2025年秋天，全国楼市又一次站到了风口浪尖上。这一次，不是“房价冲天”，而是“挂牌爆表”：二手房在售量突破750万套，创下历史纪录。

与此同时，70个大中城市里有68个房价下跌。一边是卖不出去的房子在堆着，一边是买不起也不想买的年轻人在观望着。

问题是——这波下跌，是“刮骨疗伤”，还是“病入膏肓”？未来三年，是继续向下，还是悄悄筑底？咱们得把这盘棋的局势看清楚，才能知道该不该出手。

一、下跌不是幻觉，是全景图

先别急着讨论未来，咱得先看清现在的“病情”有多重。不夸张地说，如今的楼市，正在经历一场深度调整，而且不是某个环节出问题，是“全身发烧”。

从数据上看，2025年最新的统计显示，70个大中城市中有68个房价出现环比下滑，平均跌幅达到7.32%。这可不是几套豪宅打折的“小打小闹”，而是一种全国性"塌方"。

北京、上海、深圳这些一线城市也不再坚不可摧，部分区域二手房价格比2022年最高点掉了三四成。深圳某些地段甚至跌了超过40%。这不是“价格松动”，而是“地基松动”。

二手房市场更是冷如冰窖。挂牌量虽然冲上750万套的天花板，但成交量却持续低迷。挂牌多、成交少，意味着什么？房主想卖，买家不敢买，“有价无市”的僵局越拉越长。

这种局面背后，是购房者对未来的不确定感——收入增长慢、就业不稳、政策预期模糊，大家宁愿观望，也不愿轻举妄动。

城市之间的差距也在迅速拉大。一线城市核心区还算稳得住，像北京西城的学区房，还能扛住价格；但只要出了环线，价格立马跳水。

三四线城市更是惨烈，部分地方新房价格跌到了3000元一平米以下，几乎回到了十年前。你不能怪市场“无情”，资源与人口就是这么现实：人去哪儿，钱就去哪儿，房价自然就跟着走。

而房企呢？情况也不妙。2025年第二季度，房企到期债务高达1574亿元，全年总量超5000亿元。很多开发商已经从“造房机器”变成了“债务工厂”。

房子不再是增值的筹码，反而成了拖着家庭下行的负担。大家不再把买房当成“致富捷径”，而是开始问万一卖不掉怎么办？

二、跌的不只是价格，是时代逻辑

房价之所以跌得这么深，不只是市场本身的问题，更是整个社会在往另一个方向走。

首先是供需错位，房子是多了，但想买的人少了。当前全国商品房库存面积达到7.6亿平方米，这个数字的背后，是大量的楼盘“烂”在市场里。

与之相对的，是年轻人买房意愿的持续下滑。根据最新调研，25到30岁人群中，仅有48%的人表达有购房意愿。五年前，这个比例还有65%。这不仅仅是钱包问题，更是观念问题。

再说得直白点，年轻人开始“看破”买房这件事。过去的逻辑是“买房就是安稳”“房子就是财富”。现在大家想的是“不如租房+理财，灵活又轻松”。

尤其是经历了疫情和经济调整之后，很多人意识到，背上30年房贷，不一定是“上岸”，可能是“下沉”。“六个钱包”把一套房子供出来的模式，正在被新一代人彻底质疑。

政策层面也在悄悄转弯，虽然“房住不炒”的基调没变，但限购、限贷的政策开始松动。首套房贷款利率已经降到3%左右，接近历史低点。

各地也在试探性推出“先住后付”等新模式，希望激活市场。但问题是，政策再暖，信心没跟上，市场也不买账。大家不是没钱，而是不敢把钱投进去。

经济结构也在撬动整个楼市的根基，过去房地产是“压舱石”，现在逐渐退居“配角席”。国家资源正在往新能源、人工智能、芯片等方向倾斜，房地产的角色正在被“去金融化”。

换句话说，房子不再是贷款的敲门砖，也不再是家庭资产的核心配置。这是一种深层次的经济脱钩。

而且，别忘了，中国的城市化已经进入“深水期”。人口红利不再，出生率持续走低，迁徙意愿也在下降。

中国在近期公开会议上就指出，要推动房地产“软着陆”，避免系统性风险。这不是危言耸听，而是对一个时代逻辑的清醒认知：房子会越来越多，买的人会越来越少。

三、未来三年，三种可能

看到这儿，问题来了：房价未来三年到底怎么走？答案不在水晶球里，而在逻辑之中。

一种可能，是继续下跌。如果当前的结构性矛盾得不到根本解决，按照高盛等机构的预测，一线城市可能还会再跌10%-15%，三四线城市可能继续大跌20%-30%。

这不是恐吓，而是现实推演。尤其是那些人口流出、产业单一的小城市，风险尤为突出。房子可能真的“只值砖”。

另一种可能，是政策托底起效，市场逐渐企稳。比如中国力推的“保障性住房”建设，已经在多个城市试点，“先租后买”“以租代售”的项目正在推进。

如果这些政策能激活市场信心，加上利率继续低位运行，到2026年后核心城市可能率先回暖。但这个过程不会快，也不会全面爆发，属于“结构性修复”。

更现实的，是第三种路径：下跌速度放缓，分化进一步拉大。也就是说，市场不会一刀切地“触底反弹”，而是“有的城市还在跌，有的城市已经平”。

比如重庆、成都这类资源型+人口流入型城市，可能率先企稳；而东北、西部一些收缩型城市，可能继续下行。这个趋势，和过去“全国一盘棋”的时代彻底说再见了。

那么，普通人怎么办？对刚需家庭来说，别指望抄底一夜暴富，买房要看区域、看配套、看流动性，别被“低价诱惑”冲昏头脑。

对于年轻人来说，“租购结合”是理性选择。现在的低利率窗口，确实是个入场机会，但前提是你买得起、供得起、扛得住。

家庭资产配置也要跟着转型：别把所有鸡蛋都放在房子里，多元投资才是抗风险的关键。

房价跌不跌，其实不是最核心的问题。更重要的是，我们是不是准备好了接受一个“房子不再万能”的时代。

未来三年，楼市或许还会晃一晃，但真正的变化，是人们对房子的认知已经改写。与其焦虑何时“抄底”，不如思考如何“翻篇”。房价终将归于理性，而生活的选择权，才是我们最大的资产。

资料来源：

国家统计局：8月各线城市房价环比下跌，房地产市场仍在朝着止跌回稳方向迈进2025年09月15日 21:05 华夏时报