这几年，很多人都有一个很扎心的感受：

房子不是以前那种“买了就涨、闭眼躺赢”的东西了。有的房子，好地段、次新房，价格稍微跌了一点，还能卖得掉；

有的房子，挂在平台上一年半载，问的人寥寥无几，想卖只能一降再降，最后干脆“撤牌转租”。

最近，有位在楼市里摸爬滚打二十多年的“高人”说了一句很直白的话：

今明两年，手里要是还有这“3类”房子，能卖就赶紧卖，再晚一点，不光是价格的问题，而是“砸手里”——想卖卖不掉，硬扛又扛不起。

咱们今天一个一个拆开说，看你手里有没有中招。

第一类：四十层以上超高层

当年，超高层可是开发商手里最拿得出手的“卖点”。

样板间一开，落地窗、城市天际线、一览众山小，销售嘴里的词儿都是：

“云端人生”“城市地标”“尊贵稀缺”。很多人也是冲着这股“高级感”掏的钱。

但住进去几年之后，很多业主才发现：这玩意儿，住起来是真折磨人。

风大、噪音大：

越高风越猛，窗外明明是小风，在你家像台风；晚上马路上的车流、喇叭声，是往上飘的，高层反而吵。

等电梯像上班：

早上出门要提前半小时，因为等电梯能等到怀疑人生；高峰期每层都停，一部电梯出故障，整栋楼就瘫痪。

水压不稳、温度不达标：

二次供水，水质发黄、水流忽大忽小；高层供暖效果差，一边交着暖气费，一边还得开空调取暖，电费直线上涨。

最要命的是——安全。

大多数城市的消防云梯，有效作业高度大概在50米左右，也就是17层上下。你再往上，真着火了，外部救援很难进来。超高层火灾还有一个“烟囱效应”，烟、火顺着楼梯间、管井往上窜，逃生难度非常大。

再加上现在各地已经陆续出了“限高令”：新建住宅原则上不超过80米，大约就是26层。

现实市场里也确实这样：很多超高层挂牌很久，降价也卖不掉，成了“不动产里的不动产”。

如果你现在手里正好在40层以上、又不在绝对核心地段，那这句“赶紧卖”，真的不是吓唬你。

第二类：市区里的老破小

“老破小”以前是很多人的心头好，逻辑很简单：

地段好，上班近；配套熟，菜市场、医院、学校一应俱全；关键是——便宜，上车门槛低；

要是还能带个学区，那就更“稳”了。但这一轮楼市调整，最先打脸的就是这波逻辑。

先看产品本身。

很多老破小，房龄都快奔着三四十年去了，没电梯、没物业、没停车位；户型奇葩、管线老化、墙皮脱落，住起来真的是“能忍则忍”。

再看学区。

不少城市开始搞多校划片、教师轮岗，弱化单一学区房的价值。以前一套破房子，因为学区能卖天价；现在政策一变，预期一弱，价格就开始掉，有的地方三年跌了一半都不稀奇。

再一个，拆迁。

过去很多人买老破小，是赌“迟早拆迁，一夜暴富”。

现在大方向已经变了：大规模拆迁越来越少，更多的是老旧小区改造——刷刷墙、加个电梯、改个管网，给你“旧貌换新颜”，但绝不会让你“一夜暴富”。

没有了“拆迁暴富梦”，老破小就只剩下“老”和“破”。当然，也有少数例外——极核心地段、租金回报不错；

有确定的学区；或者有明确的旧改/拆迁规划。这种老破小，还能“苟延残喘”一阵子。

但绝大多数没有这些“加持”的普通老破小，流动性已经明显变差。很多地方挂牌一年都没人看，降价也少人问。

高人的建议很现实：

今明两年，趁着还有一部分刚需、投资客在扫老破小，可能是你高位出清的最后窗口期。

第三类：郊区别墅

别墅，曾经是很多人心目中的终极置业目标。

一提到住别墅，大家脑子里都是：独门独院、种花养草、周末朋友来烧烤，妥妥的“人生赢家”。但真住进去的人，有一大半都在后悔。

问题不在大、不在美，而在“太麻烦”和“没人接”。

1）位置尴尬

为了追求安静和大院子，别墅大多建在近郊甚至远郊。环境确实幽静，但生活是真不方便：

下楼连个便利店都没有，买瓶水得开车；

逛街、看病、孩子上学，样样都要跑十几公里；

晚上黑灯瞎火，路灯都少得可怜，独居老人根本不敢出门。

住久了，很多人会觉得：这不叫清静，叫“与世隔绝”。

2）装修是无底洞

别墅的大空间、高挑空、旋转楼梯，看着气派，装修起来就是无底洞。

有人280平的别墅，光硬装就砸了120万，中央空调、地暖、新风系统这些“标配”一上，预算直接翻倍。更夸张的是，有人别墅的装修费，比房子本身总价还高。

也就是说，你买别墅只是第一笔钱，后面还有“无数笔钱”在排队等着你。

3）持有成本高到离谱

买了别墅，每个月固定的开销包括：

物业费（独栋/双拼一个月三四千是常态）；

水电、燃气、地暖、空调费（夏天冬天一开，电费上千很轻松）；

花园维护、外墙清洗、除草剪枝……

算下来，一个月养这套别墅的钱，可能比养一辆车、甚至养个孩子还贵。

4）流动性很差

最要命的一点是——

郊区别墅总价高，客群本来就窄；又加上位置偏、持有成本高，接盘的人越来越少。很多郊区别墅挂了半年、一年，连看房的人都寥寥无几，最后只能赔本甩卖。

现在很多有钱人也想通了：与其在郊区守着一套“吃钱”的别墅，不如回市区住一套高品质平层，生活便利，资产还更抗跌。

所以，如果你手里的郊区别墅不是你真心要住到老的“终极自住”，而是想着以后增值再卖，那今明两年，真的要好好考虑——

现在还有人接，再过几年可能连问的人都没了。

最后一句大白话：

未来，真正值钱的房子，只有好地段+好产品+好流动性这三种；

其余的房子，要么跑输通胀，要么卖不掉，成为“不动产里的不动产”。