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引言

房地产行业又爆大瓜了？

如今的房地产圈，前30强房企里近七成已经暴雷，老板失联套现跑路，已经成了这个行业标配戏码。

只是大家没想到，这家集团去年营收还超过1500亿元，到了今年，前掌门人就要套现跑路了！

一、绿城崩塌，熟悉的剧本

2025年5月，香港机场，绿城中国前董事长张亚东在飞往加拿大的登机口被拦下。

至于是被劝返还是被带走接受调查，目前还尚无官方明确信息。

那么绿城集团是不是出了什么问题呢？

2018年，张亚东接手绿城后，立马着手扭转绿城“慢工出细活”的方针，高调喊出了高周转的口号。

所谓高周转，就是快速拿地、快速盖楼、快速卖房，用滚动的资金撑起规模扩张。

自从空降绿城之后，张亚东直接要求项目周期要从两年直接砍到一年。

在那个房地产企业对高周转趋之若鹜的年代，这个空降来的领导的主张的确很有效。

自张亚东入主绿城后，这套模式让绿城的销售额在3年里翻了一倍，冲到了3509亿元。

但是账本的另一面已经千疮百孔了。

销售额翻一番的同时，负债同步飙升到3943亿元，比总销售额还高。

更令人匪夷所思的是，2022年之后，“三道红线”已落实许久，当整个市场早就已经降温时，绿城却还在疯狂拿地。

最典型的就是上海徐汇的地王项目，高价拿地后遇上了房价下行，光是这类项目，就形成了500亿的问题资产。

卖出去赚不到钱，捂着又占压资金，食之无肉弃之可惜。

就在绿城资金链绷紧的时候，张亚东的操作则是有些不对劲了。

他联合第二大股东九龙仓，一步步稀释了大股东中交集团的股权，把绿城的优质资产悄悄转移到自己能控制的渠道，价格还低得离谱。

直到辞职前，他本人通过股票套现了2478万港元，不少资金更是通过境外账户悄悄转了出去。

从这开始，绿城溃败的信号，其实早就藏不住了。

2025年2月开始，绿城的核心团队中的关键人物接连失联，电话不接、信息也不回。

直到张亚东自己拖着行李箱走向飞往加拿大的航班被拦下，才终于是撕下绿城的“体面”。

二、三高、崩溃与逃逸

放眼整个房地产行业，与其感慨历史总是惊人的相似，不如说三高模式会平等地惩罚每一个曾热衷于它房企。

试问，恒大、祥生这些曾经的房企巨头，哪一个不是栽在高负债、高杠杆、高周转这三高模式上？

负债动辄千亿起步，靠着借新还旧维持运转，一旦市场有任何风吹草动，资金链立刻断裂。

2019年，房企的平均毛利率还有24.7%，到了2024年已经跌到13.1%。

赚钱越来越难，但还债的压力一点没减，这种剪刀差最终把一大批房企逼到绝境。

除了模式本身的问题，监管的滞后也让这个漏洞被越撕越大。

比如绿城的大股东中交集团，名义上控股却管不住实际运营，这种控股不控权的混改盲区，让高管有了腾挪资本的空间。

更隐蔽的是套现渠道，通过金交所发行的票据、大宗交易等方式，高管们可以神不知鬼不觉地把钱转移出去。

等监管反应过来时，钱可能已经跑到海外去了。

至于资本外逃的路径，行业里也早就有了成熟的经验。

先把家属送到新加坡、加拿大这些地方，比如有的房企高管提前让妻儿移居新加坡，然后自己通过香港、新加坡这些中转站转移资金，操作手法和早年一些资本案件高度相似。

张亚东选择从香港机场跑路，不过是走了一条别人踩过的老路。

7月初，中纪委发文痛批国企“逃逸式辞职”现象，虽并未直接点名，但从时间节点上也足以说明问题了。

三、这个残局，谁来收拾？

人尚且能卷钱跑路，但是留给行业的余震是消除不掉的。

2024年，房企信用债违约规模超过6000亿，投资者几乎再也不敢碰房企的债券。

购房者也变得极度谨慎，大家宁愿多花钱买现房，也不敢碰期房，导致期房销售占比直接跌破30%。

而这又反过来加剧了房企的资金困境，房子卖不动，回款变慢，还债更难了。

上游的建筑商更是苦不堪言。

黑龙江有家建筑企业，光是被房企拖欠的工程款就有75亿，企业资金链断裂，工人工资发不出，工地只能停工。

而下游的购房者更惨，全国有超过10万的家庭买了期房，现在面临着房子烂尾、首付打水漂的风险，半辈子的积蓄可能就此蒸发。

当潮水退去时，裸泳者终将被冲上海滩，当监管利剑落下时，权力与资本的畸形共生体必将现形。

张亚东和绿城的惨淡收场，与其说是个人野心的破灭，不如说是中国房地产从野蛮生长转向规范发展的一个缩影。

未来，如何建起更严的监管体系，堵住资本外逃的漏洞，让行业回归居住本质，或许才是真正能收拾好残局并以绝后患的方法。

信息来源：

法经网 2025-07-03 中交集团易帅，绿城前董事长机场被“劝返”

杭州日报 2025-03-27 绿城董事会主席辞任