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上海新江湾城有个小区叫融信世纪江湾，最近这几天火了。

火在哪？二手平台上挂着5套93平米的房子，价格一模一样，1460万。

3楼的1460万，18楼的也1460万；简装的1460万，精装的还是1460万，93平米的房折下来单价15.7万一平。

楼层不同，装修不同，价格就是坚持保持一样，而且发布时间挤在同一周，连房源介绍都差不多：南北通透、满五唯一。

这种不合理的定价，其实大家都知道是怎么回事，大概率就是业主组了价格同盟，抱团守价。还翻出业主群的聊天记录，说大家商量好了要守住价格底线，不能让房价往下砸。

听着挺硬气，但我得说句实话……守不住。

什么叫价格同盟？

要聊清楚这事儿，先要说清楚什么叫价格同盟。

房子值多少钱，理论上是买家和卖家多次博弈和谈判出来的，比如你说1460万，买家觉得只值1200万，最后可能1300万成交，这叫市场定价。

价格同盟是啥？就是一帮卖家提前商量好：咱们都挂这个价，谁也别降。

人为造个价格底线，看着是在保护资产，实际上是在跟市场规律对着干。

问题来了，市场规律能靠价格同盟打翻么？

咱们可以先聊一些数据，融信世纪江湾10月挂牌均价15.74万一平，但9月实际成交只有13.5万一平。也就是说，挂牌价和成交价，差了2万多一平。

今年成交的3套类似房子，总价在1275万到1418万之间，单价13.4万到14.9万一平。

现在统一挂1460万，比最高成交价还贵。买家又不傻。

所以挂出来的，和最后真实成交的市场价，完全是两码事，哪怕定5000万一套也可以，反正最后没人买。

当然，业主为啥敢这么挂？也不是完全没底气。

一个是学区。对口复旦二附校，在杨浦算好学校。学区房嘛，向来抗跌。

一个是环境。新江湾城是上海市区唯一留着大片湿地的地方，15万平米的湿地公园就在那。这两年板块新房断供了，二手房更显稀缺。

还有个是历史表现。2018年这小区开盘均价9.23万一平，2022年高峰期冲到19.9万一平，4年翻倍。所以业主心里认知比较稳，觉得我这房子就值这价。

但2022年是什么时候？那是楼市最后的疯狂。现在都2025年11月了，市场早变天了。

你守着2022年的价格，就像守着诺基亚的股票等它涨回巅峰。

记者也很好玩，专门跑去采访了中介。

中介描述了更具体的情况，说业主互相不认识，没刻意组什么价格同盟，后面几个挂房的，就是看前面有人挂1460万，觉得这价还行，跟着挂了。

不过中介还透露了另外一个信息：根本卖不动。

价格同盟，很容易不攻自破

我自己看过不少小区想抱团保价的，最后没一个成的。

为啥？

首先是局面不同了，现在是买方市场。房源多，买家少，买家有的是选择余地。你这小区挂1460万，隔壁小区配套差不多的挂1300万，买家去看隔壁了。你守着高价，守的是寂寞。

其次是内部会分裂。价格同盟最怕有人先破防。只要有一个业主真急用钱，降价50万成交了，整个价格体系瞬间崩。其他业主一看：这家人喊得凶，让大家都保持高价，原来是方便自己降价卖啊，那我也降，立马出现价格踩踏。

当然更关键还是时间成本。

房子挂那卖不出去，每月贷款还得还，物业费还得交，机会成本也在流失。业主能耗多久？3个月？半年？一年？市场可以等，业主等不起。

这事本质上是业主在跟时间赌博。

赌啥？赌市场会反弹，赌接下来有利好政策，赌房价还能涨回去。

但我得说句难听的，这赌局业主赢的概率太低了。

因为现在的楼市跟以前完全不一样了。以前供不应求，买房跟抢似的，你不买有的是人买。现在呢？存量房时代，房子多得是，人口还在减少，年轻人生育意愿也在下降。

况且上海二手房市场已经连跌好几个月了。根据房产平台数据，上海二手房成交量在持续萎缩，挂牌价和成交价的差距越来越大。

在这种大趋势下，一个小区的业主想靠抱团守住价格，就像用把伞去挡台风，很难。

一个神奇的逆作用

最讽刺的地方在于，业主越想守住价格，越可能加速价格下跌。

背后道理我一说就懂：你统一挂高价，买家看了觉得这小区业主都不愿降价，那我就去看别的小区。

结果成交量更少，房子更难卖，流动性一旦丧失，那价格更是会往下掉。

现在房地产就是这个情况，挂牌价可以坚持，但市场不会等你。

时间会给出答案，而这答案，多半不是业主想要的那个。

最后只能长叹一声，哎……