房地产寒冬，何时结束？

昨天一个新闻冲上了热搜，万达老板王健林被限高。这事让很多人不禁感慨，真的是三十年河东，三十年河西，怎么当年风光无限的首富，突然一下变成了被限高的老赖呢？但实际上万达也还没有真的走到山穷水尽的地步，今天针对王健林的限高就已经取消了。

但是屋漏偏逢连阴雨，王健林的公子王思聪公司，又传出被强制执行1210万。很显然，对于过去财大气粗的万达集团来说，接连出现这样的负面新闻，就已经从侧面说明了一个事实，如今的万达集团，早已经风光不再。

但是有一说一，首富毕竟是首富，即便已经变成了前首富，他的家底也不是普通人可以比得了的。据每日经济新闻的报道，截至目前，万达集团及王健林所拥有的资产包括大连新达盟40%股权、约200座万达广场，以及万达体育、万达宝贝王等。

同时，根据最新发布的《2025新财富500创富榜》显示：

王健林父子今年的财富为588.1亿元。与上年的1408.4亿元相比，短短一年时间里大幅缩水820多亿元，排名更是从上年的第9名急剧下滑至第51名。

那么也就是说，至少还有200座万达广场的王健林父子，现在身家也还有好几百个亿。这个财富单位都不是我们普通人有资格拥有的。但是呢，这里面其实还有一个误区，就是这种所谓的财富榜，它可能只统计了明面上的资产，却没有统计背后的负债。如果负债远大于资产，那就是资不抵债。当然他可以通过个人的财富转移，结合公司的破产，来规避债务。但是就目前来说呢，万达依然还是在积极的还债，所以肯定还没有走到山穷水尽的那一步。

那么距离山穷水尽又还有多远呢？

这就要看万达的资产负债表了。我这里没有看到万达的最新披露的财务报表，但是可以看到一张去年的财报，从这份财报里面，就可以看到当下万达的窘境是什么原因导致的。

2024年10月31日，万达商管发布了2024年三季度财务报表。根据公告，截至2024年9月30日，万达商管的资产总计达到6140.47亿元，其中流动资产合计和非流动资产合计分别为1280.54亿元和4859.93亿元，所有者权益合计为3150.16亿元。同时，万达商管应付账款约109.73亿元，一年内到期的非流动负债约400.84亿元，短期借款约38.89亿元，长期借款约1064.6亿元，应付债券约61.91亿元，负债合计约2990.3亿元。

从这份财报里面，我们可以看到三个关键数据，流动资产1280.54亿元，非流动资产4859.93亿元，负债2990.3亿元。

看到这三个数据的时候，就得回到我之前说过的一个观点，一个人对于大趋势的把握能力，关键就在于对资产和负债的平衡能力。

在房地产扩张时期，大家都会不断的做大资产，扩张债务，因为这个时候资产的价格不断上涨，而负债的利率远远赶不上资产价格上涨的速度，所以这个时候是资产硬，债务软。谁能买更多的地，建更多的房子，拥有更多的资产，谁就是踩准趋势风口的王者。

但是到了房地产下降期，这个关系就会发生逆转，因为资产的价格不断下跌，而债务的利率是固定的，资产价格下跌之后，原本的抵押品不足就会造成银行要求提前还款，或者是补充抵押资产，总之就会造成手中的资产进一步缩水，并形成一个死亡的螺旋循环。

这种情况就是资产变软而债务变硬，这也就是当下房地产行业的一个真实现状。过去踩着风口扩张太快的，很多企业都已经倒下了。像万达，万科，这已经是属于经营比较好的房地产企业，但现在依然面临着非常大的债务压力。

像万达商管的财务报表看起来，所有者权益依然高达3,000亿，但实际上它的资产还在不断缩水，而债务随着利息却在不断的扩张，正是因为资产的不断缩水，才会导致他的现金流和净利润无法覆盖短期债务，这种时候只能甩卖资产，但这又会对资产价格形成雪上加霜的打击。

理论上来说，只要房地产周期发生了逆转，资产的价格重新变硬，那么一切就都会好起来。但现在的问题是，人口周期出现了基本性的改变，这对房地产的长周期而言，可不是一个好消息。在这种局面下，房地产周期的寒冬，迎来的可能不是黎明，而是漫漫长夜。