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前言

耗资138亿的项目，竟成了“佛山三水烂尾商业”？

站在三水奥特莱斯斑驳的罗马柱前，很难想象这里曾经顶着“广东省新十项工程之一、且为当地招商引资和第三产业重大成果之一”的光环。

如今那些曾经摆满奢侈品的橱窗里，蜘蛛网和落叶成了常客，整个园区杂草丛生、荒无人烟。

它是如何一步步走向衰败的？

米其林开在城中村

这个项目的第一个致命幻觉，是它对自身定位的错判，它梦想成为一个奢侈品天堂，一个能吸引整个华南地区消费者的购物圣地。

为此，项目方规划了超过400个品牌入驻，货品种类多达3000余种，试图用规模和品牌矩阵打造一座购物商业帝国。

但问题是，这个“天堂”建在了哪里？它坐落在佛山三水区的鲁苞镇，一个在当时佛山各区中经济总量相对靠后的地方，周边市政配套和交通网络都远未成熟，地理位置在目标客户看来相当偏僻。

这种错位感，就像一家米其林三星餐厅开在城中村里，那些真正有能力消费高端国际品牌的广州富裕阶层，早已习惯了驱车前往香港或澳门享受原汁原味的购物体验，让他们花费数小时车程，去一个偏远小镇的奥特莱斯，这本身就是一个消费逻辑悖论。

项目方不是没有努力过，2017年，在香港新威集团接手后，项目迎来了短暂的高光时刻，4月28日试营业，5月29日正式开业，开业典礼甚至请来了著名影星李冰冰站台，一时间轰动佛山。

那年的“五一”小长假，这里人头攒动，创下了50万游客的惊人纪录，商户叶先生回忆起当时，形容那是“人山人海，生意好到做不过来”。

然而，这短暂的繁荣更像是一场由好奇心和营销活动催生的幻象，人们来这里，更多是为了拍照打卡，体验一下欧式风情建筑，而非真正可持续的消费。

新鲜感一过，现实的骨感便迅速显现，从2019年开始客流断崖式下跌，到了2020年，叶先生眼看着周围的商铺一家家关门，直到最后只剩下他自己。

卖别墅的致命豪赌

如果说市场定位的错判是项目的“面子”出了问题，那么其内在的财务模型，则是从一开始就埋下的“里子”危机。

这个项目的核心资金策略，是一种在地产界颇为流行的模式——“以住养商”，简单来说，就是通过快速销售住宅项目回笼资金，来反哺投资巨大、回报周期漫长的商业项目。

这套逻辑本身不算新奇，但三水项目却在这条路上走上了一条极端的“独木桥”，为这台商业巨兽供血的“引擎”，是一个名为“广东巴厘皇家·逸景”的住宅项目。

关键在于，这个占地2800亩的庞大住宅区，其产品规划竟然是清一色的低密度别墅，在任何市场，别墅都是小众产品，更何况当时佛山正面临着严格的房地产限购政策。

这一决策，无异于一场高风险的豪赌，开发商似乎把所有的宝都押在了这批难以快速变现的别墅上，结果可想而知，别墅销售举步维艰，直接导致为商业体输血的资金链应声断裂。

那座高达15.5万平方米的商业建筑，在2011年4月举行封顶仪式后，就因资金问题陷入了漫长的停滞。

原定的开业时间一拖再拖，从2010年广州亚运会前，一路推迟到2011年9月，再到2012年“五一”，最后又延至2013年春节，却始终无法开门迎客，资金的枯竭，让整个项目在正式面世前就已元气大伤。

这种商业与地产的错位，让项目从一开始就带着一种急功近利的基因，缺乏商业运营所必需的长期主义和耐心，当“以住养商”的引擎熄火时，整个项目的崩盘就只是时间问题了。

自身难保

在项目陷入绝境时，“救世主”出现了，而且还不止一位，但这第三个幻梦——资本救赎的幻梦，最终也化为了泡影，并上演了一出“拯救者自身难保”的荒诞剧。

第一位登场的是香港新威集团，这家拥有78年历史的企业在2014年以106亿元的投资接盘，给市场带来了巨大的希望。

他们确实让项目起死回生，并在2017年成功开业，创造了短暂的辉煌，但他们没能解决项目根子上的问题，最终在2020年8月5日申请破产重整，留下了高达150亿元的债务。

就在人们以为这个故事将以破产告终时，第二位“救世主”——哆来集团，在2021年横空出世，这家位列“中国民营企业500强”的公司，画出了一张比之前更宏大的饼。

他们计划投入136.5亿元，将这里改造成“佛山哆来文旅小镇”，引入“健康+旅游”的IP，增设高端医养、优质教育和岭南文化等元素，目标销售额直指229亿。

听起来很美好，不是吗？然而，戏剧性的一幕发生了，仅仅两年后，到了2023年3月，哆来集团自己也因“资金短缺”而正式暂停了项目，这位被寄予厚望的拯救者，自己也陷入了深重的债务危机。

哆来集团的创始人，一位80后温州商人胡兴荣，其个人名下近10亿的资产被冻结，公司旗下多家子公司被曝出大量税款拖欠。

结语

从最初的开发商，到中途退出的首城集团，再到接盘后破产的新威集团，最后是自身难保的哆来集团，这个项目就像一个巨大的资本黑洞，吞噬了一轮又一轮的雄心和资金。

这个过程清晰地揭示了一个残酷的真相：对于一个从根上就错了的项目，再多的资本注入，也只是推迟和放大最终的失败而已，资本，并不能点石成金。

信息源：

《多弗文旅板块再扩张 1元接手佛山奥特莱斯项目经营公司股权 》新浪财经2021-05-17

《三水奥特莱斯28日试营业！400多个品牌入驻，吃喝玩乐样样有》中华网科技2017-04-28

《奥莱华南困局 新昌营造百亿收购后的债务链条》观点网2014-11-21

《奥特莱斯“组团”落地，零售市场再添一把火》潮新闻客户端2025-10-03

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