4月12日清空率｜悉尼房价上涨停滞，澳洲房市即将进入新周期！

房市行情

悉尼房地产市场正在失去动力。

CoreLogic 的每日住宅价值指数显示，悉尼在过去 28 天内仅上涨了 0.1%，是五个主要首府城市市场中涨幅最小的。

悉尼房价上涨了 0.1%，而墨尔本上涨了 0.6%，布里斯班上涨了 0.3%，阿德莱德上涨了 0.7%，珀斯上涨了 0.3%，五个城市的总和上涨了 0.3%。

上周悉尼的最终拍卖清空率为 59.9%，连续第二周低于 60%，远低于墨尔本（64.1%）和所有首府城市（61.8%）。

拍卖清空率的下降预示着房价将进一步走软。

然而，这种疲软可能是短暂的，因为金融市场预计澳大利亚央行将在今年剩余时间内五次降息！

当前的经济形势看似充满不确定性，但种种迹象表明，澳洲房地产市场正蓄势待发，即将进入一个新的上涨周期。

推动这一趋势的核心因素在于滞胀风险上升、利率下降预期增强，以及住房供应长期短缺，这些因素共同作用，将为房价提供强劲支撑。

首先，经济正朝着滞胀（stagflation）方向发展——就业市场可能走弱，但通胀仍将居高不下，甚至超出澳洲联储（RBA）的目标区间。

然而，与传统的滞胀不同，这一次央行很可能会选择降息来刺激经济。

根据测算，利率每下调0.25%，澳洲家庭的借贷能力就会提升2%-3%，这意味着普通家庭可以多借约1.5万澳元。

如果RBA在未来18-24个月内如预期降息2%，购房者的贷款能力将显著增强，进一步推高房价。

其次，住房供应问题短期内无解。

尽管联邦政府高喊增加住房建设，但实际开发审批和建设速度仍受制于州和地方政府繁琐的法规。

即使未来几年新房供应略有增加，也难以满足持续增长的需求，尤其是随着移民回流和投资者重返市场，供需矛盾将进一步加剧。

此外，全球经济格局的变化也可能间接推高澳洲房价。

美国贸易政策的不确定性、地缘政治紧张局势以及可能的“贸易集团化”趋势，都可能促使资本流向相对稳定的市场，而澳洲房地产历来是国际资金的避险选择之一。

综合来看，未来12-24个月内，房价和租金很可能双双上涨，尤其是在悉尼、墨尔本等主要城市。

尽管长期来看，经济衰退风险可能抑制房价涨幅，但在利率下行、供应短缺的背景下，短期内楼市仍具备较强的上涨动力。

对于潜在买家而言，现在或许是入市的窗口期，因为一旦降息周期正式启动，竞争将更加激烈，房价上涨的步伐也可能加快。

参考数据：CoreLogic，REA