2018年那时，谁敢说房子会跌？只要手上有套房，人人都觉得自己站在财富高速道上，闭着眼往里装钱都不怕。

当年马云一句“八年后房子可能比大葱便宜”的话，听着就像是开玩笑，大家听了都笑，没人真当回事。

可现在一眨眼就到2025年底，距离他当时说的那个“八年之约”的脚步是越来越近了，你再回头看，会发现这话竟然有点应验的意思。

甚至在2026年“十五五”规划马上要启动，楼市风向已经彻底转了，即将迎来三大关键转变，马云当年 “房价如葱” 的预判，这次真能实现吗？

要说“房价如葱”，说实话马云只讲对了一半，现在的楼市不是全部降，也不是全部涨，而是被劈成了两半——一边凉得像冰窖，另一边还热得像火炉。

你要是跑到东北、华北那些人口流出的县城，场面简直“辣眼睛”，在黑龙江一些资源枯竭的地方、河北一些炒起来又跌下去的县城，房价像坐滑梯一样往下掉。

衡水的二手房还吊着6000元的均价，下面的枣强县直接逼近4000元，那是什么概念？你口袋里揣个几万块，在当地随便转两圈都能碰上能拎包入住的房子。

可这些房子，看着是房，其实像没人要的库存货，更扎心的是数据：这些地方的去化周期长达四年。

意思是，就算现在停建一套房，从又多不盖起，到把现存的卖完，起码也要四年，再加上有的房东一年跌10%、两年跌18%，手里的房子变成真大白菜，甚至还不如买几车真白菜保值。

可画面一转，你把地图朝国内其他省份来看，结果完全换了个剧情，在香港铜锣湾、北京金融街、上海陆家嘴这些地方，楼市依然坚挺得可怕。

10月17日，阿里、蚂蚁集团直接拿真金白银砸出66亿港元，一口气买了港岛壹号中心13层核心楼层。

这种时候敢掏钱的资本，可不是脑袋发热，而是非常清楚把钱丢在哪不赔，数据更扎心：香港顶级豪宅今年前三个季度还涨了3.2%，租金回报率甚至比美债收益还高。

北京、上海核心区的高端写字楼，年化租金回报率稳稳能拿到2.5%～3%。那些喊着楼市寒冬的人，看到这里估计都沉默了。

中国楼市现在就像两个平行宇宙——你说它冷，它能冻死人；你说它热，它又能把你烫伤。

而要说楼市变天的原因，就要从“信仰崩塌”这一点说起，以前大家买房都是一个思路：只要是房子，总会涨；只要能借钱，就赶紧买，只要在城市里，哪里都能收租。

但现在时代完全变了，支撑房价的那套“盲目信仰体系”已经崩了，现在房子的价值逻辑变成最直白却最残酷的一条：哪有人、哪有工作、哪里才有价值；没人的地方，房子再便宜都没人要。

那些房价跌成“葱价”的地方，根本原因只有一个：人走光了，很多三四线城市人口净流出超百万，年轻人毕业就走，留下的不是老人，就是带娃的。

产业没了、就业没了，城市空心化越来越严重，当房子越建越多、人却越来越少，这些房子就不是资产，而是负担，最终只能跌回砖头、水泥的成本价，甚至比成本还低。

反观一线城市和强二线的核心区，比如北京、上海、广州、深圳，这些地方虽然房价高、房租高、压力大，但年轻人却疯狂往里挤。

今年深圳的二手房一个月还能成交 4000 套，核心区逼近6万元一平，还稳中有升。

而原因就是因为这里密密麻麻的产业链、科技公司、金融中心，是年轻人愿意拼命的地方，有人流、有人才、还不断创造财富，房子自然不愁没人接盘。

更致命的一刀，还来自“同城分化”，以前大家觉得同一个城市里房子差不多，只要买在城市范围内，就算不涨也不会亏。

现在这种想法基本是“自杀”。2026 年开始，买房的人眼睛都挑得像鹰，完全是“只买好地段、只买好品质”。

那些老旧小区、老破小的 50 年、60 年楼，迎来了最惨的时代，国家新出的《住宅项目规范》要求新房层高不能低于 3 米，四层以上必须装电梯，而且电梯要够大，能放进急救担架。

这意味着老小区那种“电梯小不拉几”“层高压得像火柴盒”的房子，一下子被新房全面碾压。

尤其是那些没物业、没停车位、隔音差的房子，以后不是跌价，是没人问，这也是为什么现在改善型大户型反而抢手。

从2019 年开始，120㎡以上的大户型在重点城市占比越来越高，快要超过三成，买家已经从“有套房就行”，变成“住得舒服才行”。

政策也悄悄换玩法，从“救开发商”变成“救居住品质”，保障房 1100 万套、大规模保交楼、现房销售、降低首付和利率，都是为了让真正需要房子的年轻人能住得起、住得稳。

而开发商如果还想靠“高周转”“低质量”“盖了就卖”赚钱，那就是自己找死，所以说，马云那句“房子会像大葱一样”其实说对了半句。

那些没有产业、没人气、没有质量的坏房子，确实会像大葱，甚至比大葱还便宜，但真正的好房子——核心地段、高品质、好学区、强产业链旁边的房子，依然是普通人能抓住的最硬的资产。

现在楼市的本质就是“退潮见人”，大水漫灌的时代结束了，城市之间实力差距摆在台面上，开发商也不能糊弄，真正的价值都赤裸裸摊开了。

对普通人来说，这可能是最坏的时代，因为那种靠买房就躺着赚钱的神话破产了，以前很多人靠买郊区房、买小城市房子就翻身，现在这条路已经被彻底封死。

但从另一方面，这也可能是最好的时代，因为当泡沫被挤干之后，你的钱终于花在“真实的生活质量”上了，而不是买一个击鼓传花的接力棒。

这意味着你未来住的房子会越来越舒服、楼间距更大、生活便利、物业靠谱，甚至从建筑质量到配套都要达到更高标准。

而对买房的人来说，未来只需要死记三条铁律：只买人口净流入的城市，不买人口流出的地方，房子涨不涨，全看未来有没有人愿意接。

只买核心区，不买边缘区，市中心的衰落速度永远比郊区慢，而繁荣速度永远比郊区快，只买好品质，不碰老破小，品质差的房子未来会被新规全面淘汰，升值空间越来越小。

如果你还想着去那些“白菜价”的小地方抄底，幻想未来有接盘侠，那你很可能等来的不是暴富，而是手里捏着一堆卖不掉的空房子。

参考资料