楼市降温背后：两位资深专家点出关键问题，未来走向藏着这些信号

近期的房地产市场，正处在一个充满变数的调整期。尽管一系列利好政策持续发力，市场整体呈现向好的趋势，但短期内却出现了回落的迹象。中指研究院最新发布的 7 月数据显示，全国百城二手住宅均价为每平方米 13585 元，环比下降 0.77%，同比下降 7.32%，不管是环比还是同比，跌幅都比上个月有所扩大。要知道，二手房市场一向被视为楼市的 “晴雨表”，它的波动直接影响着人们对未来政策调整的判断。

有人疑惑，2024 年 9 月推出的那波力度不小的政策，难道没起到作用？其实并非如此，去年四季度市场就有不错的表现，今年一季度更是迎来了一波小阳春。但进入 6 月、7 月后，市场又出现了下行的势头。到底是什么原因让楼市迟迟难以企稳？8 月 6 日，上海财经大学滴水湖高级金融学院院长姚洋与资深房地产研究专家孟晓苏，在接受《聊一波》视频采访时，对当前市场的诸多问题进行了深入剖析，也探讨了楼市止跌回稳的难点。

谈及房地产的未来潜力，其实只要找对参照系，答案并不复杂。如果和当年的鼎盛时期相比，房地产显然已经告别了高速增长阶段。这背后，既有过去发展模式被淘汰的因素，也因为 “花无百日红”，没有永远的热潮。从现实来看，城镇化率已处于较高水平，人口增长带来的红利也大不如前，尽管仍有不少人在为住房问题发愁，但整体上住房总量并不短缺，这些都意味着房地产很难再回到过去的高速增长模式。

不过，说房地产就此走向终结也并不客观。目前城镇化率尚未达到天花板，仍有发展空间。虽然整体住房需求不如以往，总量也较为充足，但距离让所有人都不再为住房发愁的目标还有很长的路要走 —— 有人没房住，有人却有多套房闲置，而且人们对居住条件的改善需求是没有尽头的。所以，长远来看，要放下对高速增长的幻想；短期来看，当下的调整正是为了未来更健康地发展。

那么，当前楼市为何难以快速止跌回稳？孟晓苏认为，问题主要出在政策执行环节。国家已经出台了不少有力的政策，但在落地执行时却不到位。一些限制性政策其实在房地产出现问题时就开始实施，现在看来已经不合时宜，可仍有部分城市在继续执行，很多政策的落实速度也慢于国家的文件精神。

姚洋则提到，一些原本表现优秀的房企如今陷入困境，这让老百姓对买房失去了信心。大家担心买了房却无法按时交房，预期受到影响，即便有购房需求也不敢轻易出手，这成了当前市场的一大难题。

从经济层面来看，孟晓苏还指出，中国居民储蓄率高达 45%，也就是说每收入 100 元就有 45 元存入银行，过去三年居民新增银行存款累计达到 48.8 万亿元。但即便有这么多存款，老百姓还是觉得手头紧张。他分析，这是因为房价下跌导致居民财富蒸发了 120 万亿元，而大家省吃俭用存下的钱，只相当于财富缩水金额的三分之一，于是就出现了 “越存钱越觉得缺钱” 的现象。

此外，孟晓苏认为，中国 14 亿人口的消费规模仅为美国的 37%，说明国内有巨大的内需潜力。如果能释放这部分潜力，就能有效缓解外需带来的压力。而要让居民消费回归常态，关键在于提振消费信心，这与稳定房价等因素息息相关。

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