房产证持有人去世后，要办的不是“改名字”2026要从这开始第一步

房产证上的人走了，别急着去“更名”：一张图让你避开继承过户80%的坑

丧事办完后第三天，陈女士拿着父亲的房产证、死亡证明和户口本，匆匆赶到市不动产登记中心。她以为这只是一次简单的“改名”手续，却在窗口被告知需要补充“继承权公证书”，而办理公证前，她需要先联系上已失联二十多年、远在新疆的同父异母哥哥。

办理房产继承，可能是许多家庭在失去亲人后，必须面对的第一道法律与现实交织的难题。数据显示，仅2024年，全国房地产登记部门接到的遗产房产过户咨询量就同比增长了35%。绝大多数家庭卡在了第一步：误以为这只是去登记中心“换个名字”。

从法律上讲，这根本不是“更名”，而是 “因继承发生的不动产转移登记” 。这个过程的核心，是先确认法律上的继承人是谁，然后才能决定房子归谁。不搞清楚这个核心逻辑，后续每一步都可能踩雷。所以2026年开始要这样！！

01 观念纠偏：破除三大常见误区

在行动之前，首先要纠正三个最普遍、也最误事的观念。

误区一：房产证写谁名，房子就归谁。

这是最致命的误解。根据《民法典》，配偶、子女、父母同为第一顺序继承人。即使房产证上只有父亲一人的名字，只要房子是婚内购买，原则上一半产权属于母亲，另一半才是父亲的遗产，由所有继承人共同分割。

误区二：独生子女理所应当继承全部房产。

这个想法风险极高。如果陈女士的父亲去世时，她的奶奶仍在世，那么奶奶同样是第一顺序继承人，有权继承部分份额。若奶奶日后过世，她继承的这部分份额又会流转给她的其他子女（即陈女士的叔叔姑姑）。现实中因此而对簿公堂的案例不在少数。

误区三：有遗嘱就万事大吉。

2026年实施的新规确立了“遗嘱效力优先，以最后一份为准” 的原则，公证遗嘱不再具有绝对优先性。这虽然尊重了老人最终的意愿，但也要求遗嘱本身必须形式合法。例如，新规认可打印遗嘱和录像遗嘱，但要求必须有两名以上见证人全程见证并签字，否则无效。

02 路径选择：两条过户路，一张流程图

明确了法律关系后，办理继承过户主要有两条路径：“公证继承” 和 “非公证继承” 。过去，“公证继承”几乎是唯一选择，但流程复杂、成本高。近年来，自然资源部力推“非公证继承”登记改革，已成为更便捷的主流选择。

为了方便理解，以下是两条路径的核心流程与材料对比：

路径一：非公证继承（直接向登记机构申请）

· 第一步：材料准备与查验

· 关键动作：全部法定继承人共同到不动产登记中心，在工作人员见证下，查验继承材料、接受询问并签署文件。

· 核心材料：死亡证明、亲属关系证明、房产证、所有继承人身份证、遗嘱（如有）、继承分配协议。

· 第二步：登记申请与公告

· 关键动作：登记机构受理后，会在官网进行不少于15个工作日的公告，无人异议则准予登记。

· 优点：省去公证费；流程日益规范、透明。

· 挑战：需所有继承人配合到场；材料真实性责任自担。

路径二：公证继承（先办理继承权公证）

· 第一步：办理继承权公证

· 关键动作：所有继承人前往公证处，提交类似材料，由公证处审查并出具《继承权公证书》。

· 核心材料：与非公证继承所需材料基本相同。

· 第二步：持公证书办理登记

· 关键动作：继承人凭《继承权公证书》等材料，单独前往登记机构即可办理。

· 优点：公证书权威性高，后续登记流程简便、快速。

· 挑战：需支付公证费（通常为房产评估价的1%-2%）；仍需协调所有继承人。

重要提醒：无论选择哪条路，如果涉及继承人放弃权益，必须在登记机构或公证处当面签署放弃声明，私下签署通常无效。

03 成本明细：除了手续，更要算清经济账

继承房产涉及的直接经济成本，远低于房屋买卖，但若处理不当，未来的隐性成本巨大。

1. 当下主要费用（直系亲属继承）

· 契税、个人所得税：免征。

· 登记费：住宅类通常为80元/件。

· 公证费（如选择公证路径）：按房产评估价值阶梯收取，普遍在1%-2%之间。

· 评估费：如需评估，费用约为评估价的0.1%-0.5%。

2. 未来出售的潜在税负

这是最容易被忽略的“成本炸弹”。继承来的房子如果再出售：

· 满五年且是家庭唯一住房：免征个人所得税。

· 不符合上述条件：需缴纳差额20%的个人所得税（按出售价减除原取得成本计算）。

3. 最大的成本：时间与纠纷

拖延办理是最高昂的成本。时间越长，继承人变动（如去世、失联）风险越大，材料越难搜集，极易引发家庭矛盾甚至诉讼。一旦因此导致无法办理，房产将长期处于权属不清状态，无法正常处置。

04 风险预警：五个易踩的“深坑”

除了流程，实践中还有五个需要高度警惕的风险点。

风险一：遗漏继承人。

特别是非独生子女家庭、再婚家庭或有早年送养、非婚生子女的情况，必须彻底厘清所有继承人范围。

风险二：遗产与债务连带。

根据《民法典》，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人的债务。如果父亲留下的房产价值100万，但还有150万债务，继承人可以选择用100万遗产偿还部分债务，对超出的50万无清偿义务。

风险三：未还清房贷。

有贷款的房产同样可以继承，但继承人需要与贷款银行协商，通常需继续履行还款义务。银行可能会要求继承人重新核定还款能力。

风险四：共有人与继承权冲突。

如果房产本身是多人共有（如兄弟合资购买），其中一人去世，其继承人只能继承该共有人的份额，而非整套房屋。

风险五：农村宅基地的特殊性。

农村房屋继承涉及宅基地使用权问题。城镇户口子女可继承房屋所有权，并按规定“地随房走”使用宅基地，但翻建、改建受到严格限制。