许家印的不归路与青岛之幸

深圳的第一桶金：从愤怒离职到地产新星

1992年的深圳，一4岁的许家印，兜里揣着过去在河南舞阳钢铁厂工作十年的履历，在简陋的塑钢棚顶下，穿梭于各个摊位之间，寻找着他人生的下一个可能。在此之前，他的生活轨迹与黄土地紧密相连：早年家贫，为了生计，他干过许多农活，甚至尝试过贩卖石灰、开拖拉机补贴家用。

恢复高考后，他抓住机会考入武汉钢铁学院（现武汉科技大学），毕业后被分配到舞阳钢铁厂，从一名普通技术员做起，一步步晋升为车间主任。国企按部就班的生活显然无法满足他内心深处对更大舞台的渴望，于是他毅然决然地南下深圳。在深圳中达集团的五年，成为了他商业生涯的真正起点。

1994年，由他负责操盘的广州珠岛花园项目，凭借精准的市场定位和快速的开发销售策略，创造了“当年动工、当年销售、当年售罄”的惊人纪录，这在当时的深圳乃至全国房地产市场都极为罕见，一举打响了许家印在业内“小有名气”的第一枪。尽管他为公司带来了巨大的利润，但他的月薪始终停留在3000元左右。

离开中达后不久，许家印在广州创办了恒大集团，正式投身于风起云涌的中国房地产市场。他深刻总结了过往的经验教训，并结合当时的市场环境，独创性地提出并坚决执行了日后被称为“三高一低”的经营模式：即高负债、高杠杆、高周转和低成本。

这种模式的核心在于通过大规模融资快速获取土地，然后以极高的效率进行开发建设和销售回款，再将资金投入到新的项目中，形成一个高速滚动的循环。这种模式犹如一台动力强劲的扩张机器，驱动着恒大以惊人的速度在全国范围内攻城略地。

青岛的迟到入场：拿地坎坷的开始

尽管恒大集团凭借其独特的“三高一低”模式在全国范围内实现了迅猛扩张，但在进入中国北方重要的沿海城市——青岛时，却显得步履蹒跚，其入场时间远晚于万科、龙湖、保利等早已深耕此地的全国性房企，也晚于融创等同样以并购和快速扩张见长的同行。

这其中的一个重要原因在于青岛长期以来相对独特的土地供应制度，即所谓的“勾地制”。在这种制度下，土地的出让往往需要开发商与政府进行较长时间的沟通、协商，甚至参与到前期的土地整理工作中，这与恒大习惯的在公开市场上快速竞拍、快速获取土地、快速开发的“高周转”模式存在一定的冲突。

恒大追求的是标准化、规模化和高速度，对于“勾地”这种需要耐心和地方资源协调的模式显得缺乏适应性和兴趣。因此，在很长一段时间内，恒大在青岛的土地市场上斩获寥寥，难以打开局面。直到2015年，恒大才终于寻得契机，通过资本运作的方式，收购了香港新世界发展有限公司位于青岛西海岸新区（黄岛区）唐岛湾的一个存量项目。

继金沙滩项目之后，恒大似乎更倾向于通过收购不良资产或接手烂尾项目的方式来拓展版图，这或许与其控制成本、快速切入的策略有关。例如，在2016年，恒大将目光投向了位于青岛蓝色硅谷核心区相对偏远地带的一个烂尾别墅项目——麦尔文艺墅。恒大收购后将其改造包装为“恒大悦珑台”，以低于周边市场的价格进行销售，吸引了不少对价格敏感的购房者，但也因此被一些市场观察者称为“韭菜大盘”。

尽管项目最终大部分得以交付，但其地理位置和早期遗留问题也给后期带来了一些争议。此外，在城阳区白沙河畔，恒大还接手了原属于招商地产的一个纯商业性质的公寓项目，并更名为“恒大御澜国际”。该项目以现房或准现房的形式对外销售。

无论是悦珑台还是御澜国际，后期都暴露出了一个严重的问题：据业主反映和部分媒体报道，这两个项目均存在大量房源（据称各有数百户）被开发商用于抵押融资的情况，导致许多购房者在付清全款甚至入住多年后，迟迟无法办理房屋的不动产权证书，引发了持续的维权和纠纷。

浮夸的恒大文化：从私人飞机到歌舞团

恒大集团的快速崛起，“豪奢”与“排场”成为了外界观察恒大时难以忽略的标签。恒大内部人士透露的信息显示，恒大内部对于日常的接待和高管出差标准有着极为细致且规格颇高的规定，一张详细的Excel表格曾被曝光，其中罗列的住宿、餐饮、交通等标准远超一般企业。对于恒大内部员工而言，这种高规格的接待或许已是司空见惯的日常操作。

更高级别的接待场面则更为铺张。据称，在恒大总部举办的重要接待活动中，经常会邀请国家级的文艺团体进行表演助兴，现场往往有上百位统一着装的礼仪人员负责迎宾和服务。活动的安排也极具“老板”风格，可能因为高层的一时兴起而临时更改流程，甚至取消整场活动，即便为此付出的高额成本也毫不在意。

为了满足这种需求，恒大后来索性投入巨资，组建了专属的歌舞团，并建设了不对外开放的高档会所，其用途主要服务于内部接待和企业活动。

许家印拥有一架定制的空客A319公务机，机身喷涂着醒目的“恒大EVERGRANDE”标识。这架飞机不仅是许家印视察全国各地项目、进行商务活动的高效交通工具，其内部装潢也极尽奢华。有传闻称，机舱内配备了红木打造的酒柜，里面存放着诸如1982年拉菲等名贵红酒。

青岛流亭机场的一位地勤人员曾回忆，在2018年恒大集团高管团队前来青岛进行项目考察时，机场的停机坪上曾同时停靠着三架恒大所属的湾流系列公务机，场面颇为壮观。而在机场的VIP通道外，负责接机的是一列清一色的奔驰轿车组成的车队，据说队伍长度从VIP出口一直排到了机场高速的收费站附近，尽显恒大当时的财力和排场。

时移世易，这种极致的奢华最终未能抵御商业周期的残酷。随着2021年恒大集团爆发严重的债务危机，昔日象征着财富与地位的私人飞机也不得不被摆上货架，寻求出售以偿还债务。当时市场上对恒大的一架湾流G550公务机的收购报价仅愿意出到7000万元人民币左右，远低于其购置成本和市场高峰期的价值。给出的理由是“飞机的发动机已经接近报废年限”，维护成本高昂，潜在买家寥寥。

足球与童世界：野心未竟的副业

许家印以其一贯的“要么不做，要做就做最好”的风格，将触角伸向了多个领域，其中最引人瞩目也最具争议的，莫过于对中国足球的大举投入。2010年，恒大集团正式接手当时处于低谷的广州足球俱乐部，并更名为广州恒大足球俱乐部（后更名为广州足球俱乐部）。许家印入主后奉行“金元足球”策略，不惜重金引进国内外顶级球员和世界级教练团队，如孔卡、穆里奇、埃尔克森以及教练里皮、斯科拉里等，同时开出高额的赢球奖金和薪酬待遇。

2013年亚洲足球冠军联赛决赛次回合后，广州天河体育场见证了中国足球俱乐部历史性的时刻，广州恒大队夺得亚冠冠军。据多家媒体报道和流传的说法，在关键比赛后，许家印曾亲自带着成捆的人民币现金进入球队更衣室，直接发放给球员作为奖励。

这种“简单粗暴”却极其有效的激励方式，加上持续的高投入，使得广州恒大队在短短五年内（2011-2015赛季）实现了中超联赛五连冠，并在2013年和2015年两度登顶亚洲之巅，创造了中国足球史上的“恒大王朝”。

这种高度依赖资本输血的模式也埋下了隐患。一方面，巨额投入给恒大集团带来了沉重的财务负担；另一方面，过度注重引进成品球星，相对忽视了本土青训体系的建设。据称，青岛海牛俱乐部的一位退役球员曾私下感慨，他们俱乐部十年投入青训的费用，可能还不及恒大引进一名顶级外援花费的“零头”。

随着恒大集团主营业务在2021年遭遇流动性危机，曾经风光无限的恒大足球也迅速陨落。俱乐部爆发大面积欠薪，主力球员流失，球队战绩一落千丈，甚至一度面临停训、解散的风险。当年花费巨资引进并寄予厚望的多名归化球员，也因欠薪等问题与俱乐部产生纠纷，甚至有球员被报道不得不在社交媒体上直播带货，售卖家乡特产（如茶叶）以维持生计，令人唏嘘。

在青岛，恒大同样展现出跨界经营的雄心。2019年前后，恒大集团曾计划在青岛即墨的蓝色硅谷核心区投资建设大型文旅项目——“恒大童世界”。该项目定位为面向少年儿童的全室内、全天候、全季节的大型童话神话主题乐园，意图复制甚至超越迪士尼乐园的模式，成为恒大在文旅板块的重要布局。

这一宏伟计划在青岛的落地过程并不顺利。据了解，恒大方面希望以较低的价格获取项目用地，但即墨区政府认为该区域的土地整理成本较高，双方在地价问题上未能达成一致，谈判最终破裂，即墨“童世界”项目因此流产。随后，恒大的投资团队将目光转向了烟台代管的县级市莱阳，计划在丁字湾区域打造一个类似碧桂园在海阳开发的滨海城模式的大型文旅地产项目。

但由于种种原因，该项目推进缓慢，耽误了约两年时间，错过了最佳的市场时机，最终也未能成功实施。与此同时，另一支恒大的拿地团队则在胶州取得了突破。恒大计划在胶州投资建设一个号称总投资额高达500亿元人民币的“恒大水世界”项目。

为了配合该项目的落地，据称胶州市政府在青年湖东岸区域为此拆迁了两个村庄，腾出建设用地。该项目在初期确实取得了一定进展，成功落地并开盘销售，一度吸引了不少购房者。但随着恒大集团整体陷入债务危机，资金链断裂，胶州水世界项目也未能幸免，最终无法继续建设，由胶州当地的平台公司介入接盘处理，成为了恒大在青岛留下的一个规模较大的“烂摊子”。

青岛的恒大印记：短暂而未成主流

2019年3月，时任青岛市主要领导曾在北京与许家印会面，表达了欢迎恒大加大在青岛投资的意愿。这次高层会面之后，恒大方面确实也表现出加大投资的姿态，其多个团队开始在青岛各区市寻找项目机会。

后续的落地情况却并不理想。其留给青岛的印记，主要是几个分布零散、规模不大且部分存在产权办理等遗留问题的项目。从另一个角度看，也正是因为恒大进入青岛市场晚、项目偏、规模小，并且部分项目开发较早已经交付，当2021年恒大集团爆发全国性的债务危机时，其对青岛房地产市场造成的直接冲击相对可控。

除了胶州水世界项目需要地方政府介入处理外，青岛并未出现像其他一些城市那样大面积的恒大项目烂尾情况。这对于青岛楼市和购房者而言，或许算是一种不幸中的“幸运”。

参考资料：[1]许家印:地产富豪演绎传奇人生[J].城市住宅,2010,17(2):74-76