上海高空置率的写字楼正悄然变身公寓，这场“商改租”的变革背后，隐藏着企业撤离与就业市场转变的复杂故事。

近期，上海出台了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，允许存量商务楼宇兼容租赁住房等功能。 这项政策被视为全国首个商务楼宇更新专项政策，引发广泛关注和讨论。

不少人直接将其解读为“商改住”放开，但实际上这是对政策的误读。新政允许的是商办楼宇兼容租赁住房（含人才公寓），而非转为住宅销售。

01 商办楼宇“变身”之谜

上海商务楼宇更新政策明确划分了三类区域不同的兼容功能。在城市主中心和副中心区域，鼓励增加服务公寓和人才公寓；在地区中心区域，允许兼容租赁住房；在社区中心区域，允许补充租赁住房等功能。

政策划定了“三不变”底线：主体不变、产证性质不变、主体结构不变。这意味着楼宇功能可以调整，但产权性质不会改变。

政策特别强调禁止以虚拟划线或非实体墙等形式进行分割转让，确保市场秩序规范。这不是简单的“商改住”，而是功能兼容。

02 高空置率背后的现实

上海写字楼市场面临巨大压力。截至2024年底，上海甲级写字楼空置率超过20%，行业普遍将20%作为分级红线。

2025年第二季度，上海甲级写字楼空置率达到22.4%，比去年年底上升0.3%，租金也下滑到6.52元/平方/天。

一些区域情况更为严峻，如北滨江地区空置率甚至达到55.7%。高空置率意味着供需失衡加剧，市场易陷入“高空置率-租金下跌-资产贬值”的恶性循环。

03 企业撤离与就业市场的变化

高空置率直接反映了企业活跃度的下降。很多企业现在都在找便宜的地方办公，哪怕远一点，以控制成本。

数据显示，北京望京地区的写字楼租金从顶峰的单价12元-13元降到了3元-4元，还有免租期等优惠。深圳前海的二手写字楼最顶峰时成交10万/平米，现在跌到3.5万/平米也无人问津。

企业选择撤离核心商务区或缩减办公空间，直接反映了经济环境下行的压力。这种压力最终会传递到就业市场，影响就业率和工资水平。

04 商办改造的机遇与挑战

将空置写字楼改造为租赁住房有其合理性。上海大部分上年纪的乙级写字楼层高通常在3.3-3.6米，吊顶后净层高约2.7米，虽比不过现在常见写字楼3.9米以上的层高，但用作居住却较为合适。

从成本收益看，写字楼改公寓的价格根据地段、产品定价，还要加上改造费用，每年物业费约0.3%。租售比可以达到3.5%以上，算是楼市中的高租息资产。

改造也面临诸多挑战。比如多间公寓加起来的用电负荷可能会超过原先的办公场所，需要优化升级供电线路。大部分改造项目不通煤气，只能用电磁炉。

上海不是唯一面临商务楼空置问题的城市。

截至2024年底，北京和广州的甲级写字楼空置率接近20%，深圳超过20%。杭州写字楼空置率升至27.7%，武汉甚至达到37.3%。

办公楼改公寓已成为多个城市盘活存量资产的方式。宿迁市将闲置商用公寓改造成人才之家；长沙等地也允许商业办公用房改成住宅。

改造后的公寓租金较周边市场价低20%，形成“政府纾困+企业增效+人才受益”的格局。

漂泊在他乡的你，你认为这种“商务楼公寓改造”是好事吗？