国家下场当房东！《住房租赁条例》终于来了，将如何改变中国楼市

2025年7月21日，国务院公布了《住房租赁条例》，并将于9月15日起正式施行。

其中最引人瞩目的，当属明确提出的“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，也就是我们念叨了多年的“租购同权”，这次真的被写进行政法规里了！

我国对租购同权的探索其实早在2017年就已悄然拉开帷幕。所谓租购同权，简单来说，就是让买房和租房的人都能平等享受公共服务，像是孩子上学、看病就医、落户以及社区服务等方面。

当年7月，广州、深圳、南京等12个城市率先开启试点，到了2019-2020年，北京、上海、重庆等24个城市也陆续加入，试点范围进一步扩大。

但不得不说，过去这几年，租购同权的推进速度相当缓慢，各地的探索也比较保守。

那为啥在这个时候，国家要大力推进租购同权呢？

从短期看，这是保民生的重要举措。一旦租购同权落实到位，租房会成为更多年轻人的优质选择，不用再全家老小掏空“六个钱包”去买房了。经济压力小了，大家在消费、结婚、生育这些人生大事上，可能就更有底气、更有意愿了。

往楼市健康发展的角度看，要是买房能附带大量额外权利，房子就容易脱离居住属性，被疯狂炒作，这对市场稳定极为不利。推动租购同权，能让房子回归它最原本的居住功能，房价波动也能跟着减少。

再往更长远的社会发展层面看，高房价要是成了筛选居民的“门槛”，那些能买得起高价学区房的家庭，子女能优先享受优质教育资源。

久而久之，就容易形成“财富-教育”的代际传递，普通人靠个人努力改变命运的机会就被大大压缩了，而租购同权能在一定程度上促进阶层的良性流动。

当下我国如此重视租购同权，还有两个关键因素。

一方面，急需释放消费潜力。今年二季度，居民部门杠杆率高达61.1%，房贷像一座大山，重重地压在大家身上，把其他消费空间挤得所剩无几。

另一方面，房地产市场正处于深度调整期。供给端，大量房屋闲置，2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，已经连续四年下滑了。

需求端同样不容乐观，2024年全年居民中长期贷款仅为2.25万亿元，创下2014年以来的最低值。一边是居高不下的房价，一边是居民收入增长放缓，购房杠杆再也拉不动了。

这个时候，2亿至3亿人的租房需求，就成了房地产市场唯一还有挖掘潜力的增量市场。要是不推进租购同权，楼市想要“软着陆”，可就难上加难了。

欧美国家在租购同权方面已经走在前面，积累了不少成熟经验。

在德国，超过一半的家庭选择租房，租房家庭占比高达52.7%。当地法律明确规定，租房者只要完成居住登记并依法纳税，就能和购房者一样，平等享受教育、医疗资源。

在美国纽约市，教育局也有规定，学生一旦注册入学，就算家庭之后搬了家，也能继续在原来的学校上学，租房者完全不受学区房产的限制。

然而，我国要推行租购同权，难度可不小。最大的难点就在于住房和教育、医疗等公共资源绑得太紧了。

长期以来，优质公共资源和户籍制度、属地管理原则深度关联，而获得本地户籍，最直接的办法往往就是买房，慢慢地，就形成了“买房→落户→获得优质公共服务”这样一条紧密的链条。

回溯过去，20世纪90年代住房商品化改革后，很多城市为了吸引人口、刺激楼市，纷纷推出“购房落户”政策。2004年，“就近入学”政策严格落实，优质教育资源和住宅地址强制绑定，“学区房”的概念由此诞生。

1998年，住房商品化和城镇职工医保同步启动，住房与医疗资源也开始逐步绑定。2009年医改后，分级诊疗落地，社区建档通常要求提供房产证或居住证，住房与医疗的绑定关系全面固化。

在这样的背景下，社会上普遍形成了“买房就等于买到优质资源入场券”的观念。要是推行租购同权，就相当于把这条链条打破，买房的“附加价值”会大幅缩水，这必然会触及多方利益。

首当其冲的就是学区房业主，他们高价买的学区房，要是没了学位优势，房价大概率会暴跌。开发商也会受到冲击，拿地的时候，成本里本来就包含了学区溢价，要是卖不出“学区房”的高价，资金链只会更加紧张。

要知道，2024年1-11月，全国住宅销售面积同比下跌了16%。地方政府也不好受，没了学区房这个光环，高价地块可能就无人问津了，2024年地方国有土地使用权出让收入为48699亿元，同比下降16%，已经连续三年两位数降幅。

就连租房人也可能受到影响，租购同权后，好地段的房子需求增加，租金大概率会大幅上涨，最终负担还是会转嫁到租房群体身上。

另外，还有一个核心问题亟待解决：优质教育、医疗资源本就稀缺，如果不再按照“户口+房产证”来分配，那新的分配规则该怎么制定呢？新旧体系的切换，谈何容易。

虽说租购同权已经被列入行政法规，但前路漫漫，仍需“摸着石头过河”。短期内，各地大概率会按照“一城一策”的思路，各自探索适合本地的模式。

就拿教育资源分配来说，广州、深圳、上海等地尝试积分入学，北京探索租房就近入学，南京、杭州、武汉等城市普遍实行“备案即可入学”，但具体政策细节各有不同，各地都在通过积分、年限、顺位、摇号等不同方式，寻找最适合本地的解决方案。

地方政府、学区房业主、开发商、重点学校和医院、租房者、购房者等不同主体，都会为了自身利益，在规则制定过程中激烈争夺主动权。

租购同权到底能不能真正落地生根，让租房者和购房者公平享受公共服务。

我们还得拭目以待，看各方如何在这场博弈中找到平衡，走出一条适合我国国情的住房租赁新道路。