“去年降价三回都没人问，最近三套房全部成交了。”

朋友来电告诉这一喜讯，挂盘近两年的老破小，近来突然都成交了。

一时间，让我不禁想起了三年前王健林的预言——房地产市场将进入"深度调整期"

如今三年时间过去了，王总的预言似乎正在靠近现实，2025年的房价正在经历一场静悄悄的革命，透过这几个迹象，或者我们也能从中窥探2026年的房价变化。

.01

二手房市场正经历冰火两重天

核心区域老破小成交周期缩短，价格相对稳定，非核心区却冷冷清清，甚至降价也无人问津。

就拿上海来说吧，徐家汇区一套才40平米的老破小，因为对口名校，挂牌价一分没降，不到两周就快速成交。

而中环一套60平米的老房子，挂牌半年降价15%，却依旧无人问津。

这种分化说明，大家现在买房更看重“稀缺资源”——像学区、地铁、医院这些硬指标，正在决定房子的命运。

深圳的@久久说，他在非核心区有套120平方米的房子，挂牌一年多，价格从800多万一路降到720万，最终以700万成交。

用他的话来说：“现在卖房，不降价根本就没人看。”

而这种议价空间的扩大，正是市场供需关系转变的直接体现。数据显示，截至2025年5月底，全国二手房挂牌量达753万套，创历史峰值，反映市场抛售压力显著。

百城挂牌量：重点监测的100个城市二手房挂牌量为271.8万套，同比增长15.8%，其中三四线城市增幅最高（21.9%），其次为二线（15.4%）、新一线（14.5%）和一线城市（13.1%）。

然而成交量却下降了15%。卖房的人多了，买房的人少了，市场天平正在向买方倾斜。

.02

新房促销的花样更多了

以前新房销售中心人满为患，如今却冷冷清清，很多新楼盘都打出了“买房送车位、送装修”的横幅。

相当于买一套房就直接给你便宜了20多万。这在过去想都不敢想。

更夸张的是，有的楼盘甚至推出了“0首付”和“先住后付”的促销手段。

开发商为什么这么着急变现？

说白了，还不是库存压力以及债务压力居高不下。

库存方面：全国商品房待售面积多达7.6亿平方米；

债务压力方面：2025年，中国房企债务到期规模达5257亿元，尤其在三季度，到期规模约1574亿元。

为了快速回笼资金，开发商们只能硬着头皮给福利。然而市场情况却难以实现皆大欢喜。

比如：重庆观音桥的某个豪宅项目，单价超过10万却热火朝天，买家们疯狂涌入，开盘当天成交大涨。

反观那些郊区新盘，即使降价促销也无人问津，销售门庭冷冷清清。

这种"冰火两重天"的现象，反映出市场正在从"普涨时代"转向"产品分级时代"。开发商不得不重新思考：是做高端改善盘，还是做极致性价比的刚需盘？

.03

低利率的尴尬处境

近年来，伴随着房价的下降，房贷利率也进入了下行通道，如今已经降到了最低点，只有3%左右。

按理来说，贷款买房成本越来越低，购房的热情应该高涨，毕竟买房以后每月还贷利息更少了。

然而奇怪的是，申请贷款的人并没有明显增多，甚至有银行人员透露，以前批贷还得排队，现在审批速度堪称神速，甚至已经做到随到随批。

然而这种优势依旧没有激起大家的买房热情，这是为何？

说白了，居民部门杠杆率已经达到62%的警戒线了，越来越多人宁愿选择以租代购，35岁以上的租房群体占比提升到35%，

可见，低利率也带不动市场情绪了。

.04城市之间，差距越来越明显

虽然这一轮房价下跌接近全国普跌，但相比三四线的跌跌不休，北上广深等一线城市的房价相对较为稳定。

甚至大城市的一些热门区域还出现了逆势上涨。

但那些老年人口数量越来越多，年轻人口外流加剧的城市，就没那么幸运了。

比如我们老家县城，三年前堂哥花120万买的房，如今已经跌到了60多万，降幅高达50%，挂牌出手还能议价。

这种分化背后，是城市能级的差距。

长三角、珠三角这些产业强的地区，房价还能撑得住；但没什么产业支撑的小城市，房价就可能一路下行，鹤岗化趋势蔓延。

某些东北小县城的房价，从8000元/㎡跌至5000元，与日本地方城市的"空心化"轨迹惊人相似。

所以对于准备买房的人来说：

现在挑的机会多，不用着急。建议重点关注性价比优质房源，比如地段好、户型方正的老小区，简单装修一下可能还会升值。

另外，利用好现在的低利率，如果有稳定的收入，不妨多贷点，把月供控制在收入的30%以内。

为保证从容应对不确定性，最好再预备24个月的房贷作为流动资金，有备无患！

如果你打算卖房，不急用钱且手上有较为充足的流动资金，可以再等等。现在卖方铁定是要亏钱的，

如果非卖不可的话，就要多关注市场动态，适当降价才有助于快速成交，

再不然提高一下居住环境，比如把房子重新装修一下，也可以促成快速成交。

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