谁家锅底没有灰？就连万亿企业碧桂园都躲不过欠债的困境。

15年间931亿的分红，账面上躺着近万亿资产的碧桂园，为何会有1400多亿的逾期债务呢？

曾凭“345模式”登顶行业冠军的宇宙第一房企的碧桂园，为何从高歌猛进的扩张者沦为债务重组的挣扎者呢？

错位时空

2023年碧桂园正式“出险”的消息，打破了房企神话的最后一层滤镜。

截至2025年6月，碧桂园总负债飙升至8854亿，资产负债率高达90.6%，仅明确逾期的债务就超过1400亿，而账上可用现金仅240亿，其中大半还是受限资金。

可就在债务危机逐步发酵的几年前，这家企业的分红手笔却堪称“豪迈”，2008年至2022年的15年间，累计分红达931亿，仅2018年巅峰时期就分红超160亿。

2021年房地产市场开始降温时，碧桂园当年销售额同比下滑近10%，但依然拿出70亿用于分红，2022年流动性危机已现，交付量从70万套降至60万套，分红虽缩减至20亿却并未中断。

反观普通债权人，供应商的工程款被拖欠，理财投资者的本金难以兑付，甚至部分项目的农民工工资都曾出现发放延迟，与股东们到手的真金白银形成鲜明对比。

作为家族控股企业，碧桂园创始人杨国强家族通过持股平台持有大量股份，15年分红中约有400亿流入其家族口袋。

这种“旱涝保收”的分红模式，在行业上行期被视为对股东负责，在危机时刻却变成了转移资金的争议焦点。

有投资者算过一笔账，如果2020年后少分红50亿，碧桂园的短期偿债压力能缓解近20%。

但如今很多人都想不明白，为何碧桂园近万亿资产填不满债务窟窿？

资产迷局

打开碧桂园的财务报表，你就会发现，碧桂园所谓的近万亿资产，并非都是能快速变现的硬通货，其中占比最高的是价值约6000亿的存货，主要包括待售房产和在建工程，剩下的则是土地储备、固定资产和应收账款等。

这些资产的水分在市场降温后加速蒸发，碧桂园巅峰时期在三四线城市疯狂拿地，最夸张时覆盖了1400多个城镇，仅土地储备就超过2亿平方米。

可随着三四线楼市陷入有价无市，这些土地的估值大幅缩水，部分县城项目的土地出让金甚至比周边在售房价还高，成为卖不掉也捂不住的烫手山芋。

某中部县城的碧桂园项目，2019年拿地成本每平米3000元，如今房价仅5000元，扣除建设和营销成本后已无利润空间，这样的资产实则是“负资产”。

为了保交楼，碧桂园近三年累计交付180万套房，2024年虽交付38万套，但每套房都需要投入资金完成建设。

这些在建工程在报表上计为资产，却需要持续“输血”才能转化为可售房源，形成了越建越亏的恶性循环。更棘手的是应收账款，截至2025年上半年，碧桂园有近800亿应收账款，其中不少是房企间的三角债，回收难度极大。

这种资产结构的缺陷，在行业上行期被高速周转掩盖。

靠着“拿地3个月开工、4个月开盘、5个月回款”的“345模式”，碧桂园能快速将存货转化为现金。

可一旦销售停滞，近万亿资产就成了冻结的财富，反而因需要支付维护费、贷款利息等持续消耗资金，这也是其债务窟窿越填越大的关键原因。

而碧桂园的资金到底流向了哪里？

资金去向

在2017至2019年的巅峰时期，碧桂园每年拿地支出都超过2000亿，疯狂布局三四线城市。

当时行业流传着碧桂园的地推能开到县城的菜市场，这种下沉战略虽短期推高了销售额，却为后来的资产减值埋下隐患。

融资成本的持续侵蚀同样不可忽视，高杠杆是房企的通病，碧桂园也不例外。

其有息负债最高时达2545亿，其中不少是成本超过8%的信托贷款和供应链金融。

仅2022年，碧桂园支付的利息就超过200亿，相当于当年销售额的15%，更隐蔽的是“明股实债”等隐性融资，这些资金成本往往更高，却未体现在有息负债中，成为吞噬资金的“暗礁”。

分红则是另一条持续的资金流出渠道，从2008年上市到2022年，碧桂园几乎每年都进行分红，即便2020年疫情冲击下，分红金额仍达63亿。

这种分红策略虽能稳定股价，却在行业下行期透支了企业的抗风险能力，对比同样陷入危机的其他房企，多数在2021年后暂停分红以回笼资金，碧桂园的坚持分红显得尤为刺眼。

为了追求规模，碧桂园曾跨界布局机器人、现代农业等领域，仅博智林机器人公司就投入超百亿，但这些业务至今未能实现盈利。

此外，各地项目的管理漏洞导致浪费严重，某区域公司内部审计显示，仅2021年就有超30亿资金因工程返工、采购溢价等被浪费，这些看似零散的消耗，最终汇成了资金链断裂的洪流。

钱袋子难题

面对1400多亿逾期债务，碧桂园在2025年8月推出了债务重组方案，宣布已有77%的第二类债务持有人和近半银团贷款成员加入重组支持协议，预计可削减110亿美元债务。

但重组只是第一步，要真正走出困境，还得解决“钱从哪来、怎么省”的核心问题。

销售回款是最关键的“造血”来源，可如今的销售数据难言乐观。

2025年前8个月，碧桂园销售额仅224.8亿，对比两年前同期的1488亿缩水七成以上，销售均价也降至8300元/㎡，比去年低1400元。

为了促销售，部分项目推出以价换量策略，甚至给出首付分期和交房再付尾款的优惠，这虽能短期回笼资金，却进一步压缩了利润空间。

碧桂园已从巅峰时期的10万员工缩减至不足1.8万，裁掉八成以上人员以降低人力成本。

同时砍掉非核心业务，聚焦房地产开发、代建代管和建筑科技的“一体两翼”战略，旗下凤凰智拓代建业务在2025年上半年新签约412万㎡，试图通过轻资产模式创收。

但这些措施的效果需要时间显现，短期内仍难改资金紧张的现状。

最让外界担忧的是保交楼与债务偿还的平衡，近三年碧桂园交付180万套房，2025年更是将保交楼与保主体并重，这需要持续投入资金。

可有限的资金既要用于工程建设，又要偿还债务，难免顾此失彼，有施工方透露，部分项目仅能拿到30%的工程款，剩下的只能打欠条，这无疑加剧了供应链的不信任感。

从千亿分红到千亿债务，碧桂园的资金迷局，本质上是房地产行业高杠杆、高周转模式的必然结果。

当行业红利消失，曾经的扩张利器变成了致命陷阱，那些被分红拿走的真金白银，那些被套牢在三四线的土地资产，那些为扩张付出的融资成本，共同酿成了如今的困局。

对于碧桂园而言，债务重组只是“止血”，要真正造血重生，还需要打破过去的规模依赖，在收缩中找到新的生存逻辑。

而对于整个行业来说，这个曾经的标杆留下的，不仅是债务账单，更是关于资金使用、风险管控与企业责任的深刻教训。

参考资料：

2025-09-03 09:39·经理人杂志碧桂园逾期债务1400多亿元，房企都是如何走到这一步的？

2025-09-01 18:13·澎湃新闻碧桂园控股：逾期债务1419.78亿元，存续债券金额超121亿元

2025-08-29 18:32·新浪财经碧桂园总资产9093.28亿元高于总负债，有望年内完成境外债重组

2025-08-29 21:29·南方都市报处置资产回笼超650亿！碧桂园：整体资金压力将相对放缓

2025-06-10 17:06·南方+客户端碧桂园召回全国区域总，推进“保交房”