文|红墨

编辑|红墨

前言：

黄奇帆，一个房地产行业的预言巨头，当初的他只是简单几句话解读中国楼市，2022年他就早有预言未来中国房产商普遍负债率都比较高，或将降到40%。

根据近几年房地产的发展情况，事实上来讲黄奇帆的预言确实颇有见效，那未来的房地产行业发展的势头到底该走向何处？

黄奇帆最新的预言又是否准确？

黄奇帆对2025年房地产的几个判断

这几十年来房地产行业发展迅速，势头十分旺盛，全国各地都在建造新的房地产。

虽然说房地产发展迅速成为很多行业的佼佼者，但是中国是人口大国，在一定意义上还是有不少人面临居住环境紧张的问题。

虽然建造了不少新的房屋，但是由于价格高昂很多人难以承担这个压力，加上还有一部分投资者会利用房子来进行炒作赚钱。

就导致明明房子过剩但是还是有很多人没有地方居住的现象，有钱人都拿着房子作为生意来投资交易，真正想买房子的人面对居高不下的价格只能望而止步。

这算是中国房地产行业发展的一个弊端，黄奇帆预测2017年之后房地产行业就会遭遇拐点，会进行重新的资产再分配，很多人不了解黄奇帆是谁，他是重庆市原市长。

他还认为2024年之后，中国的房价就不会再像之前一样居高不下，相反会慢慢开始往下跌，这种情况的最好的处理结果就是政府出手，通过不断回收底价或破产的楼盘进行公租房的形式出售。

这种方式可能会缓解未来房地产发展下滑的趋势，加上现如今人口生育率降低，人口总数大大不如从前。

黄奇帆认为未来的中国社会可以不断增加公租房的比例，他认为保障房的比例可以增加到20%，政府不断消化和重组那些过剩的房屋可以稍稍减少这个社会的负债率。

今年一月份黄奇帆就在论坛上公开给出了新的预测，他表示国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整，2025年中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。

他觉得这场危机不同于美国的次贷危机，对于中国这次房地产行业即将面临的将会是由内而外的病因，内生性的结构失衡。

所有开发商的钱都拿来盖房，变成了真材实料的水泥钢筋，如果房子没有按时完工或者售卖不景气，开发商面对的将是所有投入的钱覆水难收的画面。

这也就会牵连到前前后后所有的相关人员，供应商不能及时拿到资金，建筑商、银行全都被拖下水，如此一来就形成了一个闭环。

建造一座房子所需要的资金成本实在庞大，如果稍有不慎可能就会陷入万劫不复的深渊，这些开发商拿着银行的钱买地，用施工方的钱盖楼，再拿着老百姓拼破了头挣来的钱还债。

如此循环往复带来的后果只会越来越严重，早在2022年的时候黄奇帆就曾直言道房地产未来将会进入新常态，声称未来中国房企将会减少九成。

这确实是房地产发展的一个乱象，一个房地产开发商不断衍生出各种子公司，就像黄奇帆所说的我们中国的开发商比全世界加起来都多，实际以后的发展中用不到这么多开发商。

所以跟随社会发展的潮流，有一些开发商就不得不慢慢退出历史的舞台，与此同时黄奇帆还在2024年建议所有房地产按揭改为“不交楼、不月供”，他认为房企不能背着银行炒地皮。

房地产发展的现状

很多地方都存在着老百姓好不容易攒钱买了房，结果首付交了全家还背着贷款，就是房子迟迟交不到手里。

不少人一边赚钱还房贷一边拿着钱在外面租房子，压力实在不小，黄奇帆在2024年就提出需要改变房地产市场就是要先强调“先立后破” 的改革思想。

他所谓的“立”，就是多措并举稳住房地产市场，不使行业风险蔓延至金融等其他领域，而“破”就是需要推动房地产发展模式变革，建立房住不炒的长效机制。

近几年来房地产的发展暴露了种种弊端，由于各种原因房地产就形成了高杠杆拿地、高杠杆经营通过预售等方式快速变现的商业模式俨然成了“类金融机构”，一旦房价到顶，必然物极必反行业风险就会大规模暴露。

对于这些方方面面的问题弊端，中央同时也提出建立房地产发展新模式，一个是控制房地产企业自身的杠杆率，原则上房企的资产负债率不得超过70%，第二个就是房企不能“背着银行炒地皮”要确保拿地资金是自有资金。

第三方面就是改革现行按揭和预售制度，将现有“按揭后即月供”的做法改为“不交楼、不月供”以此来压实银行监管责任，最后实现减轻买房人的压力。

第四个就是在对房地产市场有效托底的基础上，放开现行各种限购政策，只有放开政策减少买房门槛之后才会更好的带动房地产发展。

现实中不乏很多人都想努努力攒钱买一套属于自己的房子，可是之前各种房子炒价加上各种政策限购，着实令人头疼。

中国人的传统想法每个人都想有一个属于自己的小屋，可是社会发展之下买卖房屋就变成了大家无形的压力，自古就说有房才有家，多少人努力了大半辈子才换来一个房子。

黄奇帆认为中国经济破局的核心首先就是改革，他提出用改革来化解难题，现在中国经济在发展中也遇到了不少难题。

首先就是目前发展中城乡发展差距比较大，很多城市与农村之间发展不协调，农村发展相对于城市来说还处于比较滞后的现状。

未来几年经过改革之后，中国的房地产将会改变现状，不会再像过去四年一样对中国经济是负面拉动。

未来的房地产将会步入一个新格局、新常态，所有方面都会稳步前驱，简单来说就是未来的房价可能会更加稳定不会再像之前那样大起大落，这对于老百姓来说何尝不算是一件好事。

信息来源：2024-3-20第一财经：黄奇帆最新发声！建议按揭改为“不交楼、不月供”，房企不能“背着银行炒地皮”

2022-3-14青豆新闻：重庆原市长黄奇帆解读中国房地产：未来中国房企将减少九成

2024-4-15灵台发布：刺激购房无果后，黄奇帆提出2024年“新方案”，大家都赞同