020年起，开封房价五年以来分别为：6745元/㎡、6200元/㎡、6200元/㎡、6320元/㎡、6128元/㎡。从数据上来看，近四年开封房价的整体区间在6128-6320元/㎡之间，房价最高点与最低点相差192元/㎡。

众所周知，开封房价自2016年下半年至2019年达到最高峰。2020年房价相较2019年下跌比例超过11.7%，2021年相较2020年下跌比例达到8.8%。自2021年起，整体稳定。也可以侧面理解为：未来的开封房价，不存在大幅涨跌的可能性。

在相对特殊的2020-2022年结束以后，从全市均价上来看，在整体平稳的情况下，属于“先扬后抑”。

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进入到2025年1月以来，开封新房市场已经展现了全新的特征：

由于自2020年以来住宅投资面积持续下降，使得新开工面积也在持续下降。加之，在此期间，一部分相对特殊的开发商拿地更多的出于“战略”的目的，并不以短期内进入市场开发销售为第一需求。这也导致了，房地产新房项目越来越少。从2025年1月来看，热点销售的楼盘，包括未来天澄、汴京熙华府、臻熙府、绿城龙语海棠、碧桂园云玺、星联岚溪府、幸福里、永威梅隆花语、海龙西湖华府、卓瑞禹璟台、四季城B区、枫华金明府、绿城春江明月、康桥玖玺园以及鼎立熙园、金玉府等项目，在开发数量上已经骤减。如果进一步从可售体量来看，绝大多数的楼盘都处于尾盘状态。

从市场供应的角度来看，新盘开发量的骤减，从预期上应该是埋下了新盘房价未来上涨的可能性。这也使得，一部分开发商在期房阶段并不急于销售，而是等到现房阶段或者准现房阶段再以相对的高价销售。但从现状来看，该策略基本上落空。在当下的阶段，准现房和现房，更多的作用是起到加速销售走量的状态。

开发商期房销售降速的原因，一大部分是因为工程进度受此前多楼盘延期交付的影响导致现有的开发商不受信任。另一部分原因，也和本市出生人口减少、外流人口增加以及非开封市户籍投资型客户基本消失有关。

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从2024年来看，开封新房市场的普遍热销期是“止跌回稳”政策的初期。也就是在2024年10月，绝大多数的新房楼盘都完成了热销。进入到2024年12月以后和2025年1月以来，新房市场的销售降速也相对明显。尤其是2025年的返乡置业节点，可以从开发商、购房者以及中介渠道等多方面感受到各方的态度都并不算太积极。

从2025年春节假期各新盘项目的值班表来看，在贝壳体系合作的新房销售楼盘在春节期间正常接待的楼盘包含但不局限于：卓瑞禹璟台、四季城B区、臻熙府、绿城龙语海棠、永威梅隆花语、星联岚溪府、未来天澄、汴京熙华府、康桥玖玺园、新龙御都国际、龙成锦绣花园等。其它楼盘在除夕至初六期间有不同时间的休假。

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从2024年12月26日发布的《开封市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的内容来看，对于未来的开封新房市场也有了更多的表述：

其一、根据住宅用地存量以及待售库存，加强商品住宅用地供应计划管理，严控新增住房供应节奏；

其二、严格落实新建项目按照个人住房按揭贷款、公积金贷款发放条件审批预售证蓄客工作要求；

其三、严格商品房预售资金监管；

其四、以居民住房需求为导向，建设好房子提高供应质量；

其五、引导相关银行机构在个人住房按揭贷款合同明确约定抵押登记变更责任后，不再向房地产开发企业收取个人住房按揭贷款保证金；

其六、开发企业以招拍挂拿地并在缴纳50%出让价款承诺在6个月内开工建设的，可提前进场开展施工前期工作，促进项目尽快达到预售条件；

其七、配建的公共设施用房不计入容积率，但需要无偿移交；

其八、在计容上对于架空层、封闭阳台、建筑外立面、跃层式住宅建筑等方面有所调整；

其九、计划实施按套内建筑面积计价销售。

从以上多项新规上不难看出：

大多数现有在售的新房项目并未与同一时期的二手房在产品上有较为明显的差异。更多的新房项目是因为自身的工程进度或者因多重原因未把握住合适的销售周期。这也使得，当前开封市场的新房项目在一定程度上也受各自区域内二手房的影响。

在二手房层面，从2024年6月以后，业主间的因多重原因的价格战相对明显。这也在一定程度上，影响到了新房的销售周期、销售价格体系。

所以，新房市场未来需要的是系统性变革。即：全新的产品才能推动全新的计价方式执行，才能在计价方式上体现出新房与二手房的产品差别。