新螺蛳湾收租再起波澜，俊发与商户能不能共赢？

10月28日，新螺蛳湾国际商贸城公布了新一轮收租方案，本轮收租仍延续了5年一收的方案，不过租金基本持平。

前段时间租期临近时，很多关于收租的说法就让很多商户陷入了躁动不安，纷纷在自媒体平台发声，表示现在生意难做，一次性交租5年压力很大，希望市场运营方能考虑商户实际困难，改为一年一收或适当降租。

现在方案敲定了，但没有意外，这看上去很像一场典型的零和博弈，商户要想继续经营，就得交租，而俊发收取了5年租金，则成了唯一的赢家。

可是现实情况并没有那么简单，对于拥有318万方体量、约5万户商户、年均贸易额达500亿元的俊发·新螺蛳湾国际商贸城，制定收租政策必然要综合考量很多因素，特别是新螺蛳湾还有巨额债务待化解的重要背景，现实变量太多，再加上经济大环境低迷，市场方与商户之间更不能只论输赢，而是要力求共赢共生。

商户难，市场也难

这些年的生意不好做，大多数商户可能都有同感，从宏观角度看，经济增长放缓，传统行业赚钱越来越难，消费降级的同时，人们普遍感到焦虑和迷茫，最关键的是，大家对未来的预期还是很不乐观，和5年前相比不确定性并没有减弱，这才是商户不太愿意一次交租5年的根本原因。

但商户不知道的是，5年一收租的政策其实并非俊发制定，而且俊发也无法改变。

这要从头说起。

众所周知，2017年，俊发集团以338亿元承债式收购中豪新螺蛳湾国际商贸城，并于2019年以126亿购得新螺蛳湾片区剩余土地，总计464亿承接中豪螺蛳湾公司，累计投入自有资本金超297亿，解决了当年云南省头号金融、民生维稳问题。

承债式收购意味着俊发接手新螺蛳湾的同时，也要承担中豪全部的债务，如此巨额的债务化解，即便对于当时处于鼎盛期的俊发也是一道超级难题，因此俊发必须增加化债资金来源，这就是新螺蛳湾片区房地产的开发收益。

这个一揽子计划在当时看来很合理，然而令俊发始料未及的是，挑战要比预想的更艰巨，接手新螺蛳湾后不久，不仅突发疫情，房地产行业也遭遇整体性下行，彻底打乱了化债计划，俊发要面对的化债难题从新螺蛳湾蔓延到了地产主业，陷入巨大的困境。

大家知道，新螺蛳湾5年一收租是从中豪时代就有的惯例，但本轮收租并不是简单延续惯例，而是由新螺蛳湾的化债方案决定的。

据了解，新螺蛳湾主要债权方为多家金融机构，目前，债权委员会原则同意以新螺蛳湾项目租金收益作为偿债来源的化债安排，但前提条件是俊发须执行5年一收租政策，在本轮租金集中收缴并完成相应还款后，相关贷款将展期20年，以保障市场平稳经营，后续租金也将继续用于剩余贷款的偿还。

客观来说，俊发接手新螺蛳湾，可以说最大限度的履行了社会责任，但在背负巨额债务，租金收入全部用于偿债的背景下，还必须保障新螺蛳湾日常运营维护，并不断追加投资用于市场改造升级，说俊发借收租“割韭菜”实在是过于苛责了。

因此5年一收租的真相很清楚了，俊发应债权委员会要求全力推进租金收缴，其目的是向债权方展现新螺蛳湾商贸城的资产价值和持续收益能力，确保顺利化债。

反过来说，如果不执行5年一收或租金收取失败，整个新螺蛳湾商贸城将面临支离破碎的风险。

这话绝不是危言耸听，金融机构作为债权方，一旦不能如期回收债务，下一步的流程就是转让债权或拍卖对应抵押资产，也就是俊发名下的商铺，这将导致作为一个整体的新螺蛳湾商贸城不复存在。

最坏的结果是可以想象的，多个债权方、商铺产权分散，没有统一运营和长期维护升级，市场的衰败几乎不可避免，直接影响到5万多商户和10余万人的就业，说得严重一点，不管商户还是员工，生计都会受到威胁。

经过市场方和商户多年苦心经营，当下的新螺蛳湾已经形成集群效应，是不可替代的滇商文化地标，也是昆明链接西南以及东南亚的商贸枢纽，这给数万商户带来了无限商机。而如若螺蛳湾的归属发生分化，此优势必将褪去，这对于俊发和商户而言，定然是一个双输的结果。

共生共赢如何达成？

面对生死命题，“合则两利，斗则俱伤”应该是避免双输的基本共识。

但怎么“合”？市场方要做的事无疑更多，也是更能主动作为的一方。

很多商户眼前最迫切的，是一次缴纳5年租金挤占流动资金的问题，因此新螺蛳湾联合五家银行推出了“专项租金贷”，获批的商户只需首付20%，剩余部分可申请5年期贷款，年化利率低至3%。

算一笔账，假设商铺5年租金总额为100万，商户自己拿出20万首付（相当于一年租金），剩余80万向银行贷款，按照等额本息、3%的利率计算，每月只需支付14375元，5年平均月利息仅1042元。

作为市场运营方，破局的关键在于将割裂的“租金关系”升级为深度绑定的“价值共同体”，简单来说，就是把蛋糕做大。

为此，俊发接手新螺蛳湾后做了三大升级，完成了全面蝶变。

首先是硬件升级，全面提升商业氛围，重塑形象。

据统计，俊发已累计投入7亿元对商贸城一二期业态进行重新布局，并对市场的门头立面、屋顶、外广场、西广场，以及卫生间、消防等内部细节部分进行了全方位的改造提升，使商贸城整体形象跃然提升。

滇忆465夜景

新螺蛳湾外广场通过焕新改造，打造出的商文旅融合地标——“滇忆465”。

这座占地约64万方的沉浸式滇越铁路主题文化广场，将古代马帮文化与近代工业中云南人民智慧结晶有机结合起来，现已成为“白天生意场，晚上幸福场”的城市文化地标，并荣获云南省省级夜间消费聚集区。

二是业态升级。重新布局以丰富业态层次，并通过跨境电商赋能，成为名副其实的数字经济先行区和现代商贸物流特色产业聚集区。

俊发研判近几年国内同类市场发展的新趋势，对一二期市场业态进行了重新的梳理和布局。

面对此前业态丰富度不足、同类产品扎堆恶性竞争的弊端，市场积极引进中高端业态完善品类布局，同时调整重复业态，实现业态丰富度的同时降低市场内卷度。

跨境电商方面，俊发则结合商户特点，积极探索新模式，“因店施策”与商户展开合作。据俊发介绍，其探索出的“风险共担、收益分成”模式，针对螺蛳湾商户供应链管理能力这一核心优势，由商户负责货品成本、投流及物流费用，俊发团队承担店铺运营、内容制作、详情页优化、短视频拍摄及海外达人资源对接等赋能角色。

三是引流升级，练好内功的基础上，新螺蛳湾引入客流效果明显。

俊发首先审视当下客流引入的重点及难点，充分结合云南多样化的民风民俗优势，新螺蛳湾全面布局民族文化、滇文化赛道，通过泼水节、火把节等节日活动，为市场积聚人气，引入客流。

新螺蛳湾2025年泼水节活动现场

据了解，2025年泼水节期间，俊发新螺蛳湾国际商贸城一期及滇忆465外广场总客流20万+人次，线上总曝光量300万+。

除此之外，一年一度的新螺蛳湾国际商贸城采购节，也给市场带来了足量的客流。

体验更佳、业态更丰、客流更多，俊发新螺蛳湾国际商贸城多管齐下的动作，为商户提供了全方位的经营赋能，而面对不断加剧的动荡与风险，不管市场方还是商户，也越来越能理解同舟共济的含义。

编者按：本文截稿前，俊发集团债务重组工作取得里程碑式重大进展，10月22日下午，欧力士集团、中国东方资产、俊发集团与龙湖集团达成战略合作，携手推动俊发集团债务重组与转型升级。世界500强企业、俊发债务重组投资方——欧力士集团积极推动，联合中国东方资产提供专业金融支持，并引入龙湖集团作为优质的商业运营与代建合作单位，同时，作为俊发最大债权单位及螺蛳湾债委会主席行，民生银行也积极参与并全力支持本次战略合作。

云南房网认为，这对新螺蛳湾同样是重大利好，随着俊发在集团层面债务重组的推进，随着多家实力合作方的加入，必然将对新螺蛳湾商贸城的运营和化债产生积极影响，这也将是新螺蛳湾迈向未来的全新起点。