文、编辑 | 橙子

前言

近年来，中国房地产市场呈现出复杂多变的局面，房价的变化不再是简单的“涨”或“跌”，而是根据区域、政策、经济环境等多重因素展现出明显的分化现象。

过去，购房被视为一种稳妥的投资方式，很多家庭通过购房积累财富，随着市场的变化，尤其是“核心区”与“非核心区”之间的价格差距拉大，传统的购房逻辑也面临前所未有的挑战。

房市分化的趋势日益明显

中国房地产市场近年来最大的特点便是明显的“分化”现象，从2020年到2025年，房市的结构性变化逐渐加剧，尤其是在一线城市与二三线城市之间的差距越来越大。

以北京、上海等一线城市为例，核心区域的房价依然保持在较高的水平，特别是那些拥有优质教育资源的学区房，以及靠近地铁站、交通便利的房产，价格依然坚挺。

比如，北京海淀、上海黄浦等区域，即便市场整体表现冷清，但一旦是学区房或交通便利的楼盘，依然能够保持相对较高的市场需求，即使出现小幅降价，依然有不少购房者争抢，这些区域的房价也持续处于高位。

离开这些核心区域，尤其是一些二线、三线城市的房价便出现了明显的下降，以北京的通州、上海的松江为例，这些地区的房产价格大幅下滑，尤其是二手房市场的挂牌量激增，购房者反而难以找到买家。

在一些二三线城市，随着城市人口流动性减弱，出现了大量的空置房和库存房，由于供大于求，房价面临持续下调，许多购房者和投资者在这些地方的资金回报率大大降低。

在一些地方，甚至出现了价格极其低廉的楼盘，例如，一些东北城市如鹤岗、阜新等地，购房价格甚至低至几万元一套，简直是北京、上海的数十分之一。

而这些城市的房产虽然价格便宜，但同样缺乏相应的经济活力和人口吸引力，导致购房者不愿投资，这种价格差异突显了房地产市场的不均衡，也为市场的长期调整埋下了伏笔。

供需关系与资源分布决定房价差异

房价的变化，不仅仅是受市场周期影响，更重要的是由供需关系和资源分布的变化决定的，在中国，像北京、上海这样的超大城市，核心区域的土地和资源稀缺性，仍然让这些地方成为购房者的首选区域。

北京的海淀区、上海的徐汇区等地的房价一直保持在高位，主要是因为这些区域拥有极为丰富的教育资源和强大的经济活力。

尤其是家长们对学区房的需求，进一步推动了这些区域房价的上升。学区房的高需求，使得这些区域的房价在市场低迷时依然表现强劲，且持续上涨。

此外，这些区域往往拥有更多的高端职业机会和更完善的配套设施，因此，不仅是教育资源，经济机会和生活便利度也成为这些地方房价坚挺的原因之一。

与此形成鲜明对比的是，许多二线、三线城市在过去几年里，尤其是随着人口的外流，需求出现了明显的减少。

这些城市的房产供应过剩，造成了市场上房源过多，但缺乏足够的需求来消化这些房源，这就导致了房价的下行趋势，尤其是在没有强力经济和人口支撑的地方，市场的冷却更为显著。

更重要的是，在这些城市，投资者的观望情绪严重，购房者的购房预算普遍降低，甚至有很多购房者选择暂时搁置买房计划，等待更为明朗的市场走势。

购房者心态变化对市场的影响

在过去，购房不仅是满足居住需求，更是一个理想的财富积累方式，每次房价上涨，都会带来巨大的财富效应，这也促使很多人积极购房投资，近年来，购房者的心态发生了显著变化。

过去，尤其是在2000年代末到2010年代初期，中国房地产市场处于快速上升期，许多人购房时的心态是“怕买不到”，担心错失投资良机，房价的持续上涨让大多数购房者都“买了就赚”，因此市场充满了购买的热情。

随着近几年市场逐渐降温，购房者的心态发生了180度的转变，从“怕买不到”到“怕买了就跌”，观望情绪开始蔓延。

即使一些城市放宽购房政策，降低首付比例，购房者的信心恢复依然缓慢，市场需求也因此大幅下降，市场整体冷却的迹象非常明显，部分投资者甚至选择不再继续投资房地产。

从另一角度来看，购房者心态的变化也推动了市场更加理性的发展，过去，“房价永远上涨”的假设被逐步打破，购房者开始更加关注房屋的实际价值，而非单纯依赖市场的推高。

这使得市场从过热的投机模式逐步回归理性，这对于房地产市场的长期健康发展具有积极意义。

结语

2025年下半年，房地产市场将会迎来一个关键的转折点，随着政策刺激、市场调整及购房者心理的变化，房地产市场可能会迎来一次结构性的反弹。

虽然部分核心区的房价依然坚挺，但大多数普通区域的房价已经进入“没人抢、慢慢挑”的阶段，马云曾在2017年预言“房价如葱”，这一趋势正在逐步实现，房地产的黄金时代似乎已经过去。

对于购房者而言，2025年下半年可能是入手核心区房产的最后机会，而对于投资者来说，房地产市场的未来将更多依赖于区域差异和政策支持。

房地产不再是财富的“快速通道”，而是进入了一个更为理性和分化的时代，买房的逻辑已经发生变化，如何在这场大潮中找到合适的机会，将决定未来投资者的成败。

房地产市场的变化正在影响每一个购房者和投资者的决策，未来几年，如何在市场分化和政策波动中找到自己的定位，将是每个买房人的挑战。

信息来源：

华夏时报 2024-8-29《2万元可以买一套房子？东北这座小城市火上热搜：GDP全省倒一，20年人口流出24万余人》

中国经济网2024-12-30 《2025年稳楼市要谱好“三部曲”》

朱宁：未来可能出现很多鹤岗、白银一样的极端情况，几万块钱买一套房子2023-01-04 来源:金融界