老地产人衷心建议：今明两年买房，牢记：买旧、买大、不买三

刚拿到2025年12月70城房价数据，越看越明白为什么那位10年中介老友会说漏嘴。

数据里藏着极致分裂：北京二手房价格指数跌到91.5，徐州更是探到90关口，老破小跌幅比大盘还狠1个百分点；

可上海144平以上豪宅却逆势大涨6.4%，核心区次新房成交周期压缩到15天。一边是二手房占比升至65%的存量时代，一边是冰火两重天的分化，这“买旧、买大、不买三”真不是万能口诀，反倒藏着选择性生存的逻辑。

先抛个核心疑问：中介口中的“买旧”，是捡漏还是踩坑？常规解读都喊旧房性价比高，我倒觉得这是存量市场的无奈最优解。

2026年核心城市新房基本被改善盘垄断，房企都在做“好房子”差异化供给，刚需想在主城区上车，只剩二手房可选。但“旧”的门槛极高，不是所有老房子都能碰。

北京朝阳、海淀的老旧小区，因为有学区和地铁加持，带看量环比涨30%，成交价只比挂牌价低1%；

可房山、平谷的老破小，挂牌13天就被砍价15万都难成交。

关键区别在“改造潜力”，上海把核心区老洋房纳入“好房子”改造试点，享受公积金贴息，这类旧房反而成了稀缺品。

记住，买旧买的是核心地段的配套沉淀，而非单纯的房龄老旧，否则就会掉进徐州老破小指数89.4的贬值陷阱。

再看“买大”，难道真是越大越保值？2026年120平以上改善户型成交占比已达47%，远超刚需小户型，这背后是家庭结构变化和政策导向。

但“大”的前提是流动性，上海陆家嘴180平豪宅能逆势上涨，可三四线城市140平以上大户型，去化周期超30个月，降价20%都无人问津。

杭州陈先生卖掉老家县城大户型，置换核心区次新房，年初就逆势微涨3%，秘诀就是避开了“无效面积”。

现在买房，大户型的价值不在总面积，而在空间利用率和圈层纯粹性，远郊盘的“伪大户型”，只会沦为房产税和物业费吞噬现金流的包袱。

最有争议的是“不买三”，中介没说清的是，这三类房不是绝对不能买，而是普通人碰不得。

第一类远郊盘，通州回迁房均价2.8万/平，比周边商品房低12%，直接压垮远郊老房价格，除非有明确产业导入，否则就是“纸面面积”；

第二类商办房，虽首付降至30%，但库存高企，租金回报率不足1%，只适合经营需求，绝非投资；

第三类无配套老破小，房龄超20年又无改造计划，面临“房屋养老金”成本上涨，持有成本逐年攀升。

拆解完才发现，这口诀的本质不是置业指南，而是中介基于2026年楼市现实的生存总结。

当下市场已不是普涨时代，35%的两套房家庭都在优化资产结构，核心逻辑是“聚焦优质资产”。

明后两年买房，别死记“买旧买大”，要抓三个核心：旧房看改造潜力和地段配套，大房看流通性和圈层，三类房看自身需求适配度。

2026年楼市的真相是，不是买旧买大就安全，而是只有优质的旧房、流通性强的大房，才能在L型磨底期守住资产价值。

毕竟数据不会说谎，核心区优质二手房去化周期仅12-15个月，而弱势板块超47个月，选对赛道比记住口诀重要一万倍。