中国房地产的迅猛发展，一度成为支撑国家经济发展的中坚力量。

这期间不乏有业界人士或自诩行业专家，总喜欢对行业的发展预测进行品评一番。

如今面对当下经济发展的大变革，房地产经济当下低迷期，曾经的那些专家学者们却没了踪影。

而谈到专家们对楼市的预测，就不得不说说王石多年来对楼市的判断。

比如：2008年那会儿，王石首次提出“拐点论”，很多人嘲笑他不懂市场，结果呢？半年后就迎来金融危机来，万科因为提前收回资金成了行业标杆。

2018年老王又写下“活下去”三个大字，当时又有不少房企炒房客笑他太胆小，结果呢？三年后恒大暴雷，那些笑他的人都不见了。

如今王石再次发声，说楼市调整至少还要三到五年。这次我认真看了看他的理由，居然发现了一些普通报道里没提的关键信息。

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数据背后，现实比听起来更冷

咱们先来看一组最新数据：8月份全国70个城市二手住宅价格环比暴跌-0.6%，同比更是下跌5.5%，跌幅扩大。

8月全国百城二手房挂牌量总体同比增长9.69%，达到254.64万套。北京二手房挂牌量突破15万套，朝阳区同一户型半年内降价23%才勉强成交。

统计局数据，1—8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%;

这些数据表面上看是价格波动，实际上反映了深层问题：居民购买力已经枯竭。中国人民银行发布的报告显示，成年人口负债人数为7.86亿，负债率为67.3%。

《中国居民负债情况调查报告》显示，25 - 45岁人群的负债率高达83.2%，其中25岁以下年轻人的负债率为42.1%，不少家庭月供占收入比超过60%。

比如我一个老乡，三年前贷款200万房，现在房价缩水到150多万，而贷款余额还有185万。他现在是“卖房亏钱，不卖被压垮”。

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买卖双方，进入心理拉锯战

现在的市场挺有意思：买房的和卖房的，两边都坚持“三不”原则——不主动、不妥协、不积极。

克而瑞公布最新监测数据显示，包括北京、广州、南京、武汉等在内的多个重点一二线城市，新房去化周期仍超过20个月。这说明什么？大家都不着急。

业主的心态是：连续跌了三年多，几近底部了，现再跌也没多少空间，大不了先拿着，

买家的心态：你不着急卖？那我更不急买，等等说不定还能省出一辆轿跑。

这种心理博弈导致成交价与挂牌价之间，至少得差出20%，有的甚至能差出一倍。

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政策频出，为什么越救越观望？

这几年针对楼市的利好政策频繁出现，从降价、到给补贴，现在贷款买房的利息已经降到了历史最低，原来5%利率，现在只要3%左右，100万30年期贷款能节省利息40-50万。

但是效果呢？北京五环外取消限购后，中介反馈说：客户只问能不能降价，根本不关心能买几套。

心理学上有种机制叫“心理免疫”——讲的就是：当一个信息反复出现时，人的大脑就会逐渐对它“免疫”，甚至产生逆反心理。

运用到房子上，政策越是频繁出，越让人觉得：这市场是不是真的疲软了？就像你越劝人买，人家越怀疑：是不是想让我接盘？

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租赁市场给了业主新的底气

现在租金回报率反而成了市场的支撑。市区和环城基本在2.7%左右，有些老小区超过2.5%，环城区域甚至能到3%以上。

这也让很多业主更不着急卖房了：“卖不掉就先租，每个月还能收一笔钱。”

我深圳的一个朋友名下两套老房子，去年挂牌半年没成交，索性今年撤销卖单，改售换租，挂牌出租不到半个月就成交了，现在每月还能有8000多的租金收益，“可卖可租，随缘得了”——这就是现在很多业主的心态。

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王石的预测与普通人的出路

王石这次说调整还要3-5年，是参考了日本和美国的房地产周期。从2021年房价最高点算，现在已经连续跌了27个月。

但他也提到一点：我们的楼市是政策主导的，调控力度和影响力是日本不具备的。现在政策不断鼓励刚需买房，就是在缓解市场压力。

对普通人来说，他的建议有点冷酷但现实：“接受房价可能继续跌，准备好资产缩水。”但他也指了三条“活路”：留足现金、保持健康和头脑清醒、认真生活。

这些建议背后，我认为其实是一句大实话：房子是为了生活服务的，而不是生活为了房子。

写在最后

前几天和一个奔进公司核心部门的“95后”同事聊天，问题为啥不买房，他说：“我不想被一套房子拴在一个地方几十年。现在拿首付的钱去理财，收益差不多都够付租金了。”

听完他的话，我突然意识到，年轻人的想法真的变了。

王石的预测可能再次成真，不是因为他能掐会算，而是他看懂了趋势：楼市正在从“造富游戏”变成“民生工程”。

那些还想靠炒房暴富的人，也许该醒醒了。

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