《住房租赁条例》9月实施 “房东税”再也绕不过了？

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封面新闻记者 边雪

9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）即将实施，房东林建选择主动适应“新规”。

“我这两天刚好跟租户续签，就在签合同时直接注明租金含税，省去后续麻烦。”北京朝阳区房东林建告诉封面新闻记者，自己已经在最新租房合同中增加了条款：租金8000元为含税价，包含房东应缴纳的个税、房产税。“按照规定我需要缴纳房租2.5%的税费，也就是一个月200元，之前我的租金就是8000，把这个写进合同也是为了避免之后与租客因税费出现纠纷。”

与林建一样，全国数以万计的房东和上亿租客，都在关注“新的租赁时代”，“房东税”也顺势成为互联网热搜话题，引发广泛关注和讨论。不少网友将“房东税”与《条例》关联起来，甚至有人认为“房东税”将转移给租客，房租增加。

“房东税”到底是什么？是否会转嫁给租客？哪些人必须要缴“房东税”？

新规并非新增税种

影响取决于租房市场的供求关系

事实上，所谓“房东税”并非新增税种，而是对现有税收征管的强化。国家税务总局成都市税务局发文明确表示，出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定，并未因《条例》出台而调整，更没有新增“房东税”。

“部分观点认为，9月份实施的《条例》，将要求房东增加一笔税费，即所谓的‘房东税’。这说明当前市场上对《条例》的精神理解有偏差。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉封面新闻记者。

记者注意到，个人出租房屋所涉及的税费包括了增值税、房产税、个人所得税、附加税费等多个税种。为了便利纳税人，尤其是个人出租房屋的主体，各地的税务机关通常都会以简并征收的方式，也就是把这些税合并在一起征收。

“《条例》的具体影响，取决于租赁市场的供求关系。”中国人民大学商学院财务与金融系教授、博士生导师，国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大在接受封面新闻采访时表示，供过于求时，房东转嫁税的比重较小；供小于求时，转嫁比重较高，“目前住房市场总体供过于求，提高‘房东税’可能导致部分房东退出租赁市场。”

“对于投资者而言，《条例》可能会劝退一批以租养贷或看重租金现金流的群体。”从事房屋交易、租赁的王宇告诉封面新闻记者，房产投资的吸引力在于房价上涨，带来的资本利得和稳定的租赁现金流，如果严格按照《条例》规范执行，房东收益受损，也会规范房屋租售市场。

“此次《条例》适用范围，从此前《意见稿》提及的‘国有土地’变化为‘城镇国有土地’范畴，表述更为精确，也有助于更好把握住房租赁工作的区域范围和重点。”中国社会科学院大学教授、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，虽然目前在农村用地方面也在积极探索住房租赁市场，如农村集体建设用地，但核心点依然是城镇用地。

“通过此类表述，有助于更好把握和聚焦‘城镇’区域范畴，对于进一步研究城镇土地中闲置土地等用地的用地用途，突出了城镇租赁行为的合法性和法律支持，对更好促进城镇租赁市场的健康发展，具有重要的指导性意义。”倪鹏飞说。

《新规》之后 租客、房东困境何解？

面对即将实施的《条例》，市场和各方参与者已经开始做出反应。

封面新闻记者注意到，房东群体已经出现分化，拥有多套房产的“职业包租公”首当其冲。北京某中介机构调查显示，超过60%的职业房东长期按每套2000元/月的“指导价”申报，远低于实际租金水平。

与普遍担忧相反，实际税负远低于市场传言。大多数地区采用“综合征收率”，将多个税种合并征收，普遍在2.5%-4%之间。例如，北京和上海在月租金不超过10万元的情况下，以2.5%的综合税率征收；广东广州，自有住房出租租金在2000元—30000元之间的，按照4%的综合税率征收。

“成都税务”微信公众号表示，出租房屋相应的税费政策，是实施了数十年的规定，并未因《条例》出台而调整，更没有新增“房东税”：个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，按照0%的税率综合征收。

租客权益，也将与新规形成奇妙共振。备案合同不仅是承租人子女入学、落户的必备材料，还凭备案合同可享受每月1000元-1500元的个税专项附加扣除，相当于变相“涨工资”。对税率10%及以上人群，节省的税款通常能覆盖租金涨幅。此外，备案房源带有官方“核验码”，有效杜绝“甲醛房”“隔断房”，发生纠纷时备案合同是法院采信的关键证据。

新规短期热议难免，但长期来看，或将建立透明、稳定的租赁生态，以实现房东安心出租、租客放心居住的正向循环。

“《条例》出台，最初的出发点是解决2018-2019年长租公寓暴雷事件。最近两年在房地产风险有效化解情况下，立足于房地产发展新模式和租购并举的工作要求，在立法方面积极推进和落实有效保障。”严跃进表示，条例中没有提及税费内容，也没有新增税费考虑。条例发布前后，有关税费政策保持不变，房东等无需多虑。“实际上，《条例》是一碗水端平的，对于租客和房东都有较好的保护措施。”严跃进说，“比如《条例》明确对租客不文明租房行为（如高空抛物等）进行约束，其有助于保护房东的权益。”

“房东税”统一规范征收 可能导致租金抬高

“《条例》的颁布是为了规范纳税流程，原来很多房东避税未交租金所得税，现在通过《条例》明确要求交税，目的是让市场更加健康有序地运行。”在况伟大房看来，若“房东税”统一规范征收，会减少存量租赁住房的供给，并可能抬高租金，从而减少租赁市场的需求。

“总体上可能导致租金小幅上涨，租赁市场规模稍微收缩，对于房地产市场的交易活跃度，‘房东税’可能会降低活跃度，但对阻止房价或租金下跌有一定帮助。”况伟大告诉封面新闻记者，如果租金提高幅度非常大，使得租房不如买房划算，可能会有一部分人转向买房。但这种转变，只有在租金变化非常大的情况下才会发生。

一些房东尝试通过涨租转嫁成本。“我的房东说如果新规产生税费，需要由我全部承担，据说由12%到14%。”在广州的租客栗子（化名）告诉封面新闻记者，“这样算下来，我一年可能要多交一个月的房租。”

对此，严跃进告诉封面新闻记者，如果某个租客问房东索要房票（如工作单位允许其报销），那么房东需要在税务有关APP上开票，此时就需要交税，如果租客不问房东索要发票，房东也无需交税。

《条例》带来的最重大变化，是租赁合同实名备案制度的强制推行。根据规定，出租人需要通过政府住房租赁管理服务平台向房产管理部门进行合同备案，租客也可代为办理，且完全免费。

“合同备案的目的不是要征税。”严跃进告诉封面新闻记者，合同纳入备案，主要目的是规范租赁交易和确保合同有备可查。即便租赁平台和多部门联网，也主要涉及和公安系统联网，目的是从流动人员的管理角度优化居住证的办理。“租客有了备案合同，也将更方便居住证办理和公积金提取用于租房等事项。”

《条例》首次以行政法规形式明确，市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制；县级以上房产管理部门必须与民政、自然资源等多部门建立实时数据共享机制。这意味着每份备案的租赁合同，都将自动同步至税务系统，形成覆盖全国的数字监控网络：税务部门能更精准地掌握租赁情况，征税也将更加严格和规范。

现有的“房东税”与房地产相关的税种如土地增值税、房产税未来会协调成统一的房地产税体系吗？况伟大解释道，房东税是针对租金收入征收的税，属于所得税的一部分，与房产税（财产税）和土地增值税（针对土地价值变动征收）不同。“这些税种的目的和征收依据不同，因此不太可能协调成统一的房地产税体系。”

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