注意！LPR或将下调20-30BP？！房贷利率可能突破3%…

2025年9月，市场对贷款市场报价利率（LPR）下调的预期显著升温，业内预测幅度可能在20至30个基点之间，这将使部分城市的首套房贷利率有望进入“2时代”。

LPR作为贷款市场的关键基准利率，其变动直接关系到千家万户的房贷利息。2025年以来，5年期以上LPR已从年初的4.2% 经过多次下调降至3.6%（截至2025年7月数据）。

若9月LPR如期下调，这将是2025年内的第二次降息，进一步减轻购房者和存量房贷借款人的利息负担。

01 LPR下调预期升温：背景与信号

国内外经济环境提供操作空间
近期，多项国内外经济因素的叠加为LPR下调创造了条件。从外部环境看，美联储预计在9月开启降息周期，预计年底前可能进行三次下调，每次幅度为25个基点。这将显著缩小中美利差，缓解人民币贬值压力，为我国货币政策提供更多操作空间。

从内部环境看，2025年6-8月期间，包括央行二季度例会、政治局会议和下半年工作会议都传递出实施适度宽松货币政策的信号。这些会议明确提出要根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，灵活把握政策实施的力度和节奏。

市场报价利率（LPR），作为金融市场的关键指标，犹如经济巨轮航行中的灯塔，指引着各类贷款利率的走向。它并非凭空产生，而是由具有代表性的报价行，根据自身对最优质客户执行的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价，再由全国银行间同业拆借中心计算得出并对外公布。自 2019 年 8 月 LPR 形成机制改革以来，其在利率市场化进程中扮演着愈发重要的角色，成为了贷款利率定价的关键 “锚”。

LPR 下调的潜在驱动因素​

宏观经济调控需求​

当前，全球经济形势错综复杂，不确定性因素增多。我国经济在持续复苏的进程中，也面临着一定的压力。为了进一步激发市场活力，增强经济增长的内生动力，宏观经济调控需要打出更为有力的 “组合拳”。LPR 的下调能够有效降低企业和居民的融资成本，从而刺激投资和消费。企业融资成本的降低，意味着可以将更多资金投入到扩大生产、技术创新等领域，进而推动产业升级和经济结构优化；居民融资成本的下降，特别是房贷利率的降低，将直接减轻购房者的负担，提升居民的购房意愿和消费能力，促进房地产市场的平稳健康发展，同时也能带动与之相关的家电、装修等上下游产业的繁荣，形成经济增长的良性循环。​

货币政策传导机制的优化​

货币政策的目标是通过一系列政策工具的运用，实现经济的稳定增长、物价稳定等宏观经济目标。而货币政策传导机制的顺畅与否，直接关系到政策目标的实现效果。近年来，我国央行不断致力于优化货币政策传导机制，提高政策的精准性和有效性。LPR 作为货币政策传导的关键环节，其与政策利率之间的传导关系愈发紧密。当央行通过公开市场操作等手段调整政策利率时，LPR 能够及时跟随调整，进而带动整个市场贷款利率的变化。例如，2024 年 9 月 27 日，央行将公开市场 7 天期逆回购操作利率由 1.7% 下调至 1.5%，带动中期借贷便利利率下降 0.3 个百分点，随后在 10 月 21 日，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 均下降 25 个基点，有效反映了政策利率的变化。这种传导机制的不断优化，为 LPR 的进一步下调提供了坚实的政策基础。​

银行负债成本的降低​

银行作为金融体系的核心组成部分，其负债成本的高低直接影响着贷款利率的定价。在当前金融环境下，银行通过多种方式降低负债成本，为 LPR 的下调创造了有利条件。一方面，央行通过降准等货币政策工具，释放长期资金，增加银行体系的流动性，降低银行获取资金的成本；另一方面，商业银行主动下调存款利率。2024 年 10 月 18 日，主要商业银行下调了存款利率，这是继 7 月之后，今年以来的第二次下调。存款利率的下调，有效减少了银行的利息支出，降低了负债成本。此外，叫停 “手工补息” 等措施，也进一步规范了银行的负债业务，降低了综合负债成本。银行负债成本的降低，使得银行有更大的空间下调 LPR，从而实现向实体经济的让利。​

房贷利率：LPR 下调的直接受影者​

房贷利率与 LPR 的紧密联系​

在我国的房贷市场中，LPR 与房贷利率之间存在着千丝万缕的联系。自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。这一政策规定，明确了 LPR 在房贷利率定价中的基础性地位。对于存量房贷，大部分也会在每年的重定价日，按照最新的 LPR 重新计算房贷利率。因此，LPR 的下调，将直接带动房贷利率的下降，无论是对于新增房贷还是存量房贷，都将产生深远的影响。​

房贷利率突破 3% 的可能性及影响​

如果 LPR 如预期般下调 20 - 30BP，那么房贷利率突破 3% 将不再是遥不可及的设想。以北京地区为例，假设当前首套房贷利率为 3.5%（LPR + 加点），若 5 年期以上 LPR 下调 30BP 至 3.2%，在加点不变的情况下，首套房贷利率将降至 3.2% + 加点，极有可能突破 3%。房贷利率的大幅下降，对于购房者而言，无疑是一大利好。它将显著降低购房者的利息支出，减轻还款压力。以贷款 100 万元、贷款期限 30 年、等额本息还款方式为例，若房贷利率从 3.5% 降至 3%，总利息支出将减少约 12 万元，每月月供将减少约 200 元。这将极大地提升购房者的购房能力，尤其是对于刚需购房者和改善性购房者来说，将降低购房门槛，刺激住房消费需求的释放。同时，对于房地产市场而言，房贷利率的下降将有助于稳定市场预期，促进房地产市场的交易活跃，推动房地产市场的止跌回稳。​

LPR 与房贷利率联动的经济影响​

对房地产市场的影响​

房地产市场作为我国经济的重要支柱产业之一，LPR 和房贷利率的变化对其影响可谓牵一发而动全身。LPR 的下调以及房贷利率的降低，首先将刺激住房消费需求的增长。对于潜在购房者来说，更低的房贷利率意味着购房成本的降低，从而激发他们的购房意愿，尤其是对于那些原本因房贷利息负担较重而犹豫不决的购房者，此时可能会果断出手。这将带动房地产市场的成交量上升，缓解房地产市场的库存压力。其次，对于房地产企业而言，房贷利率的下降有助于提升市场信心，促进项目销售回款，缓解企业的资金压力，改善企业的财务状况。这将为房地产企业的持续发展提供有力支持，也有利于房地产市场的稳定健康发展。然而，需要注意的是，在刺激需求的同时，也要警惕房地产市场出现过热现象，避免房价过快上涨，因此，相关政策的调控和引导必不可少。​

对居民消费和储蓄的影响​

房贷利率的降低，直接减少了居民的房贷还款支出，这意味着居民可支配收入的增加。对于有房贷的家庭来说，每月节省下来的资金可以用于其他消费领域，如教育、旅游、医疗等，从而刺激居民消费的增长，提升居民的生活品质。同时，随着房贷利率的下降，居民储蓄的意愿可能会发生一定变化。一方面，部分原本为了应对高额房贷而选择高储蓄的居民，可能会因为房贷压力的减轻，而将部分储蓄资金转化为消费；另一方面，较低的房贷利率也可能会促使一些居民减少预防性储蓄，增加对其他投资产品的配置，以追求更高的资产收益。这将对我国的消费市场和金融市场产生深远的影响，推动经济结构向消费驱动型转变。