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想象一下，你继承了一套别墅，不仅不能让你躺着收租，反而像一个财务无底洞，每年都要你倒贴几万甚至几十万的税费和管理费。

你拼命想把它卖掉，哪怕是象征性地收1块钱，最后却发现，你还得再掏一笔钱“贿赂”买家，求他赶紧接手这个烫手山芋。

这就是在日本真实发生的事情。

日本人给这种房子起了个专业的名词——“负动产”。

它彻底颠覆了我们对“不动产”等于“资产”的认知。

当人口雪崩遇上沉重税负，房子不再是财富的象征，而是变成了不断吞噬现金的“吸血鬼”。

眼看中国人口也已进入负增长通道，一些收缩型城市出现了几万块一套的“白菜房”。

很多人心里开始打鼓：日本的今天，会是我们的明天吗？“负动产”这只黑天鹅，离我们到底有多远？

日本“负动产”

要理解“负动产”，得先看看日本房地产市场那段疯狂的历史。

上世纪80年代，日本经济如日中天，东京银座的土地号称可以买下整个美国。

人们坚信土地和房价永远上涨，在极低的利率刺激下，全民疯狂加杠杆冲进楼市。

结果，1991年泡沫轰然破裂，一地鸡毛。

东京等核心城市的房价暴跌超过60%，无数人的财富一夜蒸发。

但这仅仅是灾难的开始。

泡沫破裂后，日本经济陷入了“失去的三十年”，而更深层次的危机——人口塌陷，开始显现其恐怖的威力。

根据最新数据，到2025年初，日本总人口已降至约1.23亿，并且仍在以每年超过0.5%的速度减少。

与此同时，65岁以上的老年人占比已突破30%，老龄化程度全球第一。

人没了，房子自然就没人住了。

根据日本总务省的最新调查，全国空置房屋数量已高达900万套，空置率创下13.8%的历史新高,在一些偏远县市，这个数字甚至超过了20%。

房子卖不掉，租不出去，价值持续缩水，这已经够惨了。

更致命的是日本高昂的持有成本。

每年，房主都需要缴纳“固定资产税”和“都市计划税”，这笔费用雷打不动。

此外，还有高额的遗产税和不断的维修管理费。

一套价值仅200万日元（约合10万人民币）的乡下老宅，每年可能要吞掉你23万日元（约合1.15万人民币）的税款。

房子本身在贬值，持有它却要持续“流血”，当这个窟窿大到无法承受时，房产就从“不动产”质变成了“负动产”。

为了甩掉这些包袱，日本政府设立了“空屋银行”，许多房子以1日元甚至白送的价格挂牌，但效果甚微。

毕竟，谁愿意接手一个每年都要倒贴钱的负债呢？

中国的“白菜房”与“鬼城”

把目光转回国内，一些现象确实让人感到不安。

我们先看人口情况，中国人口自2022年起进入负增长时代，2024年总人口继续减少139万人，尽管龙年效应让出生人口短暂回升，但长期下降趋势难以逆转。

预计到2035年，60岁以上的老年人口将突破4亿，占比超过30%。

这与日本走过的人口路径有惊人的相似之处。

另一个问题是局部市场的过剩。

黑龙江鹤岗、甘肃玉门等地几万元一套的“白菜房”早已不是新闻。

虽然根据2025年的数据显示，鹤岗的新房价格在高端楼盘带动下有所上涨，但二手房均价仍在2000元/平方米左右徘徊，大量低价房源依然存在。

此外，一些三四线城市和远郊开发的文旅盘、海景盘，交付后入住率不足三成，沦为“鬼城”，这些都是肉眼可见的“类负动产”风险。

根据2025年8月的市场数据，全国百城二手住宅均价仍在下跌，呈现“以价换量”的态势，尤其在二三四线城市，价格压力更大。

这说明，脱离了核心需求支撑的房产，其价值正在被重新评估。

那么，这是否意味着中国将大规模重演日本的悲剧？

答案或许是否定的。

中国与当年的日本，在几个关键层面存在着巨大的“防火墙”。

四道“防火墙”：为何中国不会简单复制日本模式

尽管面临相似的人口挑战，但中国的国情和发展阶段决定了房地产市场有着完全不同的基本盘。

第一道防火墙是天差地别的持有成本，这是最核心、最本质的区别。

日本的“负动产”危机，根源在于“价值缩水+高额持有税”的双重绞杀。

而在中国，除了在上海和重庆进行了十余年的房产税试点外，全国性的房地产税迟迟没有落地，绝大多数中国家庭持有房产的成本几乎为零。

一套闲置的房子，在中国可能只是资产的“沉睡”，但在日本，却是持续不断的“失血”。

近期上海对房产税试点政策进行了优化，对符合条件的人才和居民购买首套房暂免征收，进一步体现了政策的柔性，与日本“一刀切”的重税形成鲜明对比。

第二道防火墙是仍在奔跑的城镇化引擎。

日本早已是高度城市化的国家，人口流动的方向是“东京单极化”。

而中国则完全不同。根据2025年的最新数据，中国的常住人口城镇化率刚刚突破67%。

这意味着，未来十到二十年，仍有上亿规模的农村人口有进入城市的需求。

这个庞大的“需求基本盘”，是早已完成城镇化的日本所不具备的，它为中国房地产市场提供了一个巨大的缓冲垫。

第三道防火墙是多中心的人口流动格局。

日本的人口像被一个巨大的黑洞吸引，持续流向东京都市圈，导致其他地区严重失血。

中国则呈现出“多中心开花”的格局。

除了“北上广深”四大一线城市，成都、杭州、武汉、西安等一大批新一线城市正在强势崛起，它们同样具备强大的产业和人口吸附能力。

这种多极化的发展格局，有效分散了人口，避免了全国性的系统性风险，即使部分地区出现收缩，也难以撼动整体市场的稳定。

第四道防火墙是强大的政策调控工具箱。

中国的土地公有制以及“房住不炒”的核心定位，赋予了政府强大的市场调控能力。

从限购、限贷，到“认房不认贷”的松绑，再到保障性住房建设和“白名单”机制救助房企，政策的“看得见的手”一直在努力维持市场的稳定，避免出现日本当年泡沫失控后硬着陆的局面。

2025年以来，政策持续发力，推动市场止跌回稳，这与日本政府在泡沫破裂前的应对失当形成了鲜明对照。

总而言之，由于持有成本、城镇化阶段、人口格局和政策工具的根本不同，中国房地产市场不会全面演变成日本那种“白送都没人要”的负动产危机。

但是，日本的教训如同一面镜子，清晰地照出了我们未来的挑战。

人口结构的变化是悬在头顶的达摩克利斯之剑，它将无情地重塑中国房地产的价值版图。

对于国家而言，这意味着需要通过城市更新、区域协调发展和构建更完善的住房保障体系来应对结构性挑战。

对于我们每个普通人来说，这意味着必须彻底抛弃过去的投机幻想。

在做任何房产决策时，地理位置、人口流向和产业支撑将是必须考量的“铁三角”。

非核心地段的房产，应更多地将其视为一件“消费品”，而非保值增值的“投资品”。

房产造富的黄金时代已经落幕，一个更加复杂、更加分化的理性时代已经到来。

未来的房子，是财富的压舱石，还是压垮生活的最后一根稻草，取决于我们今天的认知与选择。

来源：卖不动租不出修不得毁不起……日本卫星城大量空置房正成为“负动产”

2019-07-08 12:36·中国经济网