2026年房价是涨是跌？王健林三年前就预言了，这四个信号说透真相

三年前，万达集团王健林曾断言中国房地产市场将步入“深度调整期”。如今，这一预判正在被市场验证。2025年以来，全国楼市持续分化，房价结构发生深刻变革。从当前市场呈现的四个关键迹象，我们或可窥见2026年房价的基本走势。

一、二手房市场深度分化，核心资源成定价关键

当前二手房市场呈现“冰火两重天”格局。以上海为例，内环内具备优质学区或地铁优势的“老破小”房源，平均去化周期仅45天，部分稀缺房源甚至出现多人竞价的局面。相反，非核心区二手房平均去化周期长达18个月，挂牌量同比激增23%，业主平均降价幅度超过15%。

贝壳研究院数据显示，截至2025年第二季度，全国百城二手房挂牌总量突破1000万套，同比增长15.8%。其中三四线城市增幅最为显著，同比上涨28.3%。而同期二手房成交量却同比下降15%，市场供需关系发生根本性转变。

“拥有稀缺资源（学区、地铁、医疗）的房产抗跌性显著更强。”中原地产首席分析师张大伟表示，“目前市场上70%的成交都集中在具备至少两项核心资源的房源上。”

二、新房市场促销力度空前，房企现金流压力凸显

新房市场促销策略持续升级。除常见的“买房送装修”“送车位”等优惠外，多地项目推出“0首付”“三年免息”等金融方案。据克而瑞监测，2025年上半年，百强房企中已有63家推出创新促销政策，单盘隐性优惠幅度最高达总价的12%。

这种促销狂潮背后是巨大的库存和债务压力。国家统计局数据显示，截至2025年6月，全国商品房待售面积达7.6亿平方米，较去年同期增长14%。同时，房企迎来偿债高峰——2025年到期债务总额5257亿元，其中第三季度单季度到期1574亿元。

某TOP20房企营销总监透露：“当前房企首要任务是保现金流。我们要求新推盘去化率必须达到60%以上，回款周期压缩至6个月内。”

三、低利率政策效应递减，购房观念发生转变

尽管房贷利率已降至历史低位（全国平均3.1%），但政策效果明显减弱。中国人民银行数据显示，2025年上半年个人住房贷款新增额度同比减少28%，居民购房意愿持续走低。

这种“低利率、低需求”的悖论背后，是居民杠杆率高企（62%）和居住观念转变的双重影响。自如研究院发布的《2025城市居住报告》显示，35岁以上租房群体占比已达35%，较三年前提升12个百分点。“租房养老”“品质居住”正在成为新趋势。

四、城市分化加剧，能级差异决定房价韧性

房价地域分化日趋明显。2025年1-6月，一线城市核心区房价同比微涨3.2%，其中上海前滩、北京海淀等热点板块最高涨幅达8.5%。与之形成对比的是，三四线城市房价同比下跌9.7%，部分资源型城市跌幅超过15%。

这种分化源于城市基本面的本质差异。据第七次人口普查数据，京津冀、长三角、珠三角三大城市群近五年人口净流入占比超70%，而三四线城市面临年轻人口外流（平均外流率18%）和老龄化加速（65岁以上占比21%）的双重压力。

“未来中国房地产市场将呈现‘K型分化’。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，“高能级城市的核心资产仍将保持韧性，而缺乏产业和人口支撑的区域将面临长期调整。”

业内专家建议，购房者应重点关注城市能级、产业聚集度、人口流入等长期指标，优先选择具备稀缺资源的核心资产。对于自住需求而言，2026年或是理性选房、择优布局的窗口期。

（本文数据来源：国家统计局、贝壳研究院、克而瑞研究中心、中国人民银行、自如研究院）