文 |富贵

编辑|富贵

过去四年，中国多地房地产市场经历了前所未有的深度调整。从一线核心城区到二三线城市，不少楼盘价格较峰值下跌三成，部分区域甚至出现 “腰斩” 行情。

按照全球房地产市场的普遍规律，如此剧烈的价格波动本该引发连锁反应：购房者断供、银行坏账激增、金融系统动荡，如同多米诺骨牌般接连倒塌。

但现实却呈现出截然不同的景象：2025 年末，六大国有银行个人住房贷款不良率仍控制在 1% 以内，全国法拍房挂拍量同比下降 5.7%，市场并未出现预期中的混乱。

这种 “房价大跌与金融稳定并存” 的反差，让国际社会倍感困惑。在欧美、日本等经济体的发展历程中，房地产泡沫破裂往往伴随着系统性金融危机。

上世纪 90 年代日本 “失去的二十年”、2008 年美国危机，均以房价暴跌为导火索，引发了一系列经济灾难。而中国楼市在持续四年的深度调整中，为何能保持相对平稳？这种独特的 “抗风险能力” 背后，藏着怎样的中国式逻辑？

自住需求为主

中国房地产市场与西方市场最本质的区别，在于需求结构的差异。在欧美国家，房地产投资属性被过度放大，不少投资者通过杠杆炒房获取收益，市场充斥着短期投机行为。

一旦房价下跌，这部分投机者会毫不犹豫地放弃房产，导致断供潮集中爆发。而中国购房者的核心诉求始终是 “自住”，房子对大多数家庭而言，不仅是资产，更是承载生活的港湾、子女教育的保障和老年生活的依托。

这种 “自住优先” 的需求结构，让中国家庭对房价波动的承受力远超投机者。即便房价出现明显下跌，大多数家庭也不会选择断供。

于他们而言，房子乃“刚需”，并非“筹码”。房价下跌不过致使账面资产缩减，而居住功能的达成并不受其影响，房子的根本属性依旧稳固。

更重要的是，断供的隐性成本远高于房价下跌的损失。一旦停止还贷，个人征信将留下永久污点，未来无论是申请信用卡、商业贷款，还是子女入学、职业发展，都可能受到限制。

数据显示，中国城镇家庭住房自有率超过 90%，其中超过 70% 的家庭是全款购房或已还清房贷，真正面临房贷压力的家庭占比相对有限。

即便是背负房贷的家庭，其贷款期限大多在 20-30 年，每月还款额经过银行资质审核，通常控制在家庭月收入的 30%-50% 之间，具备一定的抗风险能力。

在房价下跌过程中，这些家庭更倾向于通过缩减其他开支、增加兼职收入等方式维持还贷，而非轻易放弃房产。

金融风险的缓冲机制

面对楼市调整，中国银行业并未采取 “一刀切” 的催收政策，而是通过主动协商、灵活调整等方式，帮助购房者渡过难关。

六大国有银行作为房贷市场的主力军，其个人住房贷款余额占全国总量的 60% 以上，这些银行的稳健运营直接决定了金融系统的安全。

在具体操作中，银行推出了一系列纾困措施：对受收入下降、失业等因素影响的购房者，提供房贷利率下调、还款期限延长、阶段性只还利息等服务。

对因疫情、自然灾害等不可抗力导致还款困难的家庭，给予 3-6 个月的还款宽限期，宽限期内不催收、不上报征信逾期记录。

截至 2025 年末，六大国有银行累计为超过 500 万户家庭办理了房贷调整业务，涉及贷款金额超过 3 万亿元。这些措施有效缓解了购房者的短期压力，避免了断供现象的集中爆发。

同时，银行也通过严格的风险管控，提前防范潜在风险。

在房贷审批环节，坚持 “认房又认贷” 政策，严控杠杆率，避免向收入不稳定、还款能力不足的客户发放贷款；在贷后管理环节，建立动态监测机制，对出现还款困难迹象的客户提前介入，主动协商解决方案。

此外，中国银行业的资产结构也为抵御楼市风险提供了保障。

与西方银行过度依赖房地产相关业务不同，中国国有银行的业务布局更为多元，公司贷款、零售贷款、中间业务等均衡发展，房地产贷款占总贷款比重控制在 25% 以内。

同时，银行拨备覆盖率持续保持在 180% 以上，充足的风险准备金为应对不良贷款提供了充足弹药。

储蓄文化支撑

中国居民长期以来形成的储蓄习惯，成为抵御楼市波动的重要 “缓冲垫”。根据央行数据，2021-2025 年，中国居民人均储蓄存款余额年均增长 8.3%，截至 2025 年末，全国居民储蓄存款余额突破 150 万亿元，人均储蓄超过 10 万元。

这种 “手中有粮，心中不慌” 的储蓄文化，让中国家庭在面对房价下跌、收入波动等风险时，具备更强的抗压能力。

对背负房贷的家庭而言，储蓄存款成为应对突发情况的 “应急资金”。在收入受影响时，不少家庭能够动用储蓄存款支付房贷，避免因短期资金周转困难导致断供。

即便部分家庭储蓄不足以覆盖长期房贷，也能通过阶段性动用储蓄缓解压力，为寻找新的收入来源争取时间。

政策精准调控

中国政府对房地产市场的调控始终坚持 “稳字当头、稳中求进” 的原则，既不放任泡沫膨胀，也不搞 “硬着陆”，而是通过精准施策引导市场平稳调整。

过去四年，一系列调控政策的出台，有效化解了市场风险，避免了危机扩散。

在需求端，各地根据市场情况灵活调整限购、限贷政策：一二线城市逐步放宽非本地户籍居民购房限制，降低首付比例和房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；三四线城市取消限制性政策，鼓励合理购房需求释放。

同时，政府加大保障性住房供给，推进共有产权房、租赁住房建设，缓解住房供需矛盾，让房价逐步回归合理水平。

在供给端，出台 “保交楼、保民生、保稳定” 政策，设立房地产纾困基金，支持房企融资，帮助企业化解债务风险，确保已售楼盘顺利交付。

截至 2025 年末，全国累计完成保交楼项目超过 2 万个，惠及购房家庭超过 300 万户，有效稳定了市场信心。

此外，政府还通过规范房地产市场秩序、打击投机炒房行为、建立房地产长效机制等方式，引导市场回归居住属性。

一系列政策组合拳的实施，既避免了市场无序下跌，又防止了房价过快反弹，为楼市调整创造了平稳的政策环境。

从长期来看，中国房地产市场正从 “高速增长” 向 “高质量发展” 转型。房价将逐步回归与居民收入、人口结构相匹配的合理水平，市场供需将实现新的平衡。

在这个过程中，房地产不再是拉动经济增长的 “主力军”，而是作为 “压舱石”，为经济社会稳定发展提供支撑。

中国楼市在房价大幅下跌的背景下，之所以能避免断供潮和银行危机，核心在于形成了 “需求结构合理、金融体系稳健、储蓄文化支撑、政策调控精准” 的多重保障机制。

这种中国式韧性，既源于中国独特的市场环境和文化传统，也得益于政府科学的宏观调控和风险防范能力。

结语

中国楼市的这场 “大考”，不仅展现了独特的中国式韧性，也为全球房地产市场调控提供了新的思路。通过科学的政策引导、合理的市场调节和有效的风险防控，完全可以实现市场的平稳调整。

在这个过程中，中国正在走出一条符合自身国情的房地产发展道路，为经济社会的长期稳定发展奠定坚实基础。

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参考：中国楼市为什么不崩盘？这种市场现象如何影响经济稳定性？——和讯网

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