家里有老房子的注意了！

2026年刚开年，三大部门就接连开了三场发布会，且全是关于房产的。

不少人看完直接坐不住：这是要重启“全面拆迁”了？

但先别着急激动，这次的政策，其实是“对一半、错一半”——不是所有房子都能拆，也不是不拆就没人管。

1月20日，自然资源部联合住建部正式下发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，里面没提“全面拆迁”四个字，却藏着不少和咱们住房息息相关的硬政策。

比如规划适配、过渡期补贴、存量土地利用等。

现如今，很多人一听到“拆迁进度加快”，就自动联想到前几年的大拆大建，觉得又能靠拆迁“躺赢”，其实这次的核心思路，完全不一样。

住建部部长倪虹，早在1月16日的《求是》署名文章里，就说得很明白：

城市更新要以“保留利用、改造提升”为主，拆建只是辅助，绝对不搞大拆大建，更不会让大家盲目跟风等拆迁。

那问题来了：既然不搞全面拆迁，到底哪些房子能拆？哪些房子只能改？

两类房子优先拆迁

既然不搞大拆大建，那哪些房子才会被纳入拆迁范围？

结合两部门通知和各地实践，答案很明确：这两类房子将优先拆迁，而且流程会比以往更规范、更高效。

第一类是经鉴定的危房，尤其是D级危房和部分C级危房。

这里要先分清两个概念，很多人分不清危房等级，以为老房子就是危房，其实不是。

按照国家标准，危房分A、B、C、D四个等级，A、B级属于基本安全，顶多做些小修小补；

C级是局部危险，通常以加固改造为主，比如墙体裂缝修补、结构加固；

只有D级危房，也就是整体危险、无法通过改造消除安全隐患的房子，才会纳入强制拆迁范围。

通知里特别强调，对于D级危房，各地要建立“鉴定-公示-拆迁-安置”的绿色通道，不用等统一规划，发现一户、处置一户。

比如有些建成超过50年的老旧平房，墙体开裂、屋顶漏雨，经专业机构鉴定后属于D级，这类房子今年大概率会被拆迁。

而且安置方式也更灵活，既可以选实物安置房，也能选货币补偿，部分地区还会对高龄老人、失能老人优先安排低楼层安置房。

第二类是影响城市重大规划实施的房子。

这里的“重大规划”不是随便的小区改造，而是指国家或地方确定的交通、教育、医疗等公共设施建设项目，比如新建地铁线路、公立学校、医院扩建，以及城市主干道拓宽等。

比如长春宽城区北三环路地块的城中村，因为要推进城中村改造和道路建设，已经被明确纳入征收范围，这类房子不管新旧，只要在规划红线内，都要拆迁。

需要特别说明的是，这类拆迁的核心是“公共利益”，和前些年的商业拆迁有本质区别。

补偿标准也有明确规定，不能低于周边同地段商品房市场价，而且会提前公示补偿方案，征求居民意见，不会出现“强拆”“暗箱操作”的情况。

通知里还提到，对于历史形成的没有合法用地手续的房子，只要符合全国国土调查结果，也会依法依规给予补偿，不用怕因为手续不全拿不到补偿款。

不拆迁的房子，这样改造升级

除了上述两类房子，大部分老旧房子不会拆迁，而是走“改造提升”的路子。

这不是“敷衍了事”，而是有实打实的政策支持，改造后的居住体验会明显提升，而且能享受不少补贴福利。

通知里明确了旧改的核心方向，主要集中在三个方面，每一项都和日常生活息息相关。

首先是基础设施改造，包括小区的水、电、气、暖管网更新，解决漏水、停电、供气不足等问题；

其次是居住环境提升，比如新增“口袋公园”、健身步道，整治小区内乱搭乱建，规范停车位；

最后是便民设施完善，重点是老旧小区加装电梯、建设无障碍设施，以及新增养老托幼服务点。

这里重点说下，加装电梯的补贴政策，这是很多中老年人最关心的事。

2026年的新政策里，加装电梯首次被纳入，“大规模设备更新”支持范围。

全国统一补贴标准：4层及以上住宅，只要满足业主表决条件（通常是三分之二以上业主同意），就能申请补贴，按楼层分档发放。

比如杭州的“中央+地方”补贴，能覆盖电梯安装总费用的30%-50%，一部电梯下来，每户平均能少花一两万元。

而且流程也简化了，通知里提到，对于加装电梯这类微更新项目，各地要制定规划许可豁免清单，不用跑复杂的审批流程，节省时间和精力。

除了电梯，老旧小区的养老设施改造也有补贴。

比如在小区里建养老驿站，提供上门护理、康复服务等，失能老人还能领取，每月最高800元的养老服务消费券，直接抵扣护理费用。

另外，对于想自主更新房屋的业主，政策也给了支持。

通知里创新了不动产登记服务，老旧住房自主更新后，可直接按户首次登记，不用再走复杂的产权归集流程。

如果利用自家闲置房屋发展养老、托幼等国家支持的行业，还能享受最长5年的过渡期政策。

期间不用改变用地主体和规划条件，到期后还能选择租赁方式办理土地手续，降低运营成本。

这些关键细节，一定要注意

不管是拆迁还是旧改，政策落地的细节很重要，不少人因为不懂流程、忽略细节，最后吃亏上当。

结合通知内容和各地实践，有几个关键点一定要记牢，避免踩坑。

首先，拆迁和旧改都有明确的流程，必须先公示后实施。

不管是危房拆迁还是规划拆迁，当地政府都要提前发布公告，明确征收范围、补偿标准、安置方式和实施时间，公示期不少于30天。

旧改项目也要公示改造方案，征求业主意见，没有达成一致的，不能强制施工。

如果没看到公示就有人上门谈拆迁、搞改造，一定要提高警惕，可直接向当地住建部门咨询核实。

其次，补偿款的发放有明确时限，不能拖延。

通知里虽然没直接规定补偿时限，但各地都会出台具体细则，通常是签订补偿协议后3-7个工作日内，补偿款要足额打到个人账户。

如果选择安置房，也要在协议里明确交房时间和房屋标准，避免出现“拆了房却拿不到钱、住不上房”的情况。

对于历史遗留的无手续房屋，只要经过认定，补偿标准和有手续房屋一致，不用担心被区别对待。

最后，参与旧改要理性，不盲目跟风。

有些小区业主对旧改有过高期待，比如希望把老房子改成新房，或者要求加装电梯但不愿意承担分摊费用，这其实不现实。

旧改的核心是“修旧利废”，解决安全和便民问题，不能改变房屋的主体结构和容积率。

而且加装电梯、改造管网等项目，需要业主分摊部分费用，各地补贴标准不同，要提前了解清楚，再决定是否参与。

另外，通知里提到的存量土地临时利用政策，也要多关注。

比如小区里的空闲空地，在不影响远期规划的前提下，可临时建设停车场、便民市场等，既能增加小区收入，又能方便居民生活。

这类项目由社区或业委会牵头申请，审批流程简化，很快就能落地见效。

后记

2026年的城市更新政策，核心是“精准”二字，不搞全面拆迁，也不忽视群众的急难愁盼。

两类房子优先拆迁，是为了保障居住安全和公共利益；大部分房子改造提升，是为了让老旧小区居民也能享受高品质生活，这比盲目大拆大建更贴合实际需求。

对于普通居民来说，不用再盼着“拆迁暴富”，也不用怕老旧房子没人管。

重点关注当地住建部门的公告，了解自己的房子是否属于拆迁或旧改范围，提前做好准备。

如果房子是危房，及时申请鉴定；如果想参与旧改，积极配合社区工作，合理表达诉求。

总的来说，城市更新的最终目的，是让城市更宜居、更有温度。