这20年，只要去一二线城市看一圈，最显眼的就是到处都是二三十层的高层住宅。当年大家买高层，图的是：视野好、有电梯、小区气派、楼上看夜景很浪漫。

可随着第一批商品房快30年房龄，问题开始集中暴露：

电梯三天两头坏，修修补补好几年，最后发现零件都配不到了；外墙保温层开裂、瓷砖掉落，砸到车、差点砸到人的新闻层出不穷；

消防设施老化，消火栓没水、喷淋失效、通道堆杂物，全国高层火灾隐患排查一轮又一轮；

不少业内人士现在很直接地说：

再过10年，很多二三十层的高层会集中进入“中年病高发期”！

难题一：维修成本高昂，而且问题很难从根上解决

很多人对“钢筋水泥”有个误解：以为只要盖好了，就能用一辈子。

其实，高层住宅更像一台超大型的复杂机器：

电梯、供水供电、管网、外墙保温、消防设施、公共门窗，这些都有寿命，不是一次性投入就能永远好用的。

先说电梯。

电梯一般15–20年就要大修甚至整体更换，一台电梯更换费用几十万很常见。

为了推进老旧电梯更新，有的地方已经把“住宅老旧电梯更新改造”纳入超长期特别国债支持范围，

每台补贴15万，剩下的还是业主分摊，

很多小区算下来，每户还要出几百到几千不等。

这还只是电梯。

二三十年后，外墙、外保温系统普遍会出现开裂、脱落、渗水：高层高空维修，要搭脚手架、上吊篮，

施工难度和安全成本，比多层住宅高得多。

供水、排水、供暖、电气管网，30–50年也会陆续进入老化期：

爆管、短路、水压不稳，都会集中出现。

更麻烦的是：

这些维修的钱，从哪儿来？很多小区早期交的维修资金标准并不高，房子一老，资金池很快就见底。上海一些早期商品房小区，维修资金已经接近监管“红线”，

想办事就必须续筹——让业主再掏钱，结果大家意见不一致，一拖就是好几年。

而且，动用维修资金还有法定门槛：

要“双三分之二参与、双过半同意”，现实中低层不愿分摊电梯、高层不愿出外墙钱，表决经常卡在“差几票”上。

有媒体算过一笔很现实的账：

一栋30层、每层2户的老高层，全面更新一次电梯、外立面、消防和主干管线，费用可能上千万，平摊到每户，动辄几万甚至十几万。很多家庭根本扛不住这笔“突然账”。

难题二：安全隐患较大，一旦出事就是大事

高层住宅最大的隐患，首当其冲就是消防安全。

现实是：

目前常规消防云梯的有效高度一般在50米左右，对应大约17层以下，再高的楼层，主要靠楼内疏散和自救。

高层建筑还有一个很可怕的特性：“烟囱效应”。

火灾发生时，烟气、火焰顺着楼梯、井道上升极快，逃生时间长、路线复杂，对老人、小孩、行动不便的人来说，非常不友好。

更让人担心的是，很多老小区的消防设施正在逐渐老化、失效：

室内外消火栓无水、压力不足；自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统不能正常使用；

防火门、防火卷帘损坏、关不上；疏散通道、安全出口被杂物、电动车占用。

近几年，

国务院和各地都在持续开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治，把这些列为重点整治对象。

这说明什么？

说明风险已经摆在那了，只是还没轮到“那一次”而已。

第二类隐患，来自外立面和结构。

不少早期高层，使用了易燃可燃的外墙保温材料，国家虽然已经明令禁止新建项目使用，并要求既有建筑逐步改造，但量太大、成本太高，很多地方只能“分批慢慢来”。

外墙瓷砖、石材、涂料在风雨中老化脱落，砸车伤人的事件，在北京、上海等地都发生过。

第三类，是设备与管线带来的风险：

老旧电梯故障、困人事件频发；

供水、供电、燃气管线老化，漏水、短路、渗燃气风险逐年上升。而且，高层有一个特点：

人口密度大，一栋楼住几百上千人。一旦出事，疏散、救援、安置都是“大场面”，社会影响也很大。

这也是为什么国家这几年，一直把高层当成消防安全整治的重中之重。

难题三：拆迁困难，开发商不赚钱，业主意见难统一

很多人买高层，心里还存着一个念头：“大不了以后拆迁，还能赚一波。”但二三十层的住宅，这个想法，可能越来越难实现了。

先算一笔经济账。现在很多高层的容积率已经很高，再往上盖、往密了盖，很难带来额外容积率收益。

拆迁成本 + 重建成本 + 融资成本 + 各种税费，

一算下来，开发商往往“不赔就不错”，很难有动力主动接盘。而且，不少地方对住宅拆迁补偿有最低面积保护，比如被征收房屋建筑面积小于40㎡，可以按40㎡补偿。

这对被征收人是保障，对拆迁成本来说，则只会进一步提高总价。再从“人”的角度看，谈判难度极大。一栋30层、两梯四户的高层，可能有200多户人家。

大家对：

要钱还是要房，安置房源在哪儿，过渡期租金怎么算，临时搬家谁来帮忙，各有各的想法，很难统一。

按照现行征收与补偿规定，程序要求公开透明、评估、听证、签约率达标，只要一部分人坚决不同意，整个项目就很难推进。

现实中，更可能出现的场景是：

老旧高层被纳入“旧改”“微改造”范围，刷刷外墙、修修电梯、搞搞绿化，但不会推倒重来；问题特别严重、存在安全隐患的楼，可能会局部加固、甚至整体腾空控制，但大规模拆重建，只在极少数核心地段才会有动力做。

普通人面对这3个难题，能做什么？

1、如果你还在看房、准备买房：

尽量避开：

超高楼层（30层以上）、非核心区域、物业费和维修基金都很低但设施又老又旧的高层；

优选：

楼龄10年以内、层数适中（比如小高层、中高层）、物业费和维修资金充足、管理规范的小区。

2、如果你手上已经有高层住宅：

关注本小区的维修资金余额、物业费水平、业主委员会和物业是否给力，这些决定了未来10–20年的“寿命长度”；

对重大维修项目要有心理预期：

电梯、外墙、消防迟早要花钱，越早规划和沟通，越有利于分摊和实施；尽量参与小区公共事务，推动建立规范的续筹和表决机制，不要等到“坏了没钱修”再吵。

从资产配置角度看，很多人现在开始减少对高层的“重仓”，转而向低密度、多层、低总价、易维护的类型倾斜，这其实就是市场对长期风险的提前反应。

写在最后：

房子的“保质期”，比很多人想象得短。房子是最大的一笔资产，提前看清它的“保质期”，比事后后悔重要得多。