当年房价一路飙涨，大家对房价永远涨下去深信不疑，很多人哪怕贷款利率6%以上，也要冲进去买房。

但有一个人在大家一路猛进时却给大家泼冷水，他说，“未来的房子会像葱一样便宜。”

想必大家都有听说过当年马云此预言！

只是那个时候，大家的热情都在房子上，甚至连行外企业都疯狂涌入争做开发商。

如今，8年过去了，

再看看当前的时局，马云那话似已不断向现实靠近。

01、从10万降到6.5万，市场迎来深刻变革

21年中下旬开始，市场迎来巨变，从三四线一路向一线核心区，曾经卖价10万的老北京学区房，如今很多都已经降到了7万，还有的甚至跌破6.5万，价格直接回到16年，

这种场景，让当年的销冠都不禁感叹：“现在卖房，感情比卖“白菜”还难！”

以前，房子只要挂牌，品质好赖都能快速成交，现在呢？核心区挂牌半年都看房者寥寥无几，郊区的房子，甚至降价也无人问津。

20年销售经验的小李说：

“现在的房子成交，有种遥遥无期的感觉。”

比如新房市场，销售面积同比上年减少14.3%，相当于少卖了近20个深圳的面积的房子！关键房价还在持续下降，

这种情况以前想都不敢想，不得不说，现在的市场已经迎来了深刻变革。

02、2025年楼市将发生大变化

行内分析，几个因素值得大家了解：

①人口结构逆转

以前是房子涨，人口也跟着涨，进城人口更是涨势凶凶。

现在呢？人口负增长趋势已经维持三年，进城的人数对比过去锐减，生娃的意愿大幅下降，总人口更是一年不如一年多，

专家说，今年的人口总量可能还要减少200万。年轻人越来越少了，对买房需求就大不如前，尤其是现在，我们还要面临人口老龄化加速，

前两年，老年人才2.8亿，今年就增加到3.1亿，预计今年底可能增加到3.3.亿，

这么多老人，他们非但没有住房需求，甚至很多人手上几套房，说不定退休以后，他们还会卖房提高退休生活品质，届时市场挂牌增加，对价格还会进一步造成冲击。

再看看年轻人，收入锐减，找工作困难，有的人甚至陷入入不敷出，每月三四千的收入养活自己都难，拿什么养房！

②库存压力大

说到库存，去年全国新房待售面积7.3亿㎡，今年增加到7.5亿㎡，

关键这还只是存量新房，还有二手房、正在建造还没有上线的房子等，加起来，有些地方的库存规模多到超乎想象，

其实，关于库存房情况，大城市可能还好点，三四线甚至十八线，大把房子空着，库存肉眼可见的多。再加上人口不断外流，生育意愿下降，很多小县城成片成片的“鬼城”，

这样的区域，现在的情况如此，下半年结婚率、生育率不上来，改善需求上不来，预计2025年可能更糟。

③国内外经济形势波动。

先是口罩事件，然后贸易摩擦，再加上去杠杆硬着陆，最近几年，三股力量的合力作用下，通缩通道就显现了，

普通大众出现收入缩水、消费降级、婚育推迟等连锁反应接踵而至，这种情况下，房地产作为大宗消费品，自然受到极大影响。

关键是，一旦房子受影响，上下产业链就脱不开干系，几十个行业、几百几千万个企业，无数人的收入，以及对未来收入工作稳定性预期，就开始担忧了，这种情况下，谁还敢借债？

03、2025年又要何去何从？

①人口结构失衡难逆转

一方面，1963年开始的婴儿潮一代已经演变成退休潮，以后十年，每年有超2000万人退休，老人越来越多，

另一方面，今年上半年结婚人数比去年还少，预计生育人口难以逆转。这一增一减，需求买房更少了，老人为提高退休品质而抛房的可能性增加，市场供过于求的局面或更加突出。

②房企债务压力山大

房子不好卖，房企们还债就没那么容易，预计里面百强房企今年要还的3万亿。如果“回血”太慢，房企们只能继续从价格上下功夫，

③房产税是迟早的事

虽说这两年房产税并没有如约，但很显然，未来房产税是迟早的，毕竟房产税可以给地方提供稳定税收，

一旦试点扩大，对于多套房家庭来说，未来就是无一幸免的，届时，很多人的持房压力骤增，必然抛货降压，进而又加剧了市场供给。

04、普通人做好以下4点应对

①买房别跟风

楼市调整三年，部分城市筑底明显，这个时候确有需求，成本比过去低的多，只是买房一定要考虑自身需求和家庭预算，别跟风，月供控制在30%左右，超了很容易增加不确定性风险。

②投资自己更值钱

再好的资产都比不上自己更值钱，财富只跟随有本事的人，练就一身本领，才能让钱向你靠近。

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