今年不买房，5年后会更贵，还是变成“白菜价”？一句话回答你

市场分化已成定局，闭眼买房普涨的时代一去不复返，未来五年，有些房子可能比今天更贵，有些则会沦为“白菜价”。

作为一名从业十年的房产领域观察者，我见证了市场从疯狂到理性的全过程。2025年的楼市，正经历着前所未有的分化与转变。

刚刚看到中房协第三季度数据，监测的30座重点城市商品住宅成交面积总量2584.17万平方米，同比减少16.1%。冰冷的数字背后，是无数购房者的迷茫与期待。

01 市场现状：数据背后的真相

2025年的房地产市场，早已不是当年的模样。华泰证券分析指出，当前地产周期磨底已进入“深水区”，市场全面修复尚未到来。

从供应端看，30个重点城市三季度商品住宅新增供应面积仅2619.48万平方米，同比减少10.6%。开发商们也在收缩战线，谨慎前行。

但令人惊讶的是，成都却以253.46万平方米的供应量领先其他城市，西安紧随其后，也超过200万平方米。强者恒强的格局正在形成。

土地市场更是不容乐观。30个重点城市土地成交面积1792.17万平方米，同比减少12.8%；成交总金额2424.03亿元，同比减少17.6%。地方政府的“控量提质”供地策略，恰恰反映了对未来的谨慎预期。

02 分化趋势：核心区与外围区的差距

未来的房价，不会再齐涨共跌。今年不买房，5年后不同房子的命运将天差地别。

上海二手房市场出现了一个“怪现象”：9成小区下调挂牌价，但市场却显现止跌势头。这是什么信号？说明核心资产正在价值回归。

2025年9月，上海91%的小区挂牌价环比回落，但成交端却同步显现止跌企稳信号，全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3%。

更值得注意的是，47%的刚需类小区房价实现环比上涨，这一比例甚至高于改善类小区。这是近一年来刚需小区表现首次全面领先。

而一线城市核心区的房产，如北京海淀、西城，因教育医疗资源集中，抗跌性强，可能在2026年筑底后慢慢上涨。

03 保值关键：什么样的房产能抗跌？

未来五年，有三类房产更可能保值甚至升值。

一线城市核心区的房子，如北京海淀、西城，教育医疗资源集中，抗跌性强。这些区域占据了城市最优质的资源，始终是稀缺资产。

强二线产业带的房子，像杭州未来科技城、成都天府新区，有产业有人口流入，每年可能小幅上涨。有产业支撑的地区，才会持续吸引人口流入。

城市群交通枢纽的房子，比如苏州、东莞，靠近核心城市，需求有支撑。随着城市群融合发展，战略位置的房产将凸显其价值。

相反，那些缺乏产业支撑、人口流出的三四线城市，以及大都市圈偏远地区的房产，不仅可能无法保值，甚至真的会趋近“白菜价”。

04 购房心理：当下市场的矛盾心态

当前购房者的心态，让我想起2008年一篇报道中的话：“房价太高了，即使轻微波动一下，对我来说也是一笔巨款”。

这种心理在今天依然存在。购房者既担心错过底部，又害怕买在半山腰。

上海的市场变化印证了这一点：议价空间收窄至15%，创2024年以来新低。这说明房东的“价格底线”正在浮现，买家心理价位也未同步大幅下降。

当下市场，已从卖方市场彻底转向买方市场。2025年二手房交易占比已升至46%，比2020年多了21个百分点，这标志着楼市正式进入“存量主导”的阶段。

05 未来展望：五年后的房价图景

那么，五年后的房价究竟会怎样？一句话回答你：闭眼买房赚钱的时代过去了，优质资产才保值。

未来十年楼市会分三个阶段走：2025到2027年是调整期，核心城市先筑底；2028到2031年是分化期；到了2032到2035年的平衡期，市场就更稳定了。

五年后，我们可能会看到这样的景象：一线核心区房价可能比现在上涨10-20%，强二线优质地段稳中有升，而三四线城市部分区域则可能下跌20%以上。

房地产对GDP的贡献率也从过去的15%降到7%-8%，从“支柱产业”变成“重要产业”，不再靠规模扩张，而是拼质量。

这意味着，房地产行业的“黄金时代”已经结束，但“白银时代”正在到来——依然有机会，但只留给那些有眼光的人。

五年后，当你在同一个城市开车兜风，会发现核心区的楼盘亮灯率依然很高，房价可能比今天还贵；而远郊那些密密麻麻的新区，不少窗口漆黑一片，房价可能已跌成“白菜价”。

房子不只是砖瓦，更是承载你生活品质的容器。 与其猜测市场高低，不如问问自己：我需要什么样的生活？