曹德旺早有警示？2026 年房价迎三大转变，多余房产该出手了？

“房子就是砖头水泥，没啥投资价值了。” 福耀玻璃创始人曹德旺的这句警示，在 2025 年全国二手房挂牌量突破 850 万套的现实面前，显得愈发振聋发聩。杭州、成都等热点城市二手房挂牌量纷纷站上 20 万套大关，三四线城市部分房源降价 40% 仍无人问津，这一系列信号预示着房地产市场的底层逻辑已发生根本性改变。展望 2026 年，房价将迎来三大关键转变，而曹德旺 “多余房产赶紧卖” 的忠告，正成为越来越多家庭的现实选择。

一、转变一：结构性分化加剧，“强者恒强、弱者愈弱” 成定局​

2026 年楼市最显著的特征，莫过于从过去的 “齐涨共跌” 转向剧烈的结构性分化，这种分化不仅体现在城市之间，更渗透到同一城市的不同区域。曹德旺曾直言 “房地产的投机空间已不复存在”，而分化的核心正是投资属性的退潮与居住属性的回归。​

从城市层级来看，一线及强二线城市与三四线城市的房价走势将进一步背离。数据显示，上海核心区 2025 年房价保持同比 5.7% 的涨幅，而江苏盐城某刚需盘同期跌幅超 25%，城市间背离度已达 13.5%。2026 年这一差距将持续扩大：北上广深、成都、杭州等城市凭借扎实的产业基础和人口吸纳能力，核心板块房价仍具支撑力，北京西城、海淀等优质区域二手房报价虽有微降，但始终保持高位运行，西城 12 月报价达 120678 元 / 平；而人口持续外流的三四线城市，将面临库存高企与需求萎缩的双重压力，房价可能继续下行 3%-8%，部分县城的调整周期或将延长至 2026 年以后。​

即便是同一城市，核心区域与远郊板块的差距也在拉大。北京 2025 年 12 月数据显示，东城、西城等核心区房价虽有小幅波动，但始终维持在 10 万 +/ 平的高位，而房山、密云等远郊区县报价普遍在 2 万 / 平以下，且多数呈现下跌趋势。这种分化的本质是 “资源聚集度” 的竞争，核心地段的 “地铁 + 商业 + 医疗 + 教育” 成熟配套形成强大抗跌力，而缺乏资源支撑的远郊概念盘，在 2026 年可能面临 5.2% 的额外下跌空间。​

二、转变二：政策从 “大水漫灌” 到 “精准滴灌”，保障房分流刚需​

2026 年楼市政策将延续 “房住不炒” 的长期导向，但调控方式已从过去的全面刺激转向精准发力，同时保障性住房的大规模推进将重塑市场供需格局，这正是曹德旺所预判的 “房地产回归民生属性” 的重要体现。​

政策层面，2026 年全国将有超过 210 个地区出台约 550 条调控政策，核心方向聚焦降低购房成本、优化供给结构和盘活存量市场。与以往不同，这些政策的目标并非推高房价，而是 “止跌回稳” 与 “化解风险”。在需求端，房贷利率仍有 30-40bp 的下调空间，目前 3.2% 左右的利率水平叠加 15% 的最低首付比例，为刚需群体降低了上车门槛；在供给端，现房销售政策全面推开，有效降低了购房者的烂尾风险，而武汉、义乌等城市针对刚需、多孩家庭的专项补贴最高达 20 万元，政策精准度显著提升。​

更具深远影响的是保障性住房的加速落地。未来 5 年，全国计划投入大量保障性住房，其价格比同地段商品房低 30% 以上，将有效分流低价位商品房需求。2026 年，3000 亿元专项债已明确用于 “收购存量商品房做保障房”，这既为部分库存房源提供了消化渠道，也对商品房市场形成良性补充，推动楼市从 “单一商品属性” 向 “商品 + 保障” 双轨制转型，进一步压缩投机空间。​

三、转变三：需求逻辑重构，改善型需求主导市场​

人口结构变化与消费观念升级，正在重构 2026 年的住房需求逻辑，这一转变印证了曹德旺 “房子回归居住本质” 的判断。随着出生率下降与老龄化加剧，20-45 岁主力置业人群 2026 年净减少 600 万，首次置业需求持续萎缩；而 35-55 岁 “卖一买一” 的改善型需求占比已升至 45%，成为市场主导力量。​

需求结构的变化直接影响房源价值排序。2026 年，改善型品质住宅将成为市场 “硬通货”，户型合理、物业优质、具备绿色智慧元素的房源更具保值性，这类房源的销售占比已突破 60%。杭州 2025 年数据显示，120 平方米以上的中大户型销售占比持续上升，而 90 平方米以下小户型占比下降，反映出消费者对居住空间和品质的追求升级。与之相对，房龄超过 20 年的 “老破小” 面临设施老化、户型落后等问题，越来越难获得年轻人认可，未来转手难度将进一步加大，成为曹德旺强调的 “必须尽快出手” 的高危资产之一。​

同时，租赁市场的崛起也在分流部分购房需求。2026 年全国租赁住房市场需求量预计达 1.5 亿平方米，同比增长 8%，杭州等二线城市租赁住房占商品住宅销售面积的比例已升至 30%。随着长租房政策的完善与 REITs 市场的扩容，“租购并举” 的住房体系逐步成型，年轻群体的住房选择更加多元，这也进一步削弱了房地产的投资属性。​

四、多余房产该出手了？三类房源成抛售重点​

面对 2026 年的三大转变，曹德旺 “多余房产赶紧卖” 的忠告并非危言耸听。对于手握多套房产的家庭而言，优化资产配置、剥离高风险房源已成为当务之急，以下三类房产尤其需要重点关注。​

第一类是三四线城市的投资房。这类房产面临人口支撑弱、库存压力大、持有成本上升三重压力，部分区域房价已从高点下跌 40%，2026 年随着房产税试点扩大的预期增强，持有成本将进一步增加，尽早变现是更明智的选择。第二类是房龄超 20 年的 “老破小”，尤其是没有学区加持的房源，设施老化与需求萎缩使其流动性持续变差，未来可能陷入 “卖不掉、租不高” 的困境。第三类是远郊概念盘，这类房源往往打着 “新区规划”“地铁延长线” 的幌子，实际配套匮乏，2025 年已有大量此类房源挂牌大半年无人问津，2026 年的去化难度将进一步加大。​

当然，抛售并非盲目之举，掌握正确策略才能实现利益最大化。数据显示，对房源进行 5 万元左右的 “轻翻新”，如改造厨卫、粉刷墙面，可使成交周期缩短 40%，售价提高 8% 左右。同时，应避开 7-8 月的传统淡季，选择 3-4 月 “小阳春” 或学区房报名季前挂牌，此时购房需求集中，议价空间更大。​

值得注意的是，并非所有房产都需要抛售。一线及强二线城市核心区的次新改善型住宅、优质学区房，以及政策重点支持的城市更新片区、轨道交通枢纽周边房源，仍具备长期保值能力，部分区域甚至可能出现 3% 左右的小幅上涨。对于这类核心资产，长期持有仍是合理选择，而优化配置的核心是将弱势资产变现后，向优质资产集中。​

结语：楼市 “磨底期”，回归理性方能行稳致远​

2026 年房地产市场仍将处于 “磨底阶段”，全国新建商品房销售面积可能继续调整，但跌幅将有所收窄，房价 “L 型” 尾部的分化态势将持续深化。曹德旺的警示并非否定房地产的居住价值，而是提醒市场告别投机幻想，回归理性认知。​

对于刚需群体而言，2026 年的政策红利与市场分化并存，遵循 “选核心城市、选核心板块、选品质住宅” 的原则，避开三四线城市、远郊区域和老旧房源的陷阱，便能把握上车良机；对于改善型购房者，“卖弱买强” 的置换窗口期已经到来，把握好 “上半年卖、下半年买” 的节奏，可实现资产优化；而对于手握多余房产的家庭，及时剥离高风险资产，降低财富对房地产的过度依赖，才是应对市场变化的明智之举。​

房地产市场的游戏规则已经改变，那个闭眼买房就能赚钱的时代一去不返。2026 年，唯有认清三大转变的趋势，听从曹德旺 “回归居住本质” 的忠告，才能在楼市的结构性调整中趋利避害，实现资产的稳健配置。