国家出手了！住房租赁条例落地，严控恶意涨租、治理隔断房串串房

上周，一场高级别的城市工作会议召开，紧接着，国家迅速颁布了住房租赁条例。这一举措，在房地产市场激起千层浪，也似乎捅破了中国房地产的最后一层窗户纸。

如今，房子卖不动，商品房市场增长乏力，我们已然进入存量时代，在这样的背景下，租房市场的重要性愈发凸显。

住房租赁条例全文篇幅较长，初看，它的主要目的是规范租房市场，切实保护租客的利益。仔细研读，却会发现其中暗藏着更为深远的伏笔。

条例中明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室以及车库，禁止单独住人。这无疑是一项利好消息，以往某些二房东和不良平台，将一套房子隔成8个甚至更多“棺材房”的乱象有望得到整治。那些以牺牲租客居住质量来谋取暴利的生意，即将走向末路。

但这也带来了新的问题，不让隔断租房，那些原本通过隔断房满足租房需求的人群，他们的租房需求将涌向何处？保障房会成为他们的新选择吗？与此同时，市场需求的变化，是否又会引发租金的上涨呢？

再看条例中的另一项规定，以后住房租赁合同要向管理部门备案，并且押金数额、返还条件等必须写入合同。这一规定，让曾经那些“提灯定损”“拆窗验灰”“克扣押金”的闹剧难以再上演，对于广大租客来说，无疑是吃下了一颗定心丸。

然而，我们也需思考，当租房合同全部备案进入管理部门的数据库，这是否意味着为下一步征税奠定了基础？虽然目前尚未有明确的征税政策出台，但这样的备案制度，确实为未来可能的税收征管提供了便利。

从积极的角度看，该条例切实解决了许多租房者长期以来面临的痛点。只有租房者的权益得到充分保护，租房市场中的各种乱象得到有效规范，这个市场才能实现健康、持续的发展壮大。

可这背后，国家如此大力规范和盘活租房市场，究竟有着怎样的深层考量呢？

在楼市狂飙突进的那十几年里，房价一路高歌猛进，许多人买一套房子就能轻松赚得几百万。在这样的暴利诱惑下，很少有人会将目光聚焦在那微薄的房租上。

然而，时间来到2021年，中国商品房的房户比超过1，这意味着每户人家至少拥有一套商品房。若算上农村自建房，从总量上来看，房子已经处于严重过剩的状态，中国房地产正式迈入存量时代。

也是从这几年开始，房价如同失去动力的火箭，进入了向下的通道，一直到今天，都未能真正见底。楼市进入存量时代的一个显著特征，便是房子失去了流动性。许多人手中的房子，即便降价出售，也鲜有人问津，而另一边，又有许多人因房价过高买不起房，或者在市场观望情绪下，不想买房。

此时，租房市场的重要性便凸显出来。当租房备案合同能够绑定居住证、子女教育以及医保等权益时，对于3亿新市民而言，租房不再仅仅是权宜之计，而逐渐升级为一种定居方案。庞大的流动人口真正融入城市，为增长乏力的城镇化进程注入新的活力。

对于那些在高位接盘的购房者来说，租房市场的盘活同样意义重大。当租金实现透明化、租赁长期化，房租覆盖月供不再是遥不可及的奢望，现金流的压力将得到极大缓解。这部分腾出来的资金，既可以用于日常消费，刺激经济增长，也有可能促使部分人继续投身房地产市场。

而对于地方政府来说，当卖地这一增量收入逐渐消失，从存量市场中挖掘新的收入来源成为必然选择。随着全国租赁数据库的建成，每一笔备案合同都成为了潜在的税基坐标。无论是租赁的增值税、房屋养老税，还是城市教育附加税，相较于房产税、遗产税等，征收起来更具确定性，这无疑是久旱逢甘霖。

前段时间召开的城市工作会议，着重强调了房地产新发展模式。这一模式主要包含两个关键环节：一是租房市场的供给侧改革，即规范盘活租房市场；二是商品房市场的供给侧改革，也就是推动城市更新，建设好房子。

先看租房市场，通过规范市场秩序，保障租客权益，吸引更多人进入租房市场，不仅能解决居住需求，还能带动相关产业发展。

再看商品房市场，如今每年上市的新房，与过去的旧房相比，在产品设计上有了巨大的变革。新房的使用率更高，容积率更低，拥有更大的阳台、飘窗以及更高的层高，甚至四五十层的超高层住宅也受到了限制。一批又大又新、价格亲民且居住舒适的新房子涌入市场，这与新款手机、新车旗舰上市的逻辑如出一辙，旨在刺激消费者的购买需求。

但与此同时，已经存在的超高层小区、老破小以及偏远地段的房子，这些存量房则面临着严峻的挑战。它们如同旧手机一般，在新产品的冲击下，形成了明显的代差，注定会被市场逐渐抛弃。

对于已经购买了这类存量房的业主，尤其是手中仅有这一套旧房子的业主来说，他们的房子在市场上的竞争力将变得更低。在这样的市场环境下，他们很可能需要做好长期持有房产的准备，期待通过其他方式，如房屋改造、提升周边配套等，来提升房产的价值。

政策的逻辑十分清晰，一方面通过建设好房子，刺激改善型需求，让有钱人将新房视为消费品；另一方面，将老房子充作租赁库存，为普通人提供租房选择。卖得出去的房子继续在市场流通，卖不出去的则可转化为保障房。这样一来，看似所有人都能在新的房地产格局中找到自己的位置，拥有美好的未来。

然而，我们也必须清醒地认识到，经济刺激往往是需要付出代价的。回顾过去的几次经济周期，每一次经济复苏的背后，都伴随着数以千万计家庭的牺牲与妥协。1998年的国企改革，盘活了国有资产，提升了国企效益，代价却是成百上千的下岗工人；2015年的供给侧改革，为中国经济注入了新动能，代价是众多被关停的钢铁厂老板和工人；后来的棚户区改造，造就了无数一夜暴富的拆迁户，代价却是那些不买房、老实上班的打工人。

如今，房改2.0启动，新发展模式将重塑整个房地产的底层逻辑。而这一次，代价很可能落在那些已经高位上车、正在偿还房贷且只有一套房的普通人身上。

回望历史，所有的改革本质上都是债务的转移和痛苦的再分配。在房地产市场的这场变革中，我们每个人都身处其中，未来的路该如何走，值得我们深思。