前言

当前我国的房地产市场正处于深度调整的关键阶段，历经显著的价格下行，能否在今年下半年真正企稳回升，很大程度上取决于宏观层面是否会出台强有力的市场托底政策组合拳。

然而，越是市场预期模糊以及信心脆弱的敏感时刻，普通刚需购房者就越需要保持高度冷静与定力，避免在恐慌或焦虑中做出可能成为“接盘侠”的错误决策。

现阶段，部分类型的房产已因其固有的结构性问题，或面临严峻的外部环境变化，其资产价值正遭遇持续衰减的局面，甚至可能面临快速崩塌的风险。

在当前的市场环境下，贸然购买以下这五类房产，无异于踏入“高危雷区”，不仅可能使资产大幅缩水，更因沉重的持有成本和无解的流通性困境，从而陷入漫长的财务周期泥潭，它们分别是：三线以下城市远郊楼盘、老旧高层住宅、旅游城市地产、城中村“老破小”，以及传统商铺资产。

三线以下城市远郊的超级大盘

论其风险本质，主要是距离城市核心区超过30公里，严重依赖私家车通勤，本质上缺乏城市生活的便利性，更缺乏流动人口带来的诸如市井气或烟火气等城市活力。

而论其现状，“睡城”并非危言耸听，不少楼盘项目的入住率极低，周边商业几近凋敝，甚至连诸如餐饮或超市这类基本的生活服务业态都难以存活。

不仅外卖配送范围覆盖不到、网约车难叫，就连夜间缺少照明与治安巡逻也都成为普遍现实，基础设施严重滞后或长期规划无法落地，更不用提诸如优质教育或医疗这类高附加值的配套了，想都别想。

说到这类楼盘于未来的风险，无非就是缺乏持续人口流入的动力，其二手市场几乎完全冻结。

除此之外，待大修基金耗尽后，项目后期维护将成大问题，资产变现难度极大，随即沦为纯消费品甚至负资产。

随着城镇化的结构性调整，三四线远郊盘可能是本轮楼市调整中最先被抛弃的“价值洼地”。

非大平层式超高层老旧住宅

此类高层住宅特指“鸽子笼”式公寓，其风险的本质要么是设计密度过大、户数过多，要么就是诸如电梯、管线、外墙等核心硬件的老化程度加速。

论其现状如何，比如电梯故障频发已成常态，更换乃至大修的费用极其昂贵，且需要全体业主高比例地同意集资，表决过程极为艰难。

不仅如此，其维修基金呈现“僧多粥少”的现象，往往在房屋步入“中年”前就已消耗殆尽，况且高层住宅因拆迁成本极高，远超土地重置价值，未来几乎没有推倒重建的可能性。

而论其于未来的各项风险，首当其冲的是所谓“垂直贫民窟”的风险显现：伴随设备老化加剧，以及维修难度增大，居住体验将持续恶化，安全隐患增加。

其次是物业维护成本飙升，导致物业服务下降，甚至出现弃管的现象。

再来是资产价值加速折损将成为长期趋势，部分建筑质量差、维护不善的高层住宅很有可能会在十几年后面临严重的功能性淘汰。

热门旅游城市或地点的度假公寓

尤以海南、云南等热点区域为甚，不仅过度开发，还很同质化。这类地产早已供过于求，使用频率极低，空置成本高企。

另外，这类热门区域的度假房项目，空置率普遍长期维持在四到六成以上，甚至更高。

市场严重饱和，导致短租市场竞争异常激烈，即便在旺季也可能租不出去，或租金极低，而在漫长的淡季，几乎无人问津。

其于未来的风险在于：

一来，昂贵的物业费和公共能耗费成为刚性支出，乃是持续性的财务负担；

二来，租赁市场疲软，使得“以租养贷”这一模式失效；

三来，度假需求的易变性，比如经济波动、替代目的地涌现等等，都将使得回报极不稳定；

四来，高昂的物业费可能会吞噬掉本就不多的租金收益，甚至倒贴，成为名副其实的负现金流资产，而想要通过这类房产以保值乃至增值的预期就更是成为无稽之谈。

房龄20年以上且缺乏学区等地段光环加持的“老破小”

剑指其风险的本质，乃是核心功能老化，且难以低成本修复。

除非拥有特殊的稀缺价值，比如顶级学区、核心地段加成，否则在市场下行期将会面临严峻的流动性危机，以及新一轮价值重估。

而论其困境，普遍存在的硬伤包括但不限于：

上下水或暖气管道系统老化，致使渗漏风险高；

外墙保温层剥落，内墙开裂普遍化；

线路老化，存在安全隐患；

停车位严重匮乏等等。

最关键的是，银行对这类房产的风险评估极为谨慎，抵押贷款拒贷率或评估价必定严重打折，远低于市场售价的现象非常普遍。

至于未来的风险：一来，居住体验差、维修成本持续上升，甚至无维修基金或耗尽，叠加流通性急剧下降，由此形成恶性循环；

二来，失去银行贷款支持的房产，其潜在买家群体将大幅缩水，仅限全款支付能力极强或非理性抄底者，市场价值严重承压，如若不是占据不可替代的地段或学区，那么其价值衰减的速度将超乎想象。

非核心地段和非刚需业态的传统商铺

受到线上电商的深度冲击，叠加社会消费行为等变革，线下商业模式呈结构性坍塌，传统铺位的功能价值被大幅削弱。

而近年来，实体零售、个体商户批量倒闭或缩小规模，导致大量商铺空置或频繁更换租户。

大量商铺的实际租金水平已远低于业主预期的市场租金，更远低于覆盖其月供，特别是早几年高位购买的投资者所需的租金价位，六成甚至更高占比的商铺出现租金无法覆盖月供的状况。

论其于未来风险，无外乎是租金收益不足，导致现金流亏损，同时资产价格持续下跌，导致账面价值亏损。

不仅如此，空置期长、中介费或转让费等交易成本还会蚕食利润。

此外，社区型底商以及大型综合体非主力店的散铺，以及位置欠佳的沿街铺面，其等面临的风险尤甚，“一铺养三代”的说法彻底成为历史，而“三代供一铺”的阴影却怎么也挥之不去。

写在最后

综上所述，在房地产市场探底与转型的阵痛期，资产的安全性和流动性比增值潜力更重要，刚需购房者的核心诉求应该是住得安心、持有成本可控，以及未来置换时有路可走。

除了规避劣质且高危的房产以外，普通刚需购房者还得做到以下措施，才能确保万无一失：

首先，耐心观察政策信号，重点留意中央层面的表态和实际政策力度，比如超大力度盘活存量、降息降准力度、货币化安置重启等，以及地方部门化解存量风险的具体措施，比如明确“收储”范围与价格。

其次，坚守核心价值的判断，优先选择中心城市、核心地段、配套成熟、建筑质量有保障、房龄相对较新或旧改信号明确、具有真实人口流入支撑的自住型住宅，以此避免被虚幻的低价宣传所诱惑。

再来，做好严格现金流测算，充分考虑未来的收入变化、利率波动，以及物业、维修、取暖、水电等持有成本可能大幅攀升的趋势。

最后是寻求专业且客观的评估，即购买前务必了解清楚目标房产的银行贷款评估状况，特别是“老破小”，必要时咨询独立顾问的意见。

总之，我们需要谨记： 在市场信心脆弱、资产质量分化加剧的时期，宁可错过优质房产，也要最大程度避开这些结构性问题非常严重的高危房产。

越是转型关键期，就越是要沉住气，不仅需要等待价格底部，更是要坚守自己对财务安全规划的做事底线，以及必须对未来的生活品质负责到底的做人原则。

作者：@邹狂鬼​

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