前言

平时总听说外资在上海买大楼、投商场，可今年三季度外资暂时撤了。

大家都以为商办市场要凉，结果反而回暖了，买大楼的钱涨了六成多，热门商圈人变多，连冷清的写字楼也有人问了。

但也不是全好，有的板块赚翻，有的还空着不少，这里面到底咋回事？

内资“接盘”，专挑好地段下手

以前买上海高价大楼的常有外资，这回外资没动静，咱们国内的买家直接“包场”了。

虽然花的钱比上季度多了六成多，而且全是内资掏钱，但相当于“自家生意自家做”。

这些买家分两拨，玩法不一样。

一拨是专业机构，比如中邮保险、信达资产，专挑市中心的好楼买。

就像中邮保险买了博华广场的股份，为啥？因为市中心的楼不愁租，能稳稳收租金，跟买靠谱理财似的。

另一拨是地方政府、公司这些“非专业玩家”，有的买楼是为了盘活当地资产，让区域更热闹，有的买了栋大厦，打算改成商场加酒店，一栋楼赚两份钱。

不管哪拨人，眼光都很一致。

要么抢市中心、江边这种稀缺地段的楼，这种楼就算贵点也有人要。

要么找能“改造升级”的楼，比如旧办公楼改成综合体，让资产更值钱。

现在单笔买楼的钱也变多了，超过5亿的交易快占一半了。

不只是买东西，还得玩得开心

今年三季度逛商场的人变多了，不管是南京东路这种老商圈，还是新开发的区域，空着的店铺变少了，核心商圈的租金也涨了点。

这可不是光靠游客多，关键是商场玩法变了。

新开的商场不拼“谁店多”了。

比如新天地东台里、上海蓝鲸世界，不只是摆服装店、餐饮店，还搞各种场景。

宝山的南大智慧城更有意思，把机器人、音乐节搬进商场，变成能玩能逛的“科创游乐场”。

老商场也在改，比如瑞安房地产把“新天地”升级了，不光装修变好看，还经常搞艺术活动，吸引大家来打卡。

现在开店不是“卖产品”，而是让大家来“体验生活”。

接下来还有一批新商场要开，不管是市中心的永源浜，还是徐汇滨江，以后逛商场会更热闹。

租金降了，企业反而更会挑了

跟买大楼、逛商场比，写字楼市场有点“冷”。

虽然想租写字楼的企业比上季度多了点，但新盖的写字楼也多，空着的还是不少，租金也降了点。不过这种“冷”里，企业的选择变了。

很多企业开始“抄底升级”。

以前甲级写字楼比乙级写字楼贵不少，现在租金差距变小了，不少公司趁机搬到甲级写字楼，花差不多的钱，办公环境更好了。

写字楼业主也在让步，为了留住租户，要么降点租金，要么同意延长租约，只求稳定。

不同行业、不同区域的需求也不一样。

金融行业，尤其是私募基金，还在租写字楼，做人工智能的科技公司，甚至在扩租。

但区域差别大，市中心和新开发的商务区，想租写字楼的企业多，远一点的区域还是冷清。

接下来还有新写字楼要开，想让写字楼市场真正热起来，还得等更多企业有租楼需求。

结语

今年三季度上海商办市场，真是“有人欢喜有人愁”。

买大楼靠内资和好地段稳住了，逛商场靠新玩法变热闹了，写字楼还在慢慢调整。

现在政策支持、消费回暖、内资发力，这三个“动力”还在，四季度要是外资回来，再加上有更多好资产释放，市场大概率会继续好下去。

但真正的机会，藏在“分化”里，搞懂企业想要什么样的写字楼，摸清楚大家逛商场喜欢啥，抓住好地段的优质资产，才能在这波行情里站得住脚。