过去几年，马云近乎淡出公众视野。

2020 年马云外滩讲话后，蚂蚁上市被叫停，挨了182 亿反垄断罚款，淘宝市占率从 66% 跌至 2024 年的 33%，之后旅居世界。

但最近，马云频繁在国内各地露面，引得大家议论纷纷。有人关注他的新动作，也有人猜测他的下一步计划。

但是更多人还是对他当初那句预言——“未来房价如葱”，更为印象深刻。

当年楼市正火，此话一出，很多人都把它当笑话听，现在看来，鹤岗、阜新等地甚至几万块就能买套房，深圳上海也跟着缩水30%。

对此不少人深信不疑，马云当年预言完成真了，2025年楼市将迎来大变局，这期我们就来捋捋这事，有5大转变导致"房价如葱"变成现实？

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老马当年为何笃定“房价如葱”？

原因①：供需关系逆转

以前城镇化快速发展，大量农村人口进城，买房需求旺盛，现在呢？

农民进城的趋势减弱，很多地方房子盖的太多，库存压力山大。

再者看看人口结构，00后比90后少4700万，需求减少，以后谁做接盘侠？没人接盘，谈什么涨？

原因②政策红利没了。

以前地方依赖土地，靠卖地赚钱，市场红火的很。现在呢？

坚持房住不炒，收储商品房用于保障房，600万套保障房直接分流商品房的需求，商品房价被挤压也就正常不过了。

原因③大家越来越舍不得花钱了

以前买奢侈品，买学区房，买婚房，都是大手大脚，

现在呢，花钱越来越理性，宁愿租房也不愿意掏空家底做房奴。

当年很多人笑话马云说房价如葱，现在看来，那才是给大家提前敲响的警钟！

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五大转变，2025年楼市大变局

①供给端，房企大洗牌

比如恒大、碧桂园，这样的大佬都接连暴雷，那些没啥实力的中小企业就更不用说了，结局多半是退出市场。

尤其是上面出手，拿4.4万亿收储库存房，改成保障房。大量商品房需求被抽走，开发商日子更难过了。

②需求端，从抢着买房到挑着买房。

现在年轻人买房都变聪明了，2025年，全国百城二手房市场挂牌量突破300万套，90后买房意愿更低了，有的年轻人直言，“宁可租房十年，也不接盘高价房”。市场已经从“卖方市场”变成“买方市场”。

③政策端，长效机制逐步建立。

以前买期房，最担心无限延期、烂尾，现在政策不一样了，现房销售，烂尾风险接近0。

关键是，房产税试点迟早要扩大，手上有多套房，以后拿着的成本会越来越高。眼见压力山大，很多投资客都在加速降价离场。

④技术端，房子进入智能时代。

智能化家居越来越普及，加上好房子政策落地，以后买房不再只看地段，更看重居住体验。

这种趋势下，那些层高低，设施落后，隔音差的老房子，将加速贬值。而那些智能系统、配置更好的次新房、新房，反而成了抗跌的“硬通货”。

⑤价值端，房子回归居住本质。

房子的金融属性已经越来越弱，比如深圳一个买家，去年接盘600万房产，今年亏损10%，这样的投资还不如存银行，利息都比买房高。

这五大转变，就像五把利刃，正在一点点撕裂房价的泡沫。

“房价如葱”不再是夸张的比喻，而是实实在在的趋势！

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以后哪些房子还能买？

①经过适老化改造的老小区。这些老房都处于城市核心地段，周边医疗、交通配套、商超、学区一应俱全，特别受养老群体欢迎。

②核心区优质房产。比如一线城市地铁口的次新房，租金回报率超3.5%，回报率更高。

也有三类房要格外注意：

第一，伪学区房。随着新生儿数量减少，很多地区开始学校合并，如果是升学率不高的学区，这种学区房暴跌的概率更大，

第二，远郊楼盘。远离城市核心区的房子，要啥没啥，这种房子脱离了群体，降价也没人要。

第三，远郊高层老破小，没物业、没电梯，这种远郊高楼，将来人口逃离，价格直接腰斩。

总之一句话，未来的楼市，只认‘硬通货’！没有品质的房子，终归沦为负债。