曾几何时，高层住宅是城市现代化的名片，是许多人眼中一览众山小的身份象征。

住得越高，仿佛意味着地位越高、生活越优越，这种认知让无数家庭掏空积蓄投身其中。

随着房龄增长与政策转向，这些曾经的空中楼阁正遭遇前所未有的中年危机，从居住体验到资产价值都出现明显滑坡，让承载着三代人希望的普通家庭难以承受。

从“摩天崇拜”到“80米天花板”

2018年那会，全国的高楼就跟雨后春笋似的往上冒。

武汉的江边，60层的住宅楼一栋挨着一栋，站在马路上抬头望，阳光都被挡得严严实实。

深圳白石洲更夸张，村民们见缝插针盖楼，有的楼间距窄到打开窗户能伸手碰到对面阳台，就为了多隔出几间房出租。

当时住建部其实已经出过“住宅不宜超80米”的建议，可没人当回事。

地方上要冲城镇化率，开发商觉得高容积率地块最划算——同样一块地，盖30层比盖10层能多卖一倍的房子，利润翻番的买卖谁不做？

购房者也没得选，市面上全是超高层，想买房只能硬着头皮上车。

而转折点出在2020年，国家开始动真格了。

先是明确限制500米以上超高层，接着250米、100米的红线也划了出来。

到了2025年5月1日，新规直接拍板：住宅不得超过80米。

政策一转弯，市场立马变了天。

土地市场上，高容积率地块的占比从2018年的40%跌到现在的15%，以前抢着要的“黄金地块”，现在没人敢轻易下手。

万科、保利这些头部房企也赶紧转型，把精力放在8-16层的洋房、小高层上，有的甚至把已经挖好坑的超高层项目拆了重建。

最明显的还是购房者的态度，前段时间有机构做了个调查，83%的年轻人选房时直接把超高层排除在外。

为啥？不只是因为居住体验差，更怕的是藏在暗处的安全隐患。

高层住宅的“中年危机”

首当其冲的就是火灾。

你可能不知道，现在国内主流的消防云梯，最高只能到17层，要是30层以上的超高层着火，消防员根本没法从外部直接救援，只能靠楼里的消防设施和居民自救。

更让人担心的是，超高层火灾数量这几年一直在涨。

2021年的时候，全国超高层住宅火灾才4000多起，可到了2024年前8个月，这个数字就飙到了3.6万起，差不多是以前全年的9倍。

除了火灾，电梯更是超高层住户的“心病”。

一般来说，电梯用个10年就开始频繁出故障，小毛病不断，要是想彻底更换，一部电梯就得花上百万，一栋30层的楼至少要装3部电梯，光换电梯就得三四百万。

这笔钱从哪来？大多得靠业主凑，可偏偏很多小区的业委会都搞不起来。

最后这事就一直拖着，业主们只能天天跟“故障电梯”赌运气。

更让业主心疼的是房价。

超高层贬值速度特别快，一般买了之后3年，贬值率就能超过15%，反观8-16层的低密度洋房，不仅不贬值，还能有30%左右的溢价。

不过，现在80米限高令落地，新的超高层不让建了，可之前已经建起来的4000万套超高层住宅该怎么办？是拆了重建，还是翻修？

从“拆不动”到“修不起”

先说说拆迁这条路，基本可以直接排除。

一栋30层的高层，少说也有300户人家，每户拆迁补偿按当地房价算，随便一栋楼就得几亿甚至十几亿，开发商算完账根本不愿意接手。

而且高层住户多，意见难统一，有的想要现金，有的想要回迁房，光协商就能耗上几年，最后大多不了了之。

可维修的话也很焦虑，现在很多2000年后建的高层，维修基金已经所剩无几，再过20年，几乎所有高层的维修基金都会见底。

到时候电梯坏了、管道堵了，连维修的钱都凑不出来，陷入“越修不起越破败，越破败越没人管”的死循环。

不过，4000万套高层的命运也不是完全一样，已经开始出现明显的分化。

能保值的高层，大多集中在核心地段，比如一线城市市中心，或者有优质资源的江景房、学区房，再加上好的物业公司管理，房价还能稳住。

就像上海黄浦江边上的一些高层江景房，虽然楼龄有10年了，但因为能看到一线江景，而且物业维护得好，二手房价格比旁边的小高层还高。

也有一些高层找到了新出路，广州去年就回购了一批位置不错但入住率低的高层住宅，重新装修后改成青年租赁房，租金比周边市场价低30%，很快就租满了。

北京也有试点，把一栋20层的老高层拆改，去掉中间几层，改成6层的矮楼，增加了电梯和公共活动空间，改造后住户满意度大幅提升。

但那些没资源、没地段的高层，日子就不好过了，未来很可能变成“新型贫民窟”。

比如一些三四线城市郊区的高层小区，周边没学校、没医院、没商场，入住率不到40%，电梯经常坏，楼道里到处是垃圾，房价已经跌到几年前的一半，还是没人买。

有业主说，现在想卖都卖不掉，只能自己住着，可看着小区一天比一天破败，心里也没底。

面对这种情况，政策层面也在想办法。

现在不少地方开始建立维修基金透明机制，业主能随时查到基金的使用情况，避免被挪用；同时把高层住宅的消防设施纳入日常体检，每半年检查一次，有问题及时整改。

这些措施虽然不能彻底解决问题，但至少能缓解部分困境。

对个人来说，如果有条件，最好还是置换到低层住宅，比如洋房或者小高层，居住体验更好，也更保值。

如果暂时没法置换，就得主动参与小区维护，积极加入业委会，监督物业工作，按时缴纳物业费和维修基金，别等到问题严重了才着急。

结语

其实从这些年的变化能看出来，大家已经不再盲目追求“摩天大楼”，而是更看重居住的舒适性和安全性。

这种从“摩天崇拜”到“宜居理性”的转变，对未来的住房市场来说，也是一件好事。

但如何让这4000万套高层住宅里的上亿人，都能住得安心、住得踏实，还需要更多的探索和努力。

参考文献