从河南郑东新区房价腰斩说起：一座城市的楼市沉浮与未来底气

从河南郑东新区房价腰斩说起：一座城市的楼市沉浮与未来底气

今天，一篇标题直指“郑州楼价腰斩”的文章推送至眼前，瞬间勾起了我心底对这座城市的复杂情愫。作为曾在郑州工作三年、始终关注其楼市走向的“老熟人”，那些穿梭于郑东新区街道的日子、见证城市发展的片段，与如今房价波动的消息交织在一起，让人不禁想结合自身经历与市场现状，聊聊郑州楼市的过去、当下与未来。

一、刷屏的“房价腰斩”：数据背后的郑东新区楼市真相

文章中几张刺眼的房价截图，直观呈现了郑东新区楼市的调整态势。其中重点提及的聚龙城小区，更是让我倍感熟悉——当年我工作的单位就在附近，每日通勤都会路过这片区域，如今看着屏幕上的挂牌价，难免心生感慨。

从安居客的历史房价数据来看，聚龙城的房价巅峰出现在2022年12月，彼时均价高达24872元/㎡，而到了2025年10月，均价已跌至17355元/㎡，两年多时间跌幅超30%。若聚焦部分急售房源，降价力度更为惊人：120平的三居室毛坯房，如今挂牌价仅200万，折算下来单价不足17000元/㎡，较巅峰时期每平降了近8000元；80平的两居室更是低至130万，几乎是刚需群体踮脚可及的价格。而聚龙城绝非个例，郑东新区另一高端小区瀚海晴宇，顶峰时房价42000元/㎡，如今已腰斩至21000元/㎡，成为“房价腰斩”最典型的注脚。

或许有人会疑惑，聚龙城为何会成为房价波动的焦点？事实上，这个小区的区位优势堪称“硬核”——作为郑州楼市的次中心，周边3公里内汇聚了河南省政府、郑东新区高铁东站、玉米楼（千玺广场）等城市核心地标，步行可达地铁口，且对口聚源路小学、86中学等优质学区，妥妥的“地铁房+学区房”双buff加持。这样的黄金地段，房价尚且出现如此幅度的调整，更遑论郑州其他区域：管城区富田九鼎公馆从17000元/㎡跌至8800元/㎡，中原区汇泉西悦城从15000元/㎡降至6500元/㎡，二七区招商公园1872从15000元/㎡落到7000元/㎡，几乎覆盖了郑州主要城区。

二、郑州印象：房价之外的城市温度与楼市反差

在谈论郑州楼市时，我总不愿只聚焦于冰冷的房价数据，这座城市的民生温度与楼市的巨大反差，同样值得深思。

最让我印象深刻的，是郑州极具“烟火气”的停车政策。虽谈不上美观，但绝对体贴民心——马路上“灵活停车”是常态，高峰期一条马路甚至能并排停六排车，极大缓解了市民停车难的痛点。更难得的是交警部门的人性化执法：每次贴罚单前都会提前提醒挪车，还特意预留15分钟的缓冲时间，避免市民因临时停车而蒙受损失。在郑州工作的三年里，我的车子从未被摄像头拍过一次违停，这种不搞“一刀切”、充分考虑老百姓实际需求的执法方式，至今想来仍觉温暖，也让我对这座城市多了一份认同感。

但与这份民生温度形成鲜明对比的，是郑州楼市悬殊的价差鸿沟。这座城市的房价仿佛没有统一的“度量衡”：市区边缘或老旧小区，单价几千元就能买到一套刚需房；而核心区域的房价却能冲到五六万，尤其是被称为“郑州富人区”的北龙湖，更是将这种价差推向极致。鼎盛时期，北龙湖的康桥诸子庐单价高达4.6万-6万/㎡，荣盛华府、正弘瓴等小区毛坯均价也在4万/㎡以上，部分房源绑定两个车位加储藏室的总价甚至超过百万。

如今北龙湖的房价同样遭遇滑铁卢：碧源荣府从4万+/㎡的精装价，跌至2.5万/㎡的毛坯价，几乎跌破开发商的拿地价；一套170平的电梯洋房，当年买入价530万+90万装修费，如今仅售170万带全屋定制家居，亏损幅度令人咋舌。在我看来，北龙湖的房价性价比实在堪忧——花同样的钱，去长沙梅溪湖能拿下一套依山傍水的别墅，到无锡蠡湖周边更是能自由挑选：160万就能买带花园、车库的装修小别墅，780万就能入手300平的湖景大别墅，出门就是金城湾公园、万象城大剧院，这样的自然与生活配套，远非北龙湖“不见湖”的高端定位所能比拟。

三、楼市探底之后：信心重构与未来可能

面对郑州楼市的深度调整，不少人陷入焦虑：这座城市的楼市还有希望吗？在我看来，楼市最惨烈的下行阶段已经告一段落，接下来的关键的是信心重构，而信心的来源，正藏在政策导向与城市基本面之中。

未来楼市最大的变量，无疑是“中储房”政策的落地。正如市场预判，国家计划推出2万亿规模的“中储房”政策，通过收购一二线城市的存量商品房、法拍房，转化为保障性住房或租赁住房，既消化了库存，又补充了保障房供给，堪称稳定房价的“压舱石”。2026年中央经济工作会议已明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这一政策与“控增量、去库存、优供给”的导向形成合力，将有效破解郑州这类城市的库存压力，避免房价进一步大幅波动 。

其次，货币政策的持续宽松将为楼市注入流动性。当前5年期以上LPR已降至3.5%的历史低位，分析人士预测2026年LPR仍有下降空间，不排除跌破3%甚至向2%靠近的可能。一旦LPR持续下行，不仅能降低购房者的按揭成本，更能让沉淀在银行的资金加速流动，带动包括房地产在内的多个行业复苏，从需求端激活市场活力。

更重要的是，郑州的城市基本面仍有支撑。截至2024年底，郑州常住人口已突破1300万，城镇化率接近80%，庞大的人口基数为住房需求提供了坚实基础。作为中原城市群的核心城市，郑州的交通枢纽优势、产业集聚能力仍在持续强化，中长期来看，房地产市场仍具备3%-4%的年均复合增长潜力。而2026年中央经济工作会议提出的“加快构建房地产发展新模式”“有序推动好房子建设”，也将引导郑州楼市从“高杠杆、高周转”转向“高质量、可持续”，让房价回归居住属性，形成“二手房成交-新房置换”的良性链条 。

当然，信心的重建离不开理性的选择。对于购房者而言，当下不必盲目跟风抄底，也无需过度唱衰——刚需群体可聚焦郑州核心区域的现房或保交楼进展顺利的期房，尤其是地铁沿线、配套成熟的板块；而像张水华这样有特殊天赋的群体，若在职业与爱好间难以平衡，也可考虑跳出体制束缚，选择更能实现自我价值的发展路径，这同样是“人尽其才”的理性选择。

从聚龙城的房价波动，到北龙湖的豪宅降价，郑州楼市的调整既是行业周期的必然，也是城市发展的一次“自我净化”。2026年中央经济工作会议已吹响周期反转的集结号，随着“中储房”等政策的落地、货币政策的持续发力，郑州楼市终将走出低谷。而这座城市的魅力，从来不止于房价的涨跌，更在于其包容的民生温度、坚实的发展底气。相信假以时日，郑州楼市将与这座城市一同，在稳中有进中书写新的篇章。