文 | 编辑 春秋玉史

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当大家都在为中国楼市会不会成为下一个美国或日本而吵得厉害时，被很多人称为 “楼市预言家” 的黄奇帆，早就给出了完全不同的答案。

在他看来，用美国和日本的老模式来对应中国的新问题，根本行不通，中国房地产的问题，病根不在外部，而在自身，是种很独特的毛病，就是 “超级库存” 和 “超级杠杆” 这两个问题撞在了一起。

这不是外来的问题，而是内部发展中出了偏差，问题这么重靠市场自己慢慢调理肯定不行，必须彻底解决，他提出的办法，厉害就在于一个动作能同时解决三个大麻烦，那他说的动作是什么呢？

黄奇帆的预警

中国房地产市场的泡沫问题其实从上世纪90年代就开始了，那时房地产市场刚刚起步，全国每年新建的房屋面积仅有1000万平方米。

而到2000年，随着开发商们开始发力，新建面积快速增长，达到了1亿平方米，到了2010年地方政府为了推动经济发展大力卖地，全国新建住房面积直接突破了10亿平方米。

而这种狂热的增长势头在2017年到了顶点，那一年全国新建成的新房面积有17亿平方米，这个面积占了全球当年新建房屋面积的近一半。

也就在这一年，黄奇帆就提出了一个预警，他觉得新房的成交量已经到了最高的顶点，在之后的几年里会一步步下降，成交量会变得越来越少。

这些数字背后其实藏着一个矛盾，虽然从人均住房面积这个指标来看，中国的人均住房面积已经接近五十平方米，跟很多发达国家的水平差不多。

但很多人却觉得生活空间依然紧张，高楼大厦一栋挨着一栋，城市拥挤不堪，住得不舒适，质量差强人意。

这说明，我们的房子建得很多，但这些房子并没有真正改善我们的生活质量，它们只是堆积成了庞大的库存，既占用了大量土地资源，却并没有起到预期的作用。

问题不仅仅在于房子多，更严重的是，房地产市场的“超级杠杆”问题，中国的开发商普遍负债率很高，甚至达到80%至90%是常态，而国际上认为健康的负债水平应该控制在50%以下。

房地产开发商的运作模式简单来说就是借钱做生意，他们从银行贷款买地，再让建筑公司垫资建设，最后依靠卖房子预售款去偿还银行贷款和支付建筑费用。

这个房地产的运转链条在市场繁荣的时候运转得很顺畅，参与其中的人都能赚到钱，但要是市场出现下行趋势，房子卖不出去了，开发商的现金流马上就断了。

那时，他们手里的房子成了“死资产”，无法用来偿还银行贷款，也付不起建筑公司的材料费和工人工资，最终形成了一个巨大的“三角债”链条，把银行、建筑商、材料商以及购房者紧紧绑在一起。

这个问题的复杂性远超一家公司倒闭，它可能引发整个经济系统的崩溃，造成严重的连锁反应。

国家出手，先解燃眉之急

面对中国房地产市场的严重问题，指望市场自行解决这些困境几乎是不可能的，如果某个环节出现大问题，很可能会引发连锁反应，导致更广泛的经济动荡。

因此，黄奇帆提出的方案核心是：国家必须采取果断措施，精准地拆除这个“定时炸弹”。

最为关键的一步就是解决“ 三角债”问题，这一债务链条涉及银行、建筑商、材料商和购房者，若不及时解决，后果不堪设想。

具体来说，国家将出资收购开发商手里卖不出去的商品房，按照市场价的六折或七折进行大规模收购，这笔资金不是无偿支付的，而是有明确去向：开发商能用这笔钱还银行贷款和给供应商付款。

通过这种方式，债务链条得到切断，银行和供应商的损失可以得到弥补，避免了金融系统崩溃的风险，也为整个经济平稳过渡争取了时间。

通过这一措施，开发商的资金流动得到缓解，他们也能够避免大规模倒闭，国家出面解决了最紧迫的现金流问题，但接下来的问题是这些购买来的房子应该如何处置？

为了解决这一问题，方案的第二步是将这些过剩的商品房转化为保障性租赁住房，也就是公租房，这样做不仅解决了房子的去向问题，还能满足社会对廉租房的巨大需求。

如今，许多年轻人和刚来大城市打拼的人都在为高昂的房租和房价而苦恼，通过将这些房源转为公租房，低收入人群可以以较低价格租到合适的住所，减少了他们的生活压力。

这一举措也有助于调整我国住房结构，长期以来我国保障性住房的比例仅有约5%左右，远远低于发达国家的标准。

通过这次改革，国家可以一步步将保障房的比例提升至20%到25%，这将大大改善低收入群体的居住条件，确保住房资源能够更加公平合理地分配。

黄奇帆揭秘

黄奇帆的方案不仅仅解决了房地产市场的问题，还在考虑如何建立一个更健康的经济循环，确保未来经济的稳定和可持续发展。

解决金融风险和社会问题之后，最后一步就是利用金融工具，把这些收购的公租房转化成一个可持续的金融产品，这样不仅能够稳定市场，还能让普通百姓也受益。

这一步，黄奇帆提出的就是通过不动产投资信托基金（REITs）来实现，简单来说，就是把那些已经收购过来的、能够稳定产生租金收入的公租房打包成REITs产品，然后将这些产品卖给普通投资者。

通过这种方式，普通百姓的资金可以投资到这些稳定的、低风险的房地产资产中，与把钱放在银行赚低利息不同，这些REITs产品提供了一个年化收益率大概在4%左右的稳定回报。

而且，这种金融产品的背后有国家的信用做保障，所以安全性相对来说比较高，普通人可以通过购买这些产品，参与到城市发展带来的成果当中。

通过这一方式，资金将不再过度流向炒房，而是流向了能稳定产生回报的实体资产，这样一来不仅房地产泡沫得到有效控制，也形成了一个更加健康的经济循环，普通投资者也有了更多可选择的投资渠道。

黄奇帆也在今年的金融论坛上表示，虽然房地产市场目前正经历二十年来最严重的调整，但他预计到2025年，市场会逐渐稳定，并进入新的发展阶段。

他说明，这种 “稳定” 不是市场自然恢复的状态，而是政府凭借一系列有效的调控手段和举措，一步步完成的结构性调整。

这种有计划、有控制的调整，确保了中国的房地产市场不像美国那样突然崩盘，也不像日本那样长期停滞，中国采取的是一种更稳健的路径，确保经济持续发展，同时避免了房地产市场的剧烈波动。

这个过程对于我们每个人的意义不言而喻：一方面靠炒房一夜暴富的时代结束了，房价将更加理性，另一方面普通人在储蓄和投资时也有了更稳妥的选择。

这不仅是房地产市场的转型，也是整个社会经济的健康发展，意味着我们未来的财富管理和投资将更加多元化和稳定。

参考资料

黄奇帆：生产性服务业有五大战略性功能，应该高度重视，21世纪经济报道2025-07-12 。

黄奇帆：幸福生活是城市核心竞争力，新华社客户端2023-06-10。