我在我社群很早就跟小伙伴分享了未来的一个巨大趋势，在8月初的投资策略里，我还重点强调这个趋势，那就是：资金将从楼市流向股市。

而且这个过程将使股市的估值中枢拔高。

以沪深300为例，2012年以前，它的估值中枢在15-20倍这个区间。

但随着楼市的上涨抢夺了资金，2012年以后估值中枢就下移到了10-15倍。极端的时候甚至不到8倍。见下图。

而成熟市场的大盘股指数的估值中枢都在15倍以上。现在标普500都是28.5倍了。

凭什么A股的估值中枢这么低呢？

随着房地产周期下行，楼市和股市的估值必定会再平衡。

这事其实一点也不稀奇，美股当年也是如此。

一、美国的楼市--股市再平衡

2001年到2007年，美国玩房地产业玩得比我们疯狂多了，连零首付给妓女都玩出来了。

导致了楼市的巨大泡沫。

资金被楼市吸走后，标普500的估值也跌到了10倍出头，跟现在的A股非常相似。见下图。

然而，随着美国楼市的持续下跌，资金开始搬家，标普500不断上涨，估值中枢不断上移。

值得注意的是，金融危机之后，一开始是房价和股市一起跌。

而股市企稳后，房价继续下跌了。下跌总时间大概是4年。

我国的房价大概从2021年底，2022年初开始下跌。已经跌了3年左右。

而现在的租金回报率只有2%左右，很难说已经到底。

之所以说还没有到底，是因为随着房价下跌，租金也在下跌。那么房子的估值就还没消化干净。

得等到租金企稳了，房价才能见底。

从美国的经验，我们能看到，第一阶段，是房价和股市一起跌。

第二阶段，是股市企稳回升，房价继续阴跌。

第三阶段，是楼市企稳，楼市和股市一起上涨。

为什么分成这样的三个阶段呢？

因为楼市的流动性远不及股市，所以出清的速度要慢得多。

在第二阶段，资金会从楼市流出，进入股市。我们现在正好处在这个阶段。

在这个阶段，我们还能观察到信贷数据出现异常

二、信贷罕见负增长，吓死宝宝了

前两天公布了金融数据，其中人民币贷款同比减少500亿，出现了罕见的负增长。

然后网上一群专家和博主开始讲鬼故事了。各种危机论又开始吹起来了。

然而，股市依然上涨，啪啪打他们的脸。

他们如果多看看历史就不会这么大惊小怪了。

2008年10月美国贷款余额为7.02万亿美元，之后持续下行，至2011年4月的6.47万亿美元见底

反观美国经济和资本市场，2010年美国名义GDP和实际GDP增速均大幅回升。

标普500，从2009年3月低点667，上升至2011年4月高点1371。

美国30年国债收益率，从2008年12月低点2.55%，上行至2011年4月高点4.64%。

所以今年股市上涨，债市下跌一点都不稀奇。

在经济回升的初期，居民持续去杠杆是很正常的。因为在经济下行期，人们被债务吓着了，都心有余悸，纷纷的去杠杆。（比如，提前还房贷）

而股市提前经济而动，在信贷数据还在恶化的时候，股市已经涨了不少了。

三、看经济数据炒股就悲哀了

很多人做投资喜欢胡乱解读数据，看到数据不好就鬼哭狼嚎。然而，他们总是踏空，活活被气死。

比如，周五公布的社零、固定资产投资、房地产投资等数据都不好。

但股市就是涨给你看。气不气人？

为什么数据不好呢？

我国房地产巅峰时期的市值是450万亿，而股市现在也才100亿左右。楼市承载了绝大部分居民的风险偏好。

所以，在房价下跌阶段，居民整体的风险偏好都会承压。

风险偏好低，消费和投资起不来不就很正常吗？

股市虽然涨了，但居民在股市里的配置比例很低，所以现阶段股市的上涨还不足以对冲房价下跌带来的负面影响。

不过，这正是股市还要继续涨的原因。

在7月的政治局会议里，决策层已经明确指出：巩固资本市场回稳向好势头，增强国内资本市场的吸引力和包容性。

小学生的语文水平应该都能看懂是啥意思。很明显就是在告诉你，股市还得涨嘛。

而且还提到了包容性，也就是要让更多的人和机构参与进来，享受资产增值的福利。

而会议没有提及房地产，更深一点的思考，这是在告诉我们，未来股市将承担过去楼市的职能，成为居民的财富蓄水池。

随着参与的居民越来越多，股市的上涨就能有效提高风险偏好，从而带动经济企稳回升。

要达到这个目的，股市就得慢慢涨，以便能给居民更多的时间买入。

当然，大部分人都在看到上涨后，才会相信牛市真的来了。

但只要走慢牛，即便是晚进来的人，也能享受到红利。

总之，现在股市正在替代楼市的财富功能，但由于居民在股市上的配置比例还很低，所以需要时间引导他们进股市，股市上涨才能提升社会风险偏好。

因此，现阶段我们能看到的现象是，股市持续上涨，经济数据拉胯，房价继续跌。

四、楼市资金搬家到股市

现在美国楼市市值是55万亿美元，美股仅标普500就是57万亿美元。

过去，我们楼市和股市的市值差距太畸形了。

那么一旦这个差距开始均值回归，你想想看股市会涨多少？

现阶段，楼市的资金已经开始流向股市了，只不过规模还不是很大。

那些买了多套房的人，现在都急着变现，他们变现后手里会多出一大笔钱。

当一个人手里有一大笔钱时，都会考虑怎么投资。

只不过每个人风险偏好不同，分配在不同资产的比例就不同。

但从群体的角度思考，这些资金中必定有一定比例会流入股市。

而随着社会整体风险偏好的提升，配置股市的比例也会提升。

也就是说，一开始流入的速度比较缓慢，后面会越来越快。

这个趋势可能会持续5-10年。

五、过去的经验要谨慎

由于楼市和股市的估值会再平衡，那么股市的估值中枢就会拔高。

过去十年，沪深300的PE涨到15倍就是高了，但未来可不一定。

未来可能要涨到20倍才叫高，这也是成熟市场的正常估值。

投资之所以难，就是因为过去的经验不一定一直正确。

大周期里有小周期，小周期之外有大周期。

我们既要看到小周期，也要看到大周期。

国家正在新旧动能的转换期，正好就是大周期的起点。

一个脱离房地产依赖的大周期，一个发展科技的大周期，一个股权时代的大周期。

当我们正式确立放弃房地产依赖时，房价下跌，股市反而会逆势上涨。

因为股市要对冲由楼市导致的风险偏好回落。

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