当年房价一路飙升，大家对房价永远涨下去深信不疑，很多人哪怕贷款利率6%以上，也要冲进去买房。

但是马云在大家一路猛进时却给大家泼冷水，他说，“未来的房子会像葱一样便宜”。

不过那个时候，大家的热情都在房子上，甚至连行外企业都疯狂涌入争做开发商。

如今，8年过去了，再看看当前的时局，马云那话似已不断向现实靠近...

楼市大变局

还记得2017年，马云在一场全球峰会上提出“未来房子如葱”的观点，当时这一言论犹如一颗石子投入舆论的大海，激起千层浪。

众人纷纷嘲笑，认为这简直是天方夜谭。

在那个房价只涨不跌的时代，人们坚信房子是最保值增值的资产，是财富的象征，谁能想到，短短几年过去，楼市风云突变。

如今，在北京、深圳等一线城市，核心区域的房价已悄然跌回2016年的水平。

曾经备受追捧的学区房，其高昂的溢价也已彻底蒸发。

以北京西城区某知名学区房为例，2017年高峰期时，每平米价格高达20万元，如今已降至12万元左右，近乎腰斩。

而在三四线城市，情况更是不容乐观，“鬼城”现象不断蔓延，不少城市的空置率超过70%。

鄂尔多斯康巴什新区，曾经大规模开发建设，如今大量房屋闲置，夜晚灯光寥寥无几，房价从高峰时的每平米上万元，跌至如今的四五千元，且有价无市，即便降价也鲜有人问津。

从数据来看，当下楼市的寒冬愈发刺骨。

二手房挂牌量激增300%，大量房源涌入市场，竞争异常激烈，成交周期也被拉长至180天，许多房主苦等半年才能找到买家。

中介门店门可罗雀，曾经热闹非凡的房产交易场景一去不复返。

大型房企暴雷的连锁反应不断，恒大、碧桂园等巨头相继陷入困境后，百强房企面临着高达3万亿的债务压顶。

二手房库存更是突破15万套，去化周期达到28个月，创下历史新高。

以往楼市有个规律，越是调控房价越涨，但这次却截然不同，政策救市似乎失去了效力。

这背后，是因为有三只“黑天鹅”在持续发力，推着房价一步步向“大葱时代”靠近...

三大“黑天鹅”加速楼市崩盘

第一只黑天鹅来自人口结构的断崖式变化。

数据显示，00后总人口比90后少了4700万，这意味着未来十年的购房主力军直接少了近半。

更直观的是，2026年全国小学入学人口将锐减263万，学区房的核心价值正在被人口减少直接冲击。

另一边，现在3亿老年人里有近三成手里握着两套以上住房，这些房子未来十年都将逐步进入市场。

年轻人变少，待售房源却在增加，供需关系的逆转让“谁来接盘”成了现实难题。

再加上结婚率连续八年下降，生育率跌破警戒线，过去支撑房价的婚房刚需、学区房刚需都在持续萎缩。

第二只黑天鹅是政策方向的重大调整。

今年年初启动的4.4万亿存量房收储计划已经开始见效，各地政府通过收购闲置商品房转化为保障房，目前已有600万套房源进入市场流通。

这些低价保障房直接分流了原本打算购买商品房的刚需群体，对商品房价格形成了明显冲击。

更受关注的是房产税试点，目前已有10个城市完成试点方案备案，最快明年就将正式落地。

多套房持有者的持有成本将大幅上升，业内预测可能引发集中抛售潮，一旦形成踩踏效应，房价很难稳住。

与此同时，全国今年计划新建200万套保障性租赁住房，租房市场的供应充足后，商品房的投资属性被进一步削弱。

第三只黑天鹅藏在经济通缩的压力里。

今年上半年全国城镇失业率平均值达到5.7%，很多行业薪资增长停滞甚至下降。

不少家庭发现每月房贷已经超过家庭收入的30%，断供风险明显上升，法拍房数量同比增长了22%。

消费降级的趋势下，年轻人的观念变了，“买房不如躺平”成了普遍心态。

他们更愿意把钱留在手里应对不确定性，而不是背上二三十年的房贷。

房企的日子更不好过，为了快速回血，不少开发商选择大幅降价促销，部分三四线城市的新盘价格较去年同期下跌超过50%。

即便这样，售楼处每天到访客户依然寥寥无几，成交量持续低迷。

这三只黑天鹅的叠加效应，正在让楼市的调整速度超出很多人的预期。

那么，面对楼市的大变局，普通人该如何应对？

2025年生存指南

如今2025年的生存逻辑已经和过去完全不同，学会逆势突围才能保住财富。

买房的逻辑首先要彻底转变，过去闭眼买房都能赚的时代已经结束，现在必须从“投资”思维转向“实用”思维。

如果确实需要在核心城市买房，一定要盯紧地铁、学区、物业这三个硬指标。

数据显示，同区域内靠近地铁口的房子比非地铁房跌幅小15%，物业服务好的小区挂牌周期比差的短40天。

而三四线城市的房子要果断调整策略，尤其是非自住房产，现在出手还能避免更大损失。

很多人看到开发商喊着“降价30%”就心动，实际上要算清楚账。

不少楼盘现在的价格虽然比去年降了，但对比2019年的水平还有溢价，这种“伪降价”陷阱一定要警惕。

财富保卫战里，现金为王的策略要牢记。

月供必须守住家庭收入1/3的红线，超过这个比例就属于高风险状态。

现在不少家庭因为收入下降，月供占比已经超过50%，断供风险极大。

未来十年的新风口不在钢筋水泥里，而在“软资产”上。

技能投资已经比房产投资更重要，AI时代里，编程、数据分析、自媒体运营这些技能能带来持续收入，比房子更保值。

养老领域也暗藏机会，随着老年人口增加，适老化改造、社区医疗、老年教育这些行业需求会大幅增长，相关的投资和创业都有前景。

最关键的是要警惕“资产归零”风险，现在不少三四线城市的房子已经出现“卖不掉、租不出”的情况。

持有这类房产只会不断消耗资金，别让房子变成拖垮生活的负担。

看清形势，及时调整资产结构，才能在楼市变局中站稳脚跟。

参考文献