产业园区，20%幸存者生存指南

今年，产业园区行业正经历着最深刻的转型，传统以土地开发为核心的产业园区模式面临全面瓦解，再加上《公平竞争审查条例》实施之后，取而代之的是产业生态构建、产业运营服务、数字化改革为特征的新一代产业园区。这场变革不仅重塑着园区的物理形态，也在改变园区产业发展的核心要素，更是在重新定义区域经济发展的顶层逻辑。

在这样的宏观背景下，如今产业园区载体出现明显的供大于求的情况，超出企业实际扩张需求的数倍，企业挑选园区也回归理性，园区“二八定律”凸显，20%长期扎根产业，根据本地实际情况发展特色产业的园区将占据核心资源，而剩下的80%同质化严重、缺乏核心竞争力的园区深陷招商泥潭。

从比拼政策优惠转向如今比拼城市营商环境、园区产业生态、运营商服务能力，企业选址的目的性更加明确，既然没法谈实际利益，那就要看城市是否适合企业发展、人才储备是否适配、园区是否能够提供助力企业发展的运营服务、企业是否能够融入园区内的企业供应链体系等，能够直接帮助到企业发展的因素。

产业园区也正式进入全国市场一体化，破除产业区域壁垒，企业选址更加市场化，产业园区的招商引资竞争从区域性竞争逐渐变为全国同类型园区间的竞争。避免同质化、发挥属地化优势，因地制宜发展特色产业，推动园区运营商从物理空间的供应商向产业生态的构建商转变。

那么，对于地方政府来说，如何避免盲目跟风布局，转而采取与本地产业基础、资源禀赋以及市场需求相结合的“错位竞争”策略，才能缓解招商难题，打破同质化的恶性循环。

对于国有平台公司的核心能力要求也逐渐从“基建能力”转向“产业链打造能力”，深入产业链的上下游资源整合，在园区内建立起一个全生命周期的产业生态链。

对于国有平台公司而言，以前只要在自己的一亩三分地上干得比其他公司好或是借助政府资源就能过得很好，现在不得不投身市场化的竞争环境，学习借鉴更多优秀的园区案例，来提升自身在产业理解、配套打造、运营服务等各方面的能力，力争成为“二八定律”中那20%的园区。

产业园区的全国一盘棋带来产业企业的全国化选址，但是最明显的问题在于产业企业对于产业区域的定位、优劣势，或者直白点说，在该企业的产业领域究竟哪些特色园区做得好，适合入园。

因此产业园区的产品品牌塑造至关重要，在“庙多僧少”的激烈竞争局面下，园区必须聚焦产业细分领域打造产业标签，突破同质化竞争。

如今全国产业园区超过6成定位雷同，主要包括生物医药、新能源等热门产业领域，难以形成差异化竞争优势。多数园区因为定位模糊，未能形成完成的产业生态链，难以形成产业协同效应，因此招商引资也没有明确方向，摸着石头过河，最终导致一边招商难、一边流失严重。

在如今的竞争环境下，产业园区必须走特色化路线，并且垂直深耕，打造不可替代的产业标签，比如昆山小核酸产业园，集聚了60%以上的小核酸药物研发企业，形成了“研发-中试-生产”全链条闭环，在小核酸相关产业圈层内形成了优质的口碑，想到选址，肯定先考虑该园区。这就是在细分领域打造的品牌效应。

除此之外，以面膜闻名的东方美谷、拥有完成产业链的北斗西虹桥产业基地等，这些园区如同精密的手术刀，在产业肌体上切开毫米级切口，却掘出万亿级市场空间。数据显示，专注细分赛道的园区企业存活率较综合型园区高出28%，租金溢价空间达35%。

当产业招商困局遭遇园区定位迷航，"垂直信仰"正在成为破局的关键密钥。

鉴于当前产业园区的宏观环境以及近来同行的需求，越来越多的园区从业者希望汲取领先园区运营商的成功经验，并对行业趋势有更深入的理解。同时，他们也寻求更多同类型园区的成功案例作为参考，以便在积累长期经验的同时，能够借鉴那些具有快速实施价值的案例。

近年来，方升研究持续深入产业园区领域，致力于发掘那些实力雄厚的园区运营商、独具特色且精致优美的产业园区，以及在严峻的生存环境中，依旧能在其所在区域表现出色、业绩卓越的优秀企业。

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