青岛楼市，被妖魔化了！

最近，看到网上几条信息，是关于青岛个别板块房价，有多惊人的。

比如，上合有套房子成交单价不到两千元……

还有蓝谷房价变动。基本都是一惊一乍，节奏感特别强烈。

难怪郑州、南京等多个城市的主管部门约谈某些自媒体。有些人，确实夸大其词……

不管是青岛也好，还是全国范围内的一二线城市也好，这两年，都在出台相关刺激楼市政策。

包括购房补贴、利率优惠等等，一些积极的变化也在发生。

某套房源，能代表一个板块吗？不同小区之间，哪怕同一小区不同房源之间，情况都不一样。

甚至同一楼座、同一户型，不同房东所处状态不一样（有急用钱的），也会导致成交价的不同。

1、成交活跃，刚需积极入场

就拿上合这套被“广为传播”的成交例子来说。

达观天下，小户型，单价不到两千元。十万、八万，买一套……

有人看了，不可思议。但是，有几个细节，必须和大家说明白。别被节奏带偏了。

第一点，实际上，这个小区，是公寓，40年产权的。在青岛，同一板块内，住宅和公寓的价格，本来就不是一个水平线上的。

通常情况，住宅价格是公寓的两倍。有时候，可能不止两倍。

第二点，达观天下，一直是上合板块房价的最低点。从新房销售时候，就是如此。

第三点，户型设计、房屋质量、物业管理、人员素质、小区环境，都是末尾水平。

很多人可能都不知道，来自安徽的某房企，没开发完，就溜之大吉了，长期延期，算是板块内知名问题项目。

第四点，也是最重要的。不要被这个垃圾小区的价格给蒙蔽了双眼。

上合板块，好多次新小区，今年成交非常活跃，且性价比极高。

普通住宅，3000—4000一平，好一些的，5000—7000一平。

来看看这些成交例子。荣盛、花样年、远洋，都是不错房源。

差一些的，三木、碧桂园，也有成交。

现在的上合楼市，入市者几乎都是刚需群体。市场活跃度很高，次新房很受欢迎。

有需求支撑，有稳定成交，说明这个板块已经熬过了最难时刻。

2、分化明显，各有千秋

咱们再从整体市场分析。青岛新房和二手房的境遇。

这两年的新房，高品质住宅，在规划、建设要求上不断提高标准。新房的户型设计、得房率、层高、服务等多方面，都在秒杀二手房、甚至次新房。

新房和二手房的差距，越来越大了。

再看政策，人才补贴、多子女购房补贴等等，也是赐给新房的。

现在，咱大家随便去个售楼处，看实景园区、样板间，各种科技赋能，是不是很动心？

好多楼盘，热度确实高。但最终交出的成交数据，让人很意外。

今年，青岛二手房成交，已经超过新房了。

卓易数据显示，2025年前八个月，青岛新建商品房签约43471套，成交546.29万㎡，成交总价759.87亿；签约套数、面积和签约金额同比去年下降3.98%、2.52%和2.7%；

二手房成交套45605套（住宅42980套），二手房交易量超过新房。

这组数据显示出来的结果，是大多数人在现实面前选了二手房。这个现实，就是：囊中羞涩。

哪些二手房，热度高？来看看这组数据：

上榜的这些小区，各自都有问题。比如，鲁信长春花园，老小区，物业管理一般，人车不分流，学区不稳定等等。

但是，价格实惠，成交价两万多，比周边远洋风景、印象畔、金地便宜不少。

维多利亚湾，就跟不用说了，单价6000元左右，已经成为纯刚需聚集地。

这里面，有两个例外。保利天汇和青铁华润城。这俩是各自板块内的品质次新房，价格不低，但产品力不错，性价比高。

都知道张村河的新房，品质好。但价格高高在上。对比之后，华润城次新房成交活跃，就水到渠成了。

3、结语：实践出真知

没有调查，就没有发言权。

这两年，不止是房地产市场，在很多领域，都有这样的情况。

什么特价、超低价……真买了，收到货之后，傻眼了，被坑了。

买房子，也是一样的道理。

蓝谷楼市，三千，四千一平；别墅五千，六千，什么价格都出现了。

被一些主播带的，蓝谷遍地是低价房，都是机会。

事实呢。好房子，蓝谷的，8000左右一平，小高层。

所谓的低价别墅，要么位置很差，比如恒大某小区；要么入住率很低，几乎没物业，小区遍地是荒草。

这类别墅，单是装修、改造室内外的成本，可能已经超过房子本身的价格了。

最后，再举个例子。崂山区，有单价10万+的房子，也有单价一万的，相差10倍。

如果不熟悉市场，听到崂山一万房价，杀到现场。懵逼的你，欲哭无泪。

不被忽悠，还是多活动一下筋骨吧。